壹界定問題 ○ 萬科藍山:第一個用極簡現代建築作為主角的項目，但形象多年一直沒變，話題也很老 祭出<碧雲國際社區，但沒有緊抓這條線；鴻藝會高度不錯，但這帖藥沒用到足 還是喜歡講產品，主角永遠是房子，不是人……住在裡面的人都是崇拜萬科的人嗎 08年上海賣掉多少別墅 08年浦東賣掉多少別墅 萬科在上海中端別墅市場的成功切入,藍山小城、藍山國際別墅社區、深藍 到底誰是誰 項目早期住戶低價拋售,中介掛牌滿天飛,落點在總價三百多萬,將我們會不會造成干擾 現場售樓員說本周剛投放報紙廣告,來電不少一天有十多組, 平均每週能成交多少套 直觀拋出疑問 43萬㎡大盤銷售週期長，四年來經歷景氣冰火兩重天，如何不在寒冬裡凍僵呢 在廣告表现上，如何解决一个持续销售大盘的形象问题:P19-P63/結論P29 结合深蓝3区独院的特点和库存情况，如何诉求我们的卖点:P15-P24/結論P21 蓝山3期开盘如何做到开门红，3期储客策略是什么:P58-P62/結論P62 如何開發並透過线下活动，去整合高端客户资源:P64-P68/結論P65 ●萬科藍山:第一個用極簡現代建築作為主角的項目，但形象多年一直沒變，話題也很老 ●萬科在上海中端別墅市場成功切入,但藍山小城、藍山國際別墅社區、深藍到底誰是誰 ●43萬㎡大盤銷售週期長，四年來經歷景氣冰火兩重天，如何不在寒冬裡凍僵呢 ●祭出<碧雲國際社區，但沒有緊抓這條線；鴻藝會高度不錯，但這帖藥沒用到足 ●還是喜歡講產品，主角永遠是房子，不是人…… ●還是喜歡講產品，主角永遠是房子，不是人……住在裡面的人都是崇拜萬科的人嗎 ●08年上海賣掉多少別墅 99套；08年浦東賣掉多少別墅 4套(截至十一月為止) 結合標書上的指定問題與答案 成熟大盤:蓝山国际别墅社区 客源支撐:产业区张江和金桥 生活氛圍:碧云国际社区 服務共享:43万m2的万科蓝山小城 IAC會所:鸿艺会特设“蓝山会”会所 (含室外网球场、温水泳池、瑜伽房体操房) 小配套:罗森、洗衣房、蓝山餐厅等 檢閱手上的素材:獨院/服務/國際/自然 万科独创“独院别墅”，使独院不再孤独 (增加地下广场，一楼平台等室外共享空间) 地上15米左右超大面宽设计 买270平米实际用到500平米以上 销售面积263-281平米，可赠----- ●156-196平米的采光通风超大底层 ●一楼二楼40-100的平台露台 08年1月至08年11月时间段内 与万科深蓝别墅所处相同区域内暂无竞争项目成交 所以扩大了所搜范围 以泛区域查询竞争项目 万科深蓝别墅的泛区域竞争项目查询 <資料來源:同策諮詢 附件:2008年全年上海千萬級別墅銷售一覽 <資料來源:同策諮詢 <資料來源:同策諮詢 附件:2008年全年上海千萬級別墅銷售一覽 2008年上海11月別墅銷售一覽 整体走势低迷，整體别墅成交持续下滑，月去化約7萬方 <資料來源:同策諮詢 别墅市场寒气逼人，11月成交量已跌破10万平方米，与去年同期相比，好比冰火两重天，反差极其明显 07年、08年 全市联排别墅 成交总价对比 （按套数） 虽受诸多因素影响 08年联排别墅总价段 仍较去年 有整体的提高 08年全市联排别墅成交仍以中低段为主 但中高端联排成交量较去年,有明显的上升 仍为主力总价段 中高端联排成交量较去年有明显的上升 <資料來源:同策諮詢 08年年全市联排成交总价（按套数） 总价方面，联排别墅的成交总价段具有明显的环线特征，各环线等比萎缩 阳光花城 阳光建华城 金色里程 湾流域 凯德林茵湖畔 银都名墅 蓝山小城 <資料來源:同策諮詢 目前，全市总价在600-900万元的高端联排有 湾流域、蓝山小城、银都名墅和凯德林茵湖畔等 <資料來源:同策諮詢 由於我們沒有太多三期信息 下表暫且假設总价在600-900万元的高端联排為競爭帶 遇到的對手有: (金地)湾流域、(银都) 銀都名墅和(凯德)林茵湖畔 敗 敗 勝 勝 勝 敗 3:3