目录
某别墅概况…………………………2
管理服务理念和目标…………………………………………2
前期介入管理服务内容及工作重点…………………………3
项目管理机构运作方法及管理制度…………………………9
管理服务人员配置……………………………………………28
物业管理用房及相应管理设施的配置………………………43
物业管理费用的收支预案……………………………………74
物业管理服务分项标准与承诺………………………………86
物业维修养护、保洁、保安、护绿实施方案………………95
物业维修和管理的应急措施…………………………………108
第十一章　社区文化与业主互动的具体措施……………………115
第十二章　智能化设施的管理与维修方案……………………………129
第十三章　施工噪声控制等应对预案…………………………………1
第十四章　会所管理方案………………………………………………1
附件：G元物业管理概况………………………………………………1
第一章 某别墅项目概况
1、基本介绍
某别墅区毗邻南京高新技术开发区，距离南京长江大桥约15分钟车程，项目全部规划为独栋的别墅，并率先采用了4栋围合成一个院落的组团设计。在项目规划设计上，聘请了欧洲知名的别墅设计专家D+F设计，景观设计也由澳洲知名的TKD设计公司担纲。整个项目秉承欧洲居住文化，容积率降低到0.286的“极限”，户型更注重起居室私享的空间。每户均有前后两个花园，整个别墅被树木和花草包围。
开发商对每个细节都精益求精，不少原材料都来自国外：地砖从美国进口，入户门采用了德国技术，别墅外立面的色调也专门请美国调色师量身打造。在建筑风格上，某采用了目前国内外最流行的托斯卡纳风格，高低朝向不同的赤陶屋顶，顶部的线条感强烈。此外，8米宽的道路设计可以保证充足的户外车位，充分考虑业主的需要。项目还有近万平方米的纳兰湖、24米宽景观大道，三面河流组成主入口场休息带，入口广场布置有会馆、游泳场和网球场等。
2、某别墅项目主要规划及技术指标
用地面积
13340平方米

建筑面积
37689平方米

容积率
0.286

绿地率
48%

建筑层数
2层

别墅总数
175座

配套建筑
会所

停车位
350个

小区出入口
东侧、北侧各一个

居住总人口
700-800人

建设工期
05年7月至08年12月，分三期

污水处理站
2座

箱式变压器
3座

煤气交换站
1座

地面消防栓
10个

中控室
1座


3、居住群体分析
某别墅的居住群体，以商界成功人士为主体，另有来自文艺界、政界的精英人士。他们文化素质较高，消费能力强，观念新，事业心强。该群体生活要求高质量，法律维权意识和环保存观念强，对别墅的物业管理工作有较强的管理参与意识。
管理服务理念和目标
G元物业服务以专业、干扰极小化和全方位管家式服务，为某别墅业主的成功精英人士提供尊贵生活所需的周到、体贴的服务软环境。
一、G元物业服务理念：
服务宗旨：在不违反法律和道德的前提下，为业主解
。。。以下略