浦东星河湾二期 2011年下阶段执行方案
2011年7月9日
2011年这个夏天上海不再宁静 2011年上海这座城市因为星河湾更加精彩…
VIP内部选房活动盛况
2011年7月2日 浦东星河湾二期大美盛开
浦东星河湾二期，力破2011年上半年上海高端市场总体成交量，刷新中国地产营销记录，再次感动上海。
PART 1 当前项目销售情况
二期总图尚未确认，仅作示意
总户数：209户 栋 数：6栋 单 元：8个 梯 数：15梯 样板房：10套
浦东星河湾二期推售产品解读：
浦东星河湾二期总体销售情况：
截止7月7日项目二期累计成交：63套
目前剩余套数：146套
浦东星河湾二期各栋楼及楼层的去化情况：
从目前各楼座的成交情况分析可见，目前成交主要集中在19#、22#、25#三栋；
从目前各楼层的成交情况分析来看，成交普遍集中在标准层，其次是顶层，再次是底层；在后期的销售中应加强对于首层产品的引导，确保平均去化。
浦东星河湾二期各户型及面积段产品去化情况：
从各户型的成交情况分析来看，成交户型主要集中在A2户型、A3a、B1三种户型上，尤其以A2户型的成交比例最高
从产品的面积段成交情况分析可见，350—360平米范围内的A2户型以及A2a户型产品成交量最大；其次是300平米以下范围内的B1户型和B1a户型；再次是300—330平米范围内的A3户型以及A3a户型
浦东星河湾二期剩余产品情况分析：
从剩余产品的分布情况可见，目前剩余产品中存量比例最大的是特A户型、A户型，是后期产品销售的主攻对象；而对于A2a 、A3a等户型则应在后期销售中加强客户引导;
对于部分相对畅销的户型，如A2、B1等户型，则根据实际的情况适当的进行销控，配合其他户型的销售引导，已达到平均去化的目标。
分析结论：
从成交产品分析来看，较好位置的中低楼层的产品，去化速度较快。 而A2户型，由于该产品面积适中、实用性较高、居住舒适度较好，因此成为了本次成交的主力，而对于部分大面积产品以及总价相对较低的产品，成交速度则较为迟缓。
PART 2 市场环境分析
近期高端项目开盘销售情况
近期高端市场特点： 推盘谨慎，销售节奏缓慢；预定转签约周期加长。
个案分析——九龙仓?玺园
2011.6.25日开盘，前期办理50万VIP会员卡客户当天购房全款97折优惠，贷款99折优惠，据称当日大定20余套。240平、300平左右剩余较多。
该项目最新推盘量（60套）为2010年7月推盘量（185套）的33%， 去化率对比仅为2010年12月的30%；
推售节奏
开盘活动及优惠政策：
个案分析——翡冷翠园（独立别墅）
推售节奏
2010年8月31日开盘，推出24套，1个月内成交21套，主力面积363-453平，成交均价71829元/平米。万科老业主、首次付款总价的50%-100%优惠总价的3%-4%。 2011年3月27日开盘，推出24套，至今成交9套，主力面积390-588平，成交均价71043元/平米。开盘当天认购享9折优惠。
严政下高端别墅去化更为艰难，2011年第一批开盘去化率仅为38%，较2010年三季度的推盘去化率下滑近七成。
开盘活动及优惠政策：