中国 | 2020年5月研究部擎动未来十载：中国物流地产市场格局演进2仲量联行擎动未来十载：中国物流地产市场格局演进3概要过去十年间，中国的中产消费群体的迅速壮大及其强大的消费力已成为高品质物流仓储需求的主要驱动力。随着企业和消费者对于货物配送时效性有了更高要求，在许多核心物流枢纽城市，物流地产市场依然面临供不应求的局面。未来十年，中国物流地产市场在继续扩张的同时，也将面临更加复杂的市场格局。此报告旨在分析中国高标库物流地产市场的发展前景，分别从基本面的演变、新兴物流市场的崛起、不断演进的需求来源、日益增长的升级需求以及高标库物业的未来运营策略等方面进行梳理，并展望物流地产投资市场发展前景。仲量联行认为中国物流地产市场在未来十年将呈现三大趋势：? 从长期来看，中国消费市场提质扩容将保持向好态势。与过去相比，中国消费增速有所放缓，虽然短期受到新冠肺炎疫情的不利影响，但长期内消费规模仍将稳步扩大。随着消费市场提质扩容以及消费结构优化升级，物流地产投资者和开发商必须适应零售消费市场的新变化，从而相应调整其投资策略。另外，鉴于部分大型电商和流通企业出于业务需求自建物流仓储中心，物流地产运营商也应积极适应租户结构调整，并挖掘新兴行业的租赁需求。? 中国大力推进城市群发展，为物流地产市场带来新的城市机遇。以城市群和都市圈为核心的区域经济发展格局将成为支撑未来经济高质量发展的主要平台，同时也是推动区域消费市场和投资市场进一步发展的重要保障。粤港澳大湾区（大湾区）、长三角、京津冀和成渝地区在过去十年间成绩斐然，而政府推动城市群发展的宏伟计划将提速这些地区的进一步发展，同时也将培育新兴城市群。? 科技赋能将成为物流企业降本增效的助推器。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。这一趋势将有效推动庞大的非高标库租户群体考虑升级高标库。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。2020年初，新冠肺炎疫情的暴发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机会。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。下一个十年，中国物流地产市场将迎来新的挑战，同时也为不惧挑战、积极应对的投资者和开发商带来全新的机遇。4仲量联行国内消费市场规模及持续增长力，为高标库市场提供长期机遇自2008年金融危机以来，中国中产阶级的日益壮大和消费品零售市场的蓬勃发展推动了现代物流仓储和配送需求的高速增长。2010年至2019年，中国核心物流市场的高标库总体量翻了两番。即便如此，在工业和物流用地供应持续紧缩的情况下，高标库市场整体仍处于供不应求的状态。跨入新的十年，中国将面临更加复杂多变的市场环境，其中最主要的挑战来自于经济增速放缓及零售额增速放缓（见图1）。图1： 中国国内生产总值 vs 社会消费品零售总额实际增长率(实际同比增长率)20%15%10%5%0%实际社会消费品零售总额增长率实际国内生产总值增长率来源：牛津经济研究院，国家统计局，司尔亚司数据信息有限公司，仲量联行研究部擎动未来十载：中国物流地产市场格局演进5尽管中国消费品零售市场增速放缓，且短期内受到了新冠肺炎疫情的显著冲击，但是长期来看前景仍然向好，并将继续推动对物流仓储和配送的需求增长。2010年至2019年，中国社会消费品零售总额以1