i 目录 摘要 ......................................................................................................................... I ABSTRACT ........................................................................................................... III 1.导论 ....................................................................................................................... 1 1.1研究背景 .......................................................................................................... 1 1.2国内外研究现状............................................................................................... 2 1.2.1风险的起源 ................................................................................................ 2 1.2.2国外风险研究现状 ..................................................................................... 2 1.2.3国内研究现状 ............................................................................................ 3 1.3研究目的及意义............................................................................................... 3 1.4研究内容 .......................................................................................................... 4 1.5研究方法 .......................................................................................................... 4 2. 相关理论综述 ...................................................................................................... 5 2.1风险理论 .......................................................................................................... 5 2.1.1风险的概述 ................................................................................................ 5 2.1.2风险的特征 ................................................................................................ 5 2.2房地产投资风险理论 ....................................................................................... 5 2.2.1投资风险的概述......................................................................................... 5 2.2.2投资风险的分类......................................................................................... 5 2.2.3投资风险评估 ............................................................................................ 6 2.3房地产投资风险指标 ....................................................................................... 6 2.3.1盈利能力 .................................................................................................... 6 2.3.2清偿能力 .................................................................................................... 6 2.3.3盈亏平衡 [4] .............................................................................................. 6 2.3.4敏感性分析 ................................................................................................ 7 2.4 国内外案例介绍 .............................................................................................. 7 2.4.1香港模式 .................................................................................................... 7 2.4.2 美国模式 ................................................................................................... 8 2.4.3 新加坡模式 ............................................................................................... 8 3. R地产公司的环境分析与行业分析 ....................................................................11 3.1环境分析 .........................................................................................................11 西南大学工商管理硕士学位论文 ii 3.1.1 宏观政策 .................................................................................................. 11 3.1.2 经济环境 .................................................................................................. 12 3.2行业分析 ......................................................................................................... 16 3.3竞争对手分析 ................................................................................................. 16 4. R地产公司的现状分析 ....................................................................................... 19 4.1历史沿革和企业概况 ...................................................................................... 19 4.2组织结构 ......................................................................................................... 19 4.3主要产品 ......................................................................................................... 20 4.4 经营情况 ........................................................................................................ 20 5 R地产公司投资风险的问题分析及原因解析 ...................................................... 23 5.1 R地产公司投资存在的风险分析 .................................................................... 23 5.1.1 项目投资中系统性风险分析 .................................................................... 23 5.1.2项目投资中非系统性风险分析 ................................................................. 27 5.2 R地产公司投资风险产生的原因分析 ............................................................ 28 5.3 R地产公司方风险案例 ................................................................................... 31 5.3.1宏观城市分析 ........................................................................................... 31 5.3.2房地产市场分析 ....................................................................................... 35 5.3.3地块认知 ................................................................................................... 40 5.3.4测算 .......................................................................................................... 41 5.3.5投资结论 ................................................................................................... 41 6. R地产公司投资风险应对方案设计 .................................................................... 43 6.1应对方案设计的目标、原则及整体思路 ........................................................ 43 6.2 投资风险改进方案设计 .................................................................................. 43 6.2.1风险预防 ................................................................................................... 44 6.2.2风险回避 ................................................................................................... 44 6.2.3风险转移 ................................................................................................... 45 6.2.4风险组合 ................................................................................................... 46 6.2.5风险自留 ................................................................................................... 46 6.2.6风险利用 ................................................................................................... 46 7结论和展望 ........................................................................................................... 47 7.1 研究结论和不足 ............................................................................................. 47 目录 iii 7.2 研究展望 ........................................................................................................47 8 结束语..................................................................................................................49