看 万 科 红 动 龙 城 万科薛家地块营销策划报告 江苏中原·事业一部 CHAPTER 1： 大局决定方向——市场发展分析 报 告 思 路 CHAPTER 2： 对位决定客群——项目客户定位 CHAPTER3： 标杆决定形象——形象定位板块占位分析 CHAPTER 4： 属性决定布局——项目营销策略 CHAPTER 1： 大局决定方向 1.1宏观局势分析 1.2区域市场分析 >>>>宏观政策 主要城市政策缩紧，一城一策方针延续 2017年，房地产行业“刺激与抑制”两条主线贯穿并行，全国去库存的贯穿性政策，与部分热点城市控制房价紧 缩政策并行。基调上，上半年以刺激、宽松为主，下半年开始转向抑制“资产泡沫”和防范“金融风险”，多城 限购、限贷，整体呈现先扬后抑、宽严相济的特征。 去库存 地方刺激 四限 并存 常州2017上半年楼市波动大，政府对楼市维稳，政策出动频繁,下半 年趋于平缓 银行吃紧，放款周期拉长，导致利率基准上调 公积金新政二次首付比例提高至30% 住房公积金逐月还贷可以差额扣款 公积金 住房公积金缴存基数上调 贷款 办理第二次住房公积金贷款（包括公转商补息贷款）的，首付比例从30%提高至50% 公积金接入全国住房公积金异地转移接续平台 农业银行、建设银行利率调升至基准利率，首套房首付比例一律为30% 建设银行二套房首付比例则调为35%以上；交通银行、中国银行的房贷利率分别上浮10%和5% 银行 落户 在常州参保满5年且租房连续5年以上可以落户 新购买商品住房（包括二手住房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准 新建商品住房备案价格的调整周期不得低于3个月 住房交易 >>>>常州住宅市场分析 库存去化明显，价格水涨船高，量稳价升，受新增供应少影响全年成交量 略低于去年 市场整体数据指标概况 成交量表现 价格表现 库存 城市 常州 2017年 成交量（万方） 近五年平 均成交量 当前月 度均价 2016年 成交均价 2015年 度均价 存量 （万方） 去化周 期（月） 558.68万方 572.82 11983 7597 6782 2017年商品住宅量价走势 265.45 5 ? 住宅存量大幅减少，去库存效果明显。去化周期一直保持在6个月以下供不应求的水平； ? 2017年由于市场有效供应不多，成交价格连续飙升，10月全市住宅均价破1.2万。受市场供应不足影响，近期月度成交连续下降。