2016年9月北京房地产市场分析 云房数据研究中心 2016年10月 政策篇 市场篇 目 录 目录一 目录二 政策面：调控政策密集出台，或将抑制房价上涨 市场面：全国市场面向好，价格上涨城市明显增多 资金面：利率继续维持低位，银行收紧态势趋显 北京 环北京 政策面|调控政策密集出台，或将抑制房价上涨 3 今年以来，随着楼市的房价的暴涨，热点城市相继升级或重新出台了房地产调控措施。从调控手段来看，包括限购、限贷政策，控制房价涨幅、限地价竞房价、熔断摇号、缩短土地款缴清时限、现房销售、规范市场交易等。 国庆期间，面对疯涨的房价和潜在的资产泡沫风险，在“因城施策”的政策背景下，房地产限购政策相继在重点城市出台。从9月30日晚间到10月6日的假期时间内，限购新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等二十个城市落地。因此，2016年“国庆”成为史上房地产调控政策最为密集的假期。在新政的作用下，会使楼市成交快速下调，市场进入观望期，原本恐慌入市的购房者回归理性，房价或将在今年四季度开始调整。 政策面|收紧楼市政策成趋势，南京频出调控政策 4 2016年以来热点城市收紧政策一览表 统计时间：2016.01.01-2016.09.29 政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台 5 国庆节前后各地调控政策一览 政策面| 京“930”新政出台 6 一、优化供应结构 加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%；进一步加大自住型商品住房用地供应。 二、完善差别化住房信贷 提高首付比例： 首套普通自住房的首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。认房又认贷：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。 三、强化交易管理 强化“控地价、限房价”的交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨； 加强对房地产开发企业及其销售行为的管理，对报价明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格且不接受指导的商品住房项目，期房预售的暂不核发预售许可证书、现房销售的暂不办理现房销售备案；加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理，全面实施存量房交易资金监管；严肃查处房地产市场违法违规行为，加大市场监管执法力度；切实加强组织领导，建立本市加强房地产市场监管工作联席会议制度。 政策内容：优化供应结构及交易管理，实行差别化信贷 政策面|供求双向调节，促进市场平稳发展 7 确定重启“70/90政策”，加大自住房房供应，新政通过加大住宅用地，调整土地供应结构，从源头上保证了增加住房供给，既满足了百姓的刚性住房需求，又能对稳定房价起到一定作用。 提高首付比例，认房又认贷，其目的在于打击投资性需求的释放，让住房回归居住功能，抑制投机、保证刚需、稳定市场和房价、支持资金流向实体经济。政策收紧，四季度或将量降价稳：政策对投资需求打击最为明显，改善性需求也是限贷限购的主要对象，预计四季度成交量将有明显下滑。此外，政策收紧改变市场预期，加重买卖双方观望情绪，价格涨幅将放缓，年内将总体维持平稳。 政策解析：政策收紧改变市场预期，价格涨幅趋缓 京八条的出台，短期内公寓或将获利，但公寓相关的政策预计也会很快出台， 长期看，小户型低总价的公寓作为刚需住宅的替代，仍然有比较稳定的需求。 8 市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显增多 全国价格呈上涨趋势 9 资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显 2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况 数据来源：融360 从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显 政策篇 市场篇 目 录 目录一 目录二 一手房市场：金九楼市供需两旺，房山成为新房楼市主力军 二手房市场：价格涨幅再次扩大 土地市场：9月土地市场成交遇冷，多宗经营性地块入市 市场预测：短期回归理性，中期看货币政策 北京 环北京 11 一手房|“金九”供应激增，年内中小户型集中供应 2016年9月，一手商品房共供应90.7万㎡，环比上升55.8%，同比下降31.9%；2016年1-9月，一手商品房累计供应958万㎡，与去年同期相比下降16%。 从今年的供应特征来看，年内新增供应小户型居多。 备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它 北京一手房供应变化情况 12 一手房|房山成新房供应主力区域 2016年9月，房山新增供应套数为2170套，占总成交套数的27.3%； 2016年1-9月，房山新增供应占全市总供应套数的18.6%，新增套数为14154套。 13 一手房| 9月别墅供应翻两番，自住房零供应 环比上升 190% 年内办公供应面积领跑其他业态 14 一手房| 成交热度提高，价格结构性上涨 传统金九旺季影响，新房市场升温 2016年9月，新房市场成交热度提高，一手商品房共成交166.0万㎡，环比上升13.5%，同比上升26.6%； 价格方面，受自住房交易量大幅萎缩，新房价格大幅上涨，为35829元/㎡，环比上涨16.4%，同比上涨28.1%。 备注：一手房数据统计包含期房和现房，含自住房，剔除保障房、车位及其它