绿城管理  绿城·春风里定位调整专项报告 一、一次定位重要结论回顾 项目定位核心目标 1、南山项目是绿城管理与新疆天富的首次合作项目，通过本次合作绿城管理的价值输出得到委托方认可 2、通过合作实现项目的现金流和利润率 1、现金流 2、利润率 1、畅销产品 2、成本控制 3、降低商业物业开发风险 1、畅销产品 2、成本控制 颐乐生活 领衔南山 1、降低商业物业开发风险 定位阶段规避风险型商业的开发 一、一次定位重要结论回顾 根据竞品的总价畅销区间，同时结合客户需求、项目品质等因素，建议项目定位产品户型区间和总价控制在以下范围内： 产品定位——低密度居住产品户型区间及价格定位 以上面积区间为区域畅销联排户型面积区间，总价区间高于市场畅销总价面积段一个层级； 一、一次定位重要结论回顾 项目主力总价高于市场平台主力总价段一个层级，户型区间在市场畅销户型面积区间内，利用绿城品牌，高品质园区环境，提升产品性价比，使价格接近客户心理预期，才能产生热销、快销势头。 项目的取地成本较高，需严格控制产品户型的面积段，控制总价，保障快销。 根据户型区间，进行规划强排，在不突破限高、不进行地下大开挖的前提下做足容积率有较大难度 例如： 联排：建筑面积150㎡，单价1.26万/㎡，总价189万，赠送装修庭院，加之绿城品牌的号召力，则达成客户预期； 一、一次定位重要结论回顾 项目经济指标（原指标） 项目总用地面积：170403.53㎡ 容积率：0.6 限高8米 商业配比40% 即商业：40897㎡ 住宅：61344㎡ 物业类型为：联排+商业 低密度产品物业类型：联排为主（具体以优选终稿规划方案为主），根据规划要求：建筑风格采用——西班牙式； 项目分四期开发，一期沿项目南侧道路南溪路开发，利于项目样板展示区的对外展示 项目一期 项目二期 项目三期 项目四期 项目一期：10070㎡ 64户 项目二期：38210㎡ 235户 项目三期：19800㎡ 122户 项目四期：35000㎡ 246户 一、一次定位重要结论回顾 项目公司对4万㎡商业进行充分论证分析，商业定位历程历经4个阶段，有以下4个思考方向： 一、一次定位重要结论回顾 一、一次定位重要结论回顾 一、一次定位重要结论回顾 绿城天富项目配套商业开发思路——方案二：商业性质的居住型叠墅产品 突破限高至12米，商业配比降至25% 与县规划局通过3轮沟通，目前突破限高有一定难度，限高无法突破，则居住物业扩大配比难以实施。