上海万科蓝山小城营销思路建议 2007年3月 强强联合 品牌共赢 创新模式共创合作新纪元 2 前 言 立足市场 把握别墅市场变化 立足蓝山 解读项目核心价值 立足万科 挖掘蓝山附加价值 中原出发 发挥专业营销能力&整合特有渠道资源 共 同 提升蓝山小城综合价值！ 创造万科品牌区域新高！ 3 目 录 一、市场变化二、解读蓝山三、蓝山定位四、中原蓝山营销策略五、中原营销秘籍——二三级联动 一、市场变化 5 自住将成为别墅市场主流需求 上海别墅供不应求，需求增长强劲 浦东已经成为上海别墅的价格高地 机遇：高档公寓客户可能转向联排别墅 6 自住将成为别墅市场主流需求 政策面： 政府从贷款、税收、交易流程等方面抑制房地产投资，引导自住性需求 社会面： 股市、艺术品等其他投资渠道的火爆必然分流部分投资，缓解房地产投资冲动 需求面： 中产阶级的迅速崛起，私家车的普及更拓宽了联排别墅需求范围 7 别墅供不应求，需求增长强劲 06年上海别墅供给和需求都出现了明显的增长，且连续三年呈现供不应求的特点 随着“严格限制别墅类用地”政策效果的显现，别墅的稀缺价值进一步显现，别墅市场将迎来前所未有的发展机遇 同比增长32% 同比增长30% 数据来源：上海房地产交易中心 供求比 205/224=0.92 8 供求比 3721/3892=0.96 别墅供不应求，需求增长强劲 9 供求比 4624/4490=1.03 别墅供不应求，需求增长强劲 10 供求比 692/1101=0.63 别墅供不应求，需求增长强劲 11 浦东已经成为上海别墅的价格高地 12 浦东已经成为上海别墅的价格高地 13 浦东已经成为上海别墅的价格高地 14 机遇：高档公寓客户可能转向联排别墅 资料来源：中原高端客户调研 由于上海目前主流高档公寓与联排别墅在总价相当，可能有部分公寓客户转向别墅，满足改变居住体验的需求，使得联排别墅的客户来源更丰富 二、解读蓝山 16 蓝山是大碧云社区的有机组成部分 蓝山是最潮的国际化艺术生活社区 蓝山还具有很大的价值提升空间 蓝山具有促进区域发展的战略价值 17 1、区位 路网畅通、车行便利：外环线2公里，金海路畅达浦东各主干道 临近第 1金融高地、 2 大国际社区、 3 大经济产业园区 18 蓝山社区配套 文化生活 + 基本生活功能 4000㎡商业中心 净菜场、蓝山小厨、洗衣房、罗森便利 、棋牌、休闲活动中心 时尚休闲运动会所——鸿艺会 室外网球场、健身泳池及各式运动设施,瑜伽房、跳操房、乒乓球、桌球房、游戏室、专卖店 蓝山文化艺术会所 设艺术展览区与艺术阅览区，时尚艺术的活动区 社区内部功能与区域城市功能有效结合 大碧云社区配套 教育+医疗+购物+…… 教育 小学——中福会幼儿园 中学——协和国际学校+平和双语学校 大学——第二工业大学、杉达大学 医疗 浦东新区妇幼保健医院 、瑞东医院 购物 易初莲花、家乐福、美格菲俱乐部、OBI超市 有效结合 2、配套 19 3、建筑 建筑设计理念 设计机构—加拿大CPC设计公司 世界著名建筑大师 Arthur Erickson 领衔 源自最适宜居住的城市加拿大温哥华 源自国际最新的居住理念 Arthur Erickson 加拿大最伟大的现代主义建筑大师 设计理念 简约、精致、严谨科学、追求内涵与品质 崇尚塑造功能、生态、艺术结合的生活空间 著名作品 美国圣迭戈传统中心 美国华盛顿玻璃博物馆 加拿大驻华盛顿大使馆 20 3、建筑 建筑风格：含蓄内敛、现代简约 建筑特色： 原质材料，更显粗犷自然的风格 （清水混凝土、防腐原木、石材） 21 3、建筑 建筑特色： 运用大面积落地窗，结合花园、阳台、露 台等半开放空间，室内空间与自然完美衔接 22 4、户型 户型空间特色： 180M2—250M2灵活空间—实用超值； 富有变化的挑高层—增加情趣空间； 木质开放式前置延伸平台—空间延续而流动； 80M2—180M2大比例赠送露台花园—充分享受别墅生活 23 5、景观 自然景观 原生态的自然河道与自然野趣的园林绿化 + 原创艺术景观 艺术雕塑景观 “飘”：此处世界，彼处世界 （表达对物质和精神“幸福生活”家园的找寻 ） = 生态、自然、艺术的生活情趣 24 6、价格 三级市场房源由于受到交易税方面的影响，价格比二级市场价格高出10%，对新房销售形成一定利好 二级市场 数据来源：上海市房地产交易中心 三级市场 数据来源：中原统计数据 三级市场挂价高出10% 25 6、价格 蓝山目前的价位： 12000元/平方米 蓝山目前售价仅处于浦东联排别墅售价的中位水平 蓝山与碧云社区目前公寓售价一般为1.5-1.6万元/㎡，叠加双拼别墅售价为2.2-2.5万元/㎡仍有一定差距 2006年上海联排别墅分区域价格情况 26 7、附加价值 万科品牌高地 浦东阵营 ★万科浦东品牌高地 三、定位 28 1、SWOT分析 S 产品本身具有一定的领先和独特性 简约自然的居住理念有很强的吸引力 目前的定价仍具有一定的优势 万科的品牌影响力 W 周边配套不太完善 社区居住氛围不足 近期营销推广力度不足，市场反应平淡 O 别墅需求将保持强劲增长 区域别墅供应比较有限 随着后期深蓝独栋的推出，对整个项目品质具有提升作用 中原VIP服务 T 环境污染问题对客户造成心理阴影 07年进一步稳定和加强前期宏观调控政策，以及后续调控政策尚未明朗，对整体市场和消费心理都有一定影响 投资渠道多元化，削弱了部分置业升级和长期投资的需求