房地产项目投融资尽职调查实务
徐颢2015年11月
个人介绍
徐颢，高级理财规划师、执业律师，具有证券从业资格，工学学士、法律硕士，先后毕业于西安交通大学、清华大学。曾在建设银行深圳分行营业部、国际业务部、金融市场部及长安国际信托股份有限公司西北业务三部工作，从事过对公结算、贸易融资、外汇交易、资金衍生产品交易、贵金属业务及信托经理工作，现任长安国际信托股份有限公司尽职调查部高级信托经理。
房地产项目尽职调查关注点
一、项目情况1、合规性分析；2、项目位置；3、经济效益分析；二、融资方及股东背景1、行业背景（开发资质）；2、股东实力（产业构成、成长历程及社会关系）；三、其他弥补
尽职调查资料来源
1、企业书面提供（加盖公章）；2、互联网（人行征信、企业信用查询系统、法院文书网、被执行人查询系统、土地出让价格、房屋价格、负面信息3、实地走访（本项目及周边售楼部、房产中介）4、登记机关查询；5、其他金融机构（银行、信托、小贷公司）；6、访谈：基层员工，针对性选择访谈对象。
项目情况
一、基本控规指标情况（案例四附表）二、分期情况及重要节点（对应现金流量表）三、项目卖点及市场情况
房地产开发流程
一、可研报告及立项文件二、拿地1、招拍挂信息（互联网查询）；2、土地出让合同（土地出让金、用地面积、性质及土地出让金缴纳期限）；3、土地出让金缴纳凭证；4、土地使用权证（用地面积、用地性质等）；5、实地走访看土地状况（是否涉及拆迁？净地、毛地、熟地）6、核对银行流水；
房地产开发流程
三、规划1、配套规费的缴纳及免除情况；2、施工许可证是否取得？是否已经开工？3、总平图；4、设计方、施工方及监理方（合同及付款凭证）四、施工1、五通一平、土方工程（渣土问题）、桩基工程、正负零、封顶、外立面、内部装修、景观工程、绿化、入伙；2、按月出监理报告（监理合同及监理费）；
房地产开发流程
五、工程款支付1、施工合同约定的付款条件；2、工程量确认文件；3、付款回单及银行流水；4、收款方开具的发票（或有）；
房地产开发流程
六、预售1、预售条件：主体过半或其他；2、销控表；3、销售回款账户流水（现金收款）；4、销售合同及收款收据；5、网签系统；6、单独走访售楼部了解销售情况、付款条件及售价；
项目财务分析
总投资及资金来源
项目财务分析
已投入资金来源1、银行流水及划款单；2、资金汇入账户；
项目财务分析
一、项目投资估算（案例四附表）二、项目现金流分析（案例四附表）
项目财务分析
三、项目压力测试1、回款周期敏感性分析（附表） 2、价格敏感性分析（附表）
债权投资流程
一、项目公司债务全面核查（人行）；二、签订交易文件（营业场所面签+拍照）；三、项目用地抵押及在建工程抵押（委贷）；三、施工方书面承诺放弃优先权（效力存疑）；四、受托支付；五、监管销售回款账户，约定反投比例及还款比例；