佛山苏宁广场项目 定位和物业发展策略报告
一
市场环境
经济与投资环境 政策环境 房地产市场环境
数据来源各城市统计局网站
家用电器、机械装备、金属材料加工及制品、陶瓷建材、纺织服装、电子信息、食品饮料、塑料制品、精细化工及医药、家居用品制造等十大优势行业。 佛山2016年GDP总值达8630亿元，位列珠三角9市第三，仅次于广州、深圳。 工业总产值为21263亿元，位列珠三角9市第二，次于深圳，高于广州。
佛山实力产业基础雄厚，工业发达，制造业强劲，民营经济发达， “佛山制造”享誉海内外
经济环境
规划价值
国务院批复佛山未来城市规划，发挥佛山在珠三角西翼的带动作用，加速推进广佛同城化，佛山城市价值进一步提升
【佛山十三五规划 - 轨道交通】 积极推进广佛两市城市轨道网络 对接建设，地铁广佛线实现全线贯通运营，佛山轨道２号线对 接广州南站建成通车，佛山轨道 3 号线工程启动建设，建设运营广州轨道 7 号线西延至顺德北滘（以上线路已基本确认，预计2019-2020年通车） 深入佛山轨道5 号线与广 州轨道 5 号线规划对接，启动佛山轨道 4 号线、6号线与广州轨道交通线和广州地铁 1 号线延伸至三山新城规划衔接。（佛山4、5、6号线尚未有太多明确规划信息发布）
地铁路网贯通各区： 未来规划多条地铁线直达佛山新城区域，目前1号线南延线已到达项目
交通价值
城市政策
2016年开始，佛山全面放开入户限制，购房及积分落户将更有效地吸纳外来人口，带动区域就业及消费力
积分落户： 异地务工人员原则上积满60分且积分排名达到迁入地所在区人民政府当年入户规划名额之内的可入户居住地或就业地。
购房落户： 购买二手住房也可以落户，并带动直系亲属落户
2017年3-5月佛山限购区域再次升级，市场资金或被引流到商用物业投资上
政策环境
本年佛山住宅成交量创历史新高，商业产品中，写字楼及商铺产品库存积压严重，未来仍需主力消化为主
2011年佛山限购影响后，禅桂中心区商业成交量的占比有所上升，从限购前的14%上升到19%，而限购解除后商业成交占下滑至10%的比例。而目前住宅限购重新执行以及住宅产品缺货将给商业产品带来机遇。
政策环境
库存面积 126万㎡ 消化周期 34个月
启示
城市环境小结
二
项目定位
项目营销目标理解 市场站位 案例可比分析
对开发目标的理解
50万方纯商业规模，将打造成集高档购物中心、国际超五星级酒店、甲级写字楼、创意产业总部基地和酒店式公寓于一体的超级商业航母，318米高楼成全佛山最高楼栋，未来将成为佛山新城商业航母引擎。同时，除酒店及苏宁广场MALL之外，其他物业均是可变现的对外销售物业。
佛山50万方地标综合体，价值新高点 16万方可售商业实现高价高量消化
对开发企业的理解
涵盖商业地产、住宅地产、文旅地产、物流地产四大板块，并形成购物中心、星级酒店、物业服务三大专业运营领域。
高端城市综合体运营专家 30省100多个项目，快速规模开发
对入市时机的理解
区域逐渐成型，给市场前景价值的信心 规划开发中的，给市场更多的前景幻想
2018年入市的机遇 区域价值：中德工业服务区，规划范围面积约29.5平方公里，规划期至2020年，远期展望到2030年。以中德工业服务区为主体，2018年区域处于发展中期，企业与人口进驻开始成型，区域前景将得到更多的市场认可； 交通价值：佛山1号线落成运营已久，2号线及城际轻轨刚落成，交通牵引效应进一步加大 城市机遇：男篮世界杯选址佛山新城举办， 佛山国际体育演艺中心计划于2015年底建设启动，2018年8月投入使用。佛山将与北京、武汉、南京、苏州、广州、深圳、东莞等8个城市共同承办2019年男篮世界杯。