Y购物中心业态组合优化研究
研究生姓名：莫家俐
导师姓名：周劲波
学科：工商管理
研究方向：市场营销与运营管理
年级：2020级
摘 要
在我国经济增速放缓、商业地产整体供应过剩的大背景下，购物中心市场竞争日
趋激烈，再加之互联网的冲击、零售业进入移动时代，不断加剧的竞争压力使得购物
中心开始寻求新的出路。当前，“文化+旅游+商业”融合带来更多发展机遇，文商旅
是从满足居民及游客多元休闲消费需求出发，通过食住行游购娱等相关要素的业态创
新组合，创造多元化的消费场景并打造一站式的服务结构，升级文旅项目体验质量。
因此购物中心开始探索业态组合升级和体验经济，以满足消费者对于购物场所日趋多
元化的需求。业态组合的目标是实现购物中心收入稳定、商户盈利最大化以及顾客的
购物体验最佳的三赢局面。
在“内容为王”的复合业态发展新时代，消费者正从目的性购买转向体验型购买，
更加注重对消费者“功能性+情感化+精神化”全方位需求的满足。从消费者角度来看，
消费者更关注于自己的需求感，与之对应的也会提出越高层级的要求，而且对购物中
心的数量和质量需求都在提升。购物过程中的体验服务，情感诉求、场景设置等等因
素都变得愈加重要。通过商业涵养文化要素，借特色消费凝聚新的消费力，持续在文
化挖掘和主题概念上推陈出新，形成文化品牌资产，具有自身的品牌价值。由此看来，
只有具备了业态主题特色，类型丰富，创新感十足的购物中心才有可能在未来激烈的
市场竞争中生存下来。因此，特色及创新型业态也成为了现今学者和经济学家热衷探
讨研究的话题。
本文的研究对象 Y购物中心属于 YT集团公司旗下的二级子公司，成立于 2016年，
专注于商业地产项目的管理和运营。公司以文化旅游商业地产运营管理为主要业务方
向，努力打造成为具有先进企业管理制度和科学运营模式的创新型企业。
面对激烈的竞争市场，本文希望探讨Y购物中心业态组合问题，对原有业态组合
模式进行优化，提高市场竞争力。Y购物中心要成为成功的文商旅项目，势必要将深
度的文化内涵注入到旅游和商业中。在策划定位基础上提炼适配文化主题，充分考虑
I
业态特色和经营需求。从消费者角度，解决主题打动性，业态组合科学性、文化传播
性，延长留滞时间，促进消费。
本文将结合 YT集团公司战略、资源优势、市场环境，分析和构建 Y购物中心业态
组合方向。只有制定了优秀的业态组合方案，引进优质的品牌资源，才能牢牢把握客流
脉象、吸引消费者，并将购物中心打造成为标杆项目、盈利项目，推广经验，使其在
YT集团公司全国各地的项目得以借鉴，实现企业的战略目标和快速发展。
论文通过文献检索、案例分析、定量分析等形式，分析Y购物中心业态组合现状，
运用问卷调研法分析其存在主要问题。运用EBITDA投资回报模型指导Y购物中心业态
优化方案。
本研究主要分六个章节内容：第一章绪论主要介绍了研究背景和研究意义，确定
研究对象，并根据研究对象提出相应的研究思路和方法，最后总结研究框架。第二章
介绍了相关理概念及理论基础，总结了购物中心业态、购物中心业态组合、消费者行
为、业态组合与消费者行为、业态组合与投资回报绩效等相关的国内外研究。第三章
介绍Y购物中心概况，分析项目商业环境、项目业态组合现状、运用EBITDA投资回报
指导模型分析业态组合财务效果等情况。第四章通过消费者行为调查并分析业态组合
问题及原因。第五章对现有业态组合提出建议。第六章对优化策略做进一步的总结及
分析不足。
本文在回顾Y购物中心业态组合相关理论的基础上，分析了Y购物中心业态组合
存在的业态主题不突出、业态布局不规范、业态品类单一、业态创新不足等问题。提
出了以消费者价值理论指导模型，以投资回报价值为经营优劣评判标准，以扶持文化
业态、规范业态布局、优化商铺出租策略、加速品牌升级改造为主要措施的购物中心
业态组合优化方案。
根据论文分析，要提高Y购物中心业态组合合理性，必须了解发展新趋势，深入
消费者价值理论，遵循EBITDA投资回报模型，关注业态组合绩效。
关键词：购物中心；业态组合；问卷调研；EBITDA投资回报率
II
RESEARCH ON THE OPTIMIZATION OF TENANTS MIX OF
Y SHOPPING CENTER
Graduate student: Jiali Mo
Supervisor:Jinbo Zhou
Major：Business Administration
Research direction: Marketing and operation management
Grate:2020
Abstract
UnderthebackgroundofChina'sslowingeconomicgrowthandtheoverall
excesssupplyofcommercialrealestate,theshoppingcentermarketcompetition
isbecomingincreasinglyfierce,coupledwiththeimpactoftheInternetand
theretailindustryintothemobileera,theincreasingcompetitionpressure
makesshoppingmallsbegintoseekanewwayout.Atpresent,theintegration
of"culture+tourism+business"bringsmoredevelopmentopportunities.
Culturalandbusinesstourismstartsfrommeetingthediversifiedconsumption
needsofresidentsandtourists,throughtheinnovativecombinationof
diversifiedleisureelementsoffood,housing,travel,shoppingand
entertainment,tocreatediversifiedconsumptionscenariosandcreatea
one-stopservicestructure,andupgradetheexperiencequalityofculturaland
tourismprojects.Therefore,shoppingcentersbegantoexploretheupgrading
ofbusinesscombinationandexperienceeconomytomeettheincreasingly
diversifiedneedsofconsumersforshoppingplaces.Thegoalofthebusiness
combinationistoachieveawin-over-winsituationofstableshoppingmall
revenue,maximummerchantprofitandthebestcustomershoppingexperience.
Intheneweraofcompoundbusinessformdevelopmentof"contentisking",
consumersareshiftingfrompurposefulpurchasetoexperientialpurchase,and
payingmoreattentiontomeetingtheall-roundneedsofconsumersas
"functional+emotional+spiritual".Fromthepointofviewofconsumers,
consumerspaymoreattentiontotheirownsenseofdemand,andthecorresponding
III