改变格局的力量 德州红星美凯龙项目前期策划 谨 呈： Presented To 德州星凯房地产开发有限公司 2013年1月 世联 标准 按照世联规划评判标准，客观评价现有规划。 规划是否体现城市价值？ 物业是否具有盈利能力？ 产品设计是否合理？ 以世联思考路径，深入思考项目的前期问题。 世联 路径 现阶段急需解决第一二层级的问题。本次报告的目的在于，深刻理解目标，对本项目开发所面临的困局进行解析，对未来区域发展愿景进行展望，提炼项目发展的核心问题，给出项目的定位及发展战略，确定项目的盈利模式。 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 解决项目定位 确定盈利模式 目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议 城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市； 城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。 城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。 德州十一五规划确定近期建设用地方向为：重点开发河东新城。未来几年，新城将围绕行政中心、长河公园以及商业金融中心等建设进行配套设施的完善，经济开发区和天衢工业园继续发展，老城区逐步进行改造。 德州属于四线城市，城市空间向东跨越发展 ，重点开发河东新城，尤其是河东新城中心区。 【城市发展】 9 功能结构： 一轴：新城市区公共设施发展轴，由医疗中心、商务中心、文体中心、行政中心、金融会展中心组成； 一带：指沿东风路发展带，商业业态定位为办公、大型商业贸易中心和物流中心； 一园：在教育路北侧规划教育园； 长河公园 医疗中心 文体中心 教育中心 商务中心 会展中心及行政中心 一园 一轴 一带 东风路 河东新区中心区规划为“一轴一带一园”，“一带”定位为办公及大型商业，项目位于一带沿线，靠近一轴中行政中心，地理位置优越。 【区域规划】 河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。 周边居民情况：原村庄多已拆迁，周边主要是回迁居民及新购房居民； 政府部门：市委市政府（市国土局、市建委、市规划局、市旅游局、市气象局、市交通局） 教育配套：跃华学校、双语学校、新星中等专业学院、电科学校、德州职业技术学院等 医疗配套：武警医院、新城医院、开发区医院、市中心医院、市妇幼保健院等 商业配套：德百澳德乐超市，少量沿街店面 办公物业：德建大厦及部分企事业自有物业 酒店配套：凯悦商务酒店、柳湖书院酒店 娱乐休闲场所：体育中心、长河公园、董子文化园 其他配套：会展中心、德州日报社等 【区域配套】 【资源及交通】 东至广川大道，南至东风路，北至东方红路，西至规划路，临德州市两大交通主干道，交通便利，紧邻长河公园，景观资源优越。 区域路网：河东新区采用方格网形式，东风路和东方红路是河东新区重要的交通干道和发展轴，其次天衢路、三八路等交通干道也发挥着重要的作用； 项目通达性：项目周边道路宽阔，南邻东方红路、北临东风路，可直达德州老城区——德城区； 区域资源：项目北侧为德州重要景区——长河公园，景观资源优越。 规划路 东风路 广川大道 长河公园 【地块四至】 广川大道 以西 西邻学校 东方红东路 以南 北临长河公园 地块北侧高压线 穿过 规划4号线 以东 东面为市政府所在地 东风北街 以北 南邻城市主干道 【地块价值分析】 展示性： E>A>B>F>C>D 景观资源： E>A>B>C>F>D 交通条件： E>A>F>C>B>D 综合评价： E>A>B>F>C>D 通过以上几点评判地块功能属性，E和F地块适宜开发公建类物业；A、B、C、D地块适宜开发居住类物业。 建议在规划设计中，将E、F地块与南面地块统筹考虑，用于公建类物业的开发。 北地块ABCD小地块适宜开发居住类物业，EF地块商业价值较高。 按照规划指标要求，推算地上建筑面积，合计建筑面积约138万平米，属于超大社区，公建部分体量极大，为52万平米，住宅部分容积率为4.2，属于高容积率社区。 【经济指标】 超大体量高容积率住宅社区 超大规模公建 北地块： 住宅+公寓+底商 南地块： 写字楼+商业 居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。 【指标解读】 【体量】超大公建、超大商业 【业态】产品单一，盈利能力弱 【关系】物业间关联度差 城市价值层面：准确传达了区域价值，具有地标性和活跃度 开发价值层面：公建超越了市场量级和运营规律，盈利能力弱 设计价值层面：物业之间关联度差，相互价值提升能力弱 四线城市，城市新区 大规模区域综合开发项目 项目优势—— 位于城市重点规划发展区域河东新区中心区，发展潜力巨大； 区域内市政府及大型企事业单位入驻，区域增值潜力巨大； 良好的交通条件，通达性好； 项目紧邻重要景区——长河公园，景观资源丰富； 项目劣势—— 位于四线城市，市场容量有限； 新城发展阶段，消费能力弱，产业支撑少； 指标限制带来的公建体量超大，项目运作风险大； 【本体属性初判】