随着全面趋严的金融监管形势和持续的房地产行业宏观调控，房地产金融环境也深 受影响，传统的债权主导型金融体系受到严重的制约，监管导向鼓励权益型投资工具， 房地产私募基金在这个背景下迎来新的发展机遇。作为广西具有代表性的国企背景基金 管理公司，BCX公司成立以来就比较重视房地产行业投资布局，并在实践中创新采用股 权投资、可转债的投资模式在区内树立了投资案例标杆。 本文首先介绍了房地产私募基金国内外的发展现状及发展趋势，阐述了相关概念和 理论、运作模式，随后通过对BCX公司房地产私募基金业务发展中存在问题及成因进行 深入的分析，认为BCX公司房地产私募基金主要存在募资渠道狭窄、投资模式单一、投 后管理难度大及专业人才缺乏的问题，形成这些问题的原因包括行业本身的发展进程、 行业监管政策、BCX公司地域经济环境因素以及BCX公司投资策略、投后管理机制和人 才队伍建设等，随后通过SWOT分析阐明了BCX公司房地产私募基金业务发展的影响因 素，即房地产市场的机遇和波动风险并存，房地产私募基金发展迎来窗口期同时也处于 严格的金融监管期，BCX公司具有一定的内部协同优势也存在着业务准入严格的劣势等。 最后，结合BCX公司房地产私募基金发展的实际情况与行业发展的前沿和趋势，提出了 优化发展的建议，如通过构建金融平台、股东增资等拓宽直接打募资渠道；面向房地产 开发全过程创新投资模式以丰富业务类型；完善风控体系建设，强调风险前置以缓解投 后压力，降低投后管理难度；最后通过加强人才培训、优化激励措施强化人才队伍建设。 本次对BCX公司房地产私募基金业务发展的研究，对促进区域内房地产私募基金的优化 发展以及促进房地产融资结构的多元化具有一定的借鉴意义。 关键字：BCX公司房地产私募基金 II RESEARCHONTHEDEVELOPMENTOFREALESTATE PRIVATEEQUITYFUNDOFBCXCOMPANY ABSTRACT Withtheoveralltighteningoffinancialsupervisionandthecontinuousmacro-controlof therealestateindustry,thefinancialenvironmentoftherealestateisdeeplyaffected, traditionalbond-orientedfinancialsystemseverelyrestricted,whileequity-basedinvestment encouraged.Underthisbackground,realestateprivateequitywelcomesgreateropportunities fordevelopment.Asarepresentativestate-ownedfundmanagementcompanyinGuangxi, BCXCompanyhasattachedmoreimportancetothelayoutofinvestmentintherealestate industrysinceitsestablishmentandhassetabenchmarkforinvestmentcasesintheregionby innovativelyadoptingequityinvestmentandconvertiblebonds. Thispaperfirstintroducesthecurrentsituationanddevelopmenttrendofrealestate privateplacementfundathomeandabroad,expoundstherelevantconcepts,theoriesand operationmodes.Throughin-depthanalysisoftheproblemsandtheircausesinthe developmentofBCXrealestateprivateequityfund,itfindsthatmajorproblemsfacingBCX realestateprivateplacementfundincludelimitedfund-raisingchannels,singleinvestment mode,difficultpost-investmentmanagementandlackofprofessionaltalents.Theseproblems canbeattributedtothedevelopmentprocessoftheindustry,regulatorypolicies,BCX’s regionaleconomicenvironment,investmentstrategy,post-investmentmanagement mechanismandtalentteambuilding.Then,throughSWOTanalysis,thepaperclarifiesthe influencingfactorsofBCX'srealestateprivateplacementfundbusinessdevelopment.First, opportunitiesandfluctuationriskscoexistintherealestatemarket.Second,the developmentofrealestateprivateequityfundsisfacingawindowperiodaswellasaperiod III ofstrictfinancialsupervision.Third,BCXCompany,thoughwithcertaininternalsynergy advantages,hasitsdisadvantagessuchasstrictbusinessaccess. Finally,basedonthecomprehensiveanalysisoftheactualsituationofBCXrealestate privateplacementfunddevelopmentandtheforefrontandtrendofprivateplacementfund industrydevelopment,thispaperputsforwardsomesuggestionstooptimizethedevelopment, suchasbroadeningthechannelsofdirectcapitalraisingbyconstructingfinancialplatforms andincreasingthecapitalofshareholders,enrichingbusinesstypesbyinnovatinginvestment modelsinthewholeprocessofrealestatedevelopment,perfectingtheconstructionofrisk controlsystembyemphasizingpre-positioningrisktorelievepost-investmentpressureand managementdifficulty,andstrengtheningtheconstructionoftalentteambytalenttraining andoptimizingincentivemeasures.ThisresearchonthedevelopmentofBCX'srealestate privateequityfundbusinesshasreferencesignificanceforpromotingtheoptimal developmentofrealestateprivateequityfundintheregionandpromotingthediversification ofrealestatefinancingstructure. KEYWORDS:BCXCompanies；RealEstate；PrivateEquityFund IV 目录 摘要................I ABSTRACT.........II 第一章绪论...1 1.1选题背景与研究意义............1 1.1.1选题背景............................1 1.1.2研究意义............................1 1.2研究现状.2 1.2.1国外研究综述....................2 1.2.2国内研究综述....................3 1.3研究内容与方法.....................4 1.3.1研究内容.............................4 1.3.2研究方法............................5 1.4研究创新..5 第二章房地产私募基金发展概述............................6 2.1房地产私募基金的概念、特点与组织形式.......6 2.1.1房地产私募基金的概念.....6 2.1.2地产私募基金的特点........6 2.1.3房地产私募基金的组织形式...........................7 2.2房地产私募基金的运作模式.8 2.2.1资金募集.............................8 2.2.2基金投资.............................8 2.2.3投后管理.............................9 2.2.4基金退出.............................9 2.3房地产私募基金的发展现状.9 2.3.1国外房地产私募基金的发展现状....................9 2.3.2国内房地产私募基金的发展现状..................10 第三章BCX公司房地产私募基金业务发展现状及存在问题分析......21 V 3.1BCX公司概况......................21 3.2BCX公司房地产私募基金业务发展情况..........21 3.2.1房地产私募基金业务发展策略......................21 3.2.2房地产私募基金业务发展措施......................23 3.2.3房地产私募基金业务发展效果分析..............26 3.3BCX公司房地产私募基金业务发展问题分析.27 3.3.1房地产私募基金募资渠道狭窄.....................27 3.3.2房地产私募基金投资模式单一.....................28 3.3.3房地产私募基金投后管理难度大.................29 3.3.4房地产私募基金专业人才缺乏......................31 第四章BCX公司房地产私募基金业务发展的SWOT分析..................33 4.1BCX公司房地产私募基金业务发展的优势分析（S）....................33 4.1.1集团内部协同优势...........33 4.1.2母公司资金募集优势.......33 4.1.3BCX公司投向定位清晰..34 4.2BCX公司房地产私募基金业务发展的劣势分析（W）..................34 4.2.1区域经济影响资金募集..34 4.2.2业务准入条件严格..........34 4.2.3薪酬机制受限..................35 4.3BCX公司房地产私募基金业务发展的机会分析（O）..................35 4.3.1房地产行业机会...............35 4.3.2金融主体竞争机会...........36 4.3.3业务模式机会..................36 4.4BCX公司房地产私募基金业务发展的威胁因素分析（T）...........36 4.4.1私募基金监管趋严...........36 4.4.2房地产政策调控...............37 第五章BCX公司房地产私募基金业务发展对策建议........................38 5.1构建金融综合平台，拓展募资渠道..................38 5.1.1设立金融板块平台，发挥平台优势..............38 5.1.2积极拓展募资渠道...........38 VI 5.2着眼行业全过程，丰富投资模式.....................39 5.2.1纯股权投资.......................39 5.2.2资产收并购.......................40 5.2.3类REITs业务...................41 5.3完善全流程风险控制体系，提升投后管理效率............................42 5.3.1重视投资前自主尽职调查..............................42 5.3.2确保投资中前置条件落实，形成法律约束..43 5.3.3完善投后管理指引...........43 5.3.4提高专职投后人员工作能力..........................43 5.4强化人才队伍，完善市场化激励机制.............44 5.4.1尽快配备专业人才...........44 5.4.2完善员工培训机制...........44 5.4.3落实超额收益分红奖励机制..........................44 5.4.4探索员工持股计划...........45 5.4.5实行严格绩效考评机制...45 第六章研究结论及展望............46 6.1研究结论46 6.2研究展望46