明园森林都市项目三期 市场部分2 Contents
1、项目本体3 项目位于闸北区大宁板块，紧邻南北高架和中环路，离1号线汶水路站仅5分钟路程，出行交通极为便利
地理位置: 位于闸北区大宁板块，东临平型关路，西依南北高架，南至永和东路，北靠中环路 交通情况： 项目紧靠南北高架和中环路 ；沿南北高架驱车仅需5分钟到达内环线，继续行驶5分钟即可达到人民广场；步行至1号线汶水路站仅需5分钟，15分钟即可到达人民广场。4 项目周边交通系统发达，商业、自然景观、商贸中心、多功能园区、教育资源等生活配套较为成熟。5 项目四至交通通达度好，多为主干道，但稍欠居住氛围6 三期项目工程进度较快，已接近封顶；临近揽翠苑别墅区；三期工地周边多为极利的生活配套
工地围墙
三期工地
三期工地7 7
Contents
1、项目本体
3、内环内公寓市场
4、本体市场研究
2、上海市场
5、类比板块分析
6、竞品分析
7、综合研判8 上半年上海楼市出台政策: 1.26，沪九条出台出台；1.28，上海开征房产税；5.16，沪版一房一价细则出台
政策出台密集，行业政策与货币政策力度远超去年，供求关系开始逐渐转变 上海楼市上半年受政策影响较大，整体态势不容乐观 未来政策将持续深入，进一步影响供求与价格。
2011年上半年上海出台新政一览9 受调控、政府限制、土地成本过大、溢价率过低、开发商那地谨慎等因素影响，上半年商住类土地供应下滑成交萎缩，预期将保持紧缩态势
从整体土地供给来看10年年底出现大面积土地供应，11年上半年土地供应与同期相差不大。 11年上半年商住土地成交同比微跌，成交均价较为稳定波动极小。
10 从供给来看截止11年6月底供应量仅为537万方。同比10年439万方供给增幅22.23%。 成交面积为390万方，同比增幅为10.2%。 总体成交均价为21939元m2,同比增幅为0.04%,未见房价下降迹象。
受调控政策影响供求关系开始改变，上半年整体供求大幅下 跌，市场表现低迷，价格依旧坚挺
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10年区域市场主要成交项目集中于刚需主导的郊县市场。 11年2月区域集体成交量开始大幅下跌。 内环内成交急剧萎缩，近半年内月最高成交量仅为8.7万方。预期态势不明朗。
上半年整体成交量大幅下跌，预期中短期不会有大的涨跌
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10年各区域成交价格平稳，全年基本无较大波动。 11年2月各区域价格都存在下跌情况，但很快回暖。 内环内3月同比跌幅更达到23.5%，但后期大幅回暖，普遍均价在5万以上
价格虽有一定波动，但总体价格依然坚挺，未来不存在太大下行可能
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受调控政策影响上半年别墅住宅市场供过于求，量价齐跌；5月后别墅市场逐渐开始回暖，低总价（500万以内）别墅热销；未来走势不容乐观
上半年别墅市场受政策影响较大，波动极为明显。 整体市场明显呈现供过于求量价齐跌的局面，其中，供求比逾1：，远不如调控下去年同期市场。下半年别墅市场将重点消化上半年存量，别墅中长期内市场仍将处于冰冻状态。