04年的总结及05年营销推广实操提案 2005年1月16日 合富辉煌房地产 武汉万科城市花园项目组 武汉万科城市花园二期 一、武汉市房地产市场状况分析 二、城市花园区域竞争楼盘分析 三、04年城市花园营销策划总结 四、城市花园二期营销推广思路 五、城市花园销售部署战略计划 营销实操案演示提纲 总 论 六、城市花园二期广告部署计划 第一部分 武汉市房地产市场状况分析 武汉市房地产市场状况分析 2004年武汉市土地经营主要以二环线为纽带，以汉江两岸和汉阳 新区为重点，做好四新地区、中北路延长线和南湖新城红线范围内的基础设施配套建设，并投入45亿元进行土地储备，全年供应土地8000亩。 根据武汉市房地局和整理土地储备中心的数据表明，预计2005年武汉市将推出6000亩的土地供应，并继续以拍卖和投标为主。 武汉市房地产市场状况分析 武汉市土地供应政策 土地供应量减少1/4！ 地价成本快速上涨！ 土地价格从1998年的3.2%%到2003年实行土地公开出让后的5.2%%,其涨幅比较平缓。2004年武汉市土地涨幅增加1至3个百分点，促使房价上涨100至300元/平方米左右。 预计2005年武汉市土地供应继续偏紧，地价继续上升，产品定位因此将向高端移动。房价整体仍将呈上升之势，但分类和分地区来看则涨跌互现。 武汉市房地产市场状况分析 武汉市房地产价格趋势 地价上升导致产品向高端移动！ 区域竞争导致价格竞争加剧！ 纵观2004年度的武汉房地产，开发企业对品牌的重视达到前所未有的高度，特别是万科、福星惠誉、武汉房地产开发集团、金地等等已具备一定开发实力的企业，品牌效益为企业带来了较高的附加值，注重品牌和完善的开发模式将会成为房地产企业追逐的主流。 大型开发商优势在2005年更加显著，巨头说话的战国时代将会来临。市场并购将越来越多，但仍将以项目并购为主，企业并购尚不会成为风潮。 武汉市房地产市场状况分析 武汉市房地产发展趋势 项目不断向大的发展商方向高度集中！ 按照湖北省、武汉市发展规划，光谷将被建成光电子信息产业带，形成具有国内第一、国际一流的外向型、国际化的光电子信息产业基地（中国光谷），年产值达1000亿元，武汉光谷将成为湖北省、武汉市经济发展的重要增长点和支撑点。 武汉市房地产市场状况分析 光谷板块的区域发展 利好一 利好二 利好三 武汉·中国光谷建设正式启动,关山片区的经济发展自此就搭 上了顺风船，为关山的发展增添了无尽的原动力。 根据武汉市近年的“推进科教兴市”战略，加速科教创新体系 和“两区多园建设”等相关政策,光谷片区无疑将成为今后武汉 市的一张新名片。 根据市政规划，光谷关山一带将结合基地各园区的产业特点及用地形态，创造优良的居住生活条件，开发区将斥巨资用于基础建设，各类生活配套设施也将得到逐步完善。 武汉市房地产市场状况分析 板块分析小结（一） 机 遇 作为房地产开发的先锋，住宅市场将会得到更优先的发展， 而且随着区域的发展和成熟，也将带动住宅市场的需求， 提高区域内部的现实购买力，也就更进一步的带动住宅市 场的发展。 区域内住宅产业具有较大的发展潜力前提下： 武汉市房地产市场状况分析 板块分析小结（二） 挑 战 一、客户群体相对高度集中： 各项目都把目标客户瞄准高校教师、私营业主、科研机构 研究阶层 二、在高科技产业房地产消费相对滞后： 三、05年供应量大规模增加： 05年周边总体供货量达到346万平方米 四、产品同质化程度加剧： 第二部分 城市花园区域竞争楼盘分析 城市花园区域竞争楼盘分析 惠安新苑 剑桥春天 江南家园 阳光在线 紫菘项目 保利花园 光谷陆景苑 关山春晓 洪福家园 山水华庭 本项目 巴黎豪庭 长城坐标城 金地格林小城 城市花园区域竞争楼盘分析 区域主要楼盘分析示意图 直面竞争圈层 次级竞争圈层 核心竞争圈层 城市花园区域竞争楼盘分析 区域主要楼盘05年供应量统计 明年三个竞争圈层的总供应量将超过 6852套 区域内在建和在售的竞争项目众多： 总供应量为约346万平方米 总推货量为约6852套以上 城市花园区域竞争楼盘分析 区域主要楼盘05年供应量小结 结论：2005将是一个竞争升级的一年，同时也反应了市场对片区的前景看好。 ——同产品类型竞争： 金地格林小城、关山春晓，阳光在线，保利花园，光谷陆景苑，长城座标城，山水华庭等 城市花园区域竞争楼盘分析 竞 争 楼 盘 选 取 原 则 总原则：对本项目目标客户具有分流作用的项目。 ——同区域竞争： 关山春晓，阳光在线，保利花园，光谷陆景苑（货量较少），剑桥春 天，巴黎豪庭，金地阳光城等 ——同价格竞争： 金地格林小城、关山春晓，阳光在线，保利花园，光谷陆景苑，江 南家园等 城市花园区域竞争楼盘分析 通过比较我们发现，后市金地格林小城、关山春晓，阳光在线，保利花园将成为本项目主要竞争对手。 竞 争 楼 盘 关 注 焦 点 产品： 普通洋房、情景洋房和联排别墅，主要为84-91左右两房、120-163左右的三房、205平方米左右的别墅，约400套。将于明年3月推出小高层和其他组团约600套。 预判： 与本项目在产品及品牌上都较为接近，客户群极为相似，形成极大的竞争力。 对策： 考虑到该项目产品特点，我项目宜主要针对配套设施等因素方面做文章。 小高层和其他组团推售时间:2005年3月左右 城市花园区域竞争楼盘分析 金地格林小城