Analysis of Factors Influencing F Shopping Center's
Turnover
A Master Thesis Submitted to
University of Electronic Science and Technology of China
Discipline:
Author:
Master of Business Administration
Yan Li
Supervisor:
School:
Yin Yunqiang
School of Management and Economics

本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究
工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢
的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也
不包含为获得电子科技大学或其它教育机构的学位或证书而使用
过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论
文中作了明确的说明并表示谢意。
作者签名：
日期： 2021年 11月 24日
本学位论文作者完全了解电子科技大学有关保留、使用学位论文
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作者签名：
导师签名：
日期：2021年 11月 24日

摘要
摘要
从 2010年到 2020年这十年间，中国经济高速发展，年均 GDP以 7%左右高
速增长，维持在第二大经济体，且与美国的差距越来越小。人均收入的增加，中
国各个城市的快速发展，为消费孕育了很好的土壤。随着消费的升级，购物中心
开始蓬勃发展，商业体量迅速增加。据中指院官方数据统计，从 2013年到 2020
年全国运营中的购物中心总建筑面积从 125百万平方米增长为 472百万平方米，
购物中心的总数由 1517家增长到 5723家。购物中心遍地开花带来的是愈加激烈
的行业竞争，只有进行有效的运营管理才能让购物中心实现租赁收益最大化。购
物中心的租赁收益与购物中心的营业额成正比关系，租赁收益包含三个部分：保
证金、基本租金和扣点，当品牌的营业额达到租赁合同规定的临界值时，购物中
心按扣点收取租金，反之则按基本租金收取。因此，购物中心的营业额表现不仅
会影响对品牌方的吸引力，决定其未来的发展态势，同时也直接关系到它当前及
未来的一个收益情况。要提升购物中心的营业额，必须研究营业额的影响因素。
奢侈品是 F购物中心主要营业额来源，同时，F购物中心所处的成都市为四川省的
经济政治中心，是中国具有典型地域特色的新一线城市。因此，对于 F购物中心
奢侈品营业额影响因素的深入研究，就显得非常有代表性。
本文选取四川省成都市 F购物中心作为调查样本，以购物中心运营管理角度
为切入点，对其奢侈品的营业额波动变化进行分析，从而为 F购物中心运营管理
提供相应的建议及对策，以期提升 F购物中心奢侈品营业额增长率，进而实现其
租金收益最大化。
本文首先通过购物中心运营管理的工作内容识别出 F购物中心奢侈品营业额
波动的影响因素，包括品牌形象、货品配置、营销活动以及服务等；其次收集波
动变化较大的奢侈品营业额数据来分析奢侈品营业额如何受这些影响因素而发生
变化；最后以中心地理论、商业聚集理论、零售需求的外部效应及感知价值理论
等作为研究理论基础，通过文献分析法、经验总结法及数据统计分析法，根据营
业额波动分析对 F购物中心的运营管理提出相应的对策与建议，主要有品牌形象
监督、货品把控、营销活动创新、提升体验服务以及业态组合升级等，以期 F购
物中心奢侈品营业额实现显著增长，进而取得更为可观的租金收益。
关键词：购物中心，奢侈品，营业额，影响因素
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