保障性住房是我国住宅市场发展不可或缺的重要组成部分，加快开展保障 房建设是党中央、国务院保持国民经济平稳发展、构建社会和谐稳定、使人民 生活质量稳步提升、国民共享改革开放成果的一项战略方针，是“十二五”期 间全面建设小康社会的重要举措。 天津市双环新苑保障房项目为天津市双环邨地区整体拆迁重建开发地块的 经济适用房建设项目，其建成后将改善还迁居民生活居住条件，提升项目周边 环境，拉动区域经济发展。该项目不仅集中地体现了落实党和政府房地产业发 展的基本方针，还为国有开发企业参与保障房的建设开辟了新模式。 本文从双环新苑项目的实际情况出发，通过对保障性住房和一般商品房的 可行性研究分析的对比，详实地论述了该项目的可行性问题。文中首先阐述了 可行性研究的相关理论和拟建项目的概况，然后结合可行性研究的方法和程序， 从市场环境、技术方案，经济评价，社会影响和风险控制等几个方面对该项目 的可行性进行了全面的论述。通过综合分析最后得出了该项目可行的结论，并 提出了后续研究建议。以期给决策者一个有力的参考，同时为保障性房地产项 目的投资开发以及我国类似项目的可行性研究提供一些借鉴。 关键词，保障房；可行性研究；财务评价Abstract Indemnificatory housing is an indispensable part of the progess of our residential market. Accelerating the development of indemnificatory housing is a strategic policy which balance the growth of our economy for the government and the State Council, build harmony society, improve our quality of living and share all fruits results from reform open.It is also an essential policy for build a moderate prosperous society in an all-round way during the “twelfth five-year”. Tianjin Shuanghuan Xinyuan is a indemnificatory housing which is an rebuild demolition affordable housing project from the residents used to lived in Tianjin Shuanghuan village, which will improve the living conditions of residents, enhance surrounding environment, facilitate regional economic development. This project is not only centre reflects the principle of real estate development from governmnet, but also create a brand new mode for the state-owned enterprises in the progress of indemnificatory housing construction. This article researched from the actual situation of Shuanghuan Xinyuan project, by the compare and analyse of affordable housing and commercial residential, discuss the feasibility of this project in detail. First, my article introduces the theory of feasibility study and an overview of the prepared project. Second, issue the project from the different views, includes market, technology, economy, social influence and risk control integrated with methods and procedures of the feasibility study. Finally, I got the feasible conclusions and propose continuious suggestions which for the reference of decision makers, meanwhile providing some reference for the investment of indemnificatory housing projects and our related projects. Keywords，Indemnifieatory housing；Feasibility research；Economic evaluation目 录 第一章 绪论1 1.1 研究背景 1 1.2 研究意义 1 1.3 我国保障性住房的发展现状 1 1.3.1 我国保障性住房的开发现状...............................................................2 1.3.2 我国保障性住房发展的主要问题.......................................................2 1.3.3 天津市保障性住房发展现状...............................................................3 1.4 国内外研究现状 5 1.4.1 国外保障房研究现状...........................................................................5 1.4.2 国内保障房研究现状...........................................................................6 1.5 报告研究的结构及方法 7 1.5.1 报告研究的主要内容...........................................................................7 1.5.2 报告的研究方法...................................................................................8 第二章 双环新苑项目可行性研究的基础理论9 2.1 项目可行性研究的程序及内容 9 2.1.1 项目可行性研究的程序.......................................................................9 2.1.2 项目可行性研究的内容.......................................................................9 2.2 保障房项目与商品房项目可行性研究的对比分析 9 2.2.1 保障房项目与商品房项目的比较.......................................................9 2.2.2 保障房项目与商品房项目可行性研究的对比分析.........................10 第三章 双环新苑项目投资环境及市场分析11 3.1 项目概况 11 3.1.1 项目概况............................................................................................. 11 3.1.2 建设用地状况.....................................................................................12 3.1.3 项目周边的社区配套.........................................................................12 3.1.4 项目周边环境.....................................................................................13 3.2 双环新苑项目主要技术经济指标 14 3.3 双环新苑项目市场调查 16 3.3.1 天津市红桥区区域经济与住宅市场发展的关系.............................16 3.3.2 天津市红桥区住宅市场发展现状.....................................................18 3.3.3 双环新苑项目区域市场供给状况.....................................................20 3.3.4 双环新苑项目区域市场产品结构.....................................................21 3.3.5 潜在客户调查.....................................................................................243.4 双环新苑项目投资环境及市场总体分析 25 3.4.1 区域环境优越.....................................................................................25 3.4.2 区域交通路网发达.............................................................................25 3.4.3 区域周边环境逐步改善.....................................................................25 3.4.4 潜在客户有待挖掘.............................................................................26 3.5 开发企业背景 26 3.5.1 天津市政建设开发公司背景.............................................................26 3.5.2 参建保障房的机遇与挑战.................................................................26 第四章 双环新苑项目技术可行性分析 28 4.1 双环新苑项目总体规划 28 4.1.1 总体设计规划理念.............................................................................28 4.1.2 建筑内容及规模.................................................................................28 4.1.3 建筑造型与环境.................................................................................29 4.1.4 总体规划方案.....................................................................................29 4.2 双环新苑项目建筑工程方案 33 4.2.1 建筑工程方案设计原则.....................................................................33 4.2.2 平面设计.............................................................................................33 4.2.3 立面设计.............................................................................................40 4.3 双环新苑项目公用工程方案 40 4.3.1 道路交通系统.....................................................................................40 4.3.2 给排水系统.........................................................................................41 4.3.3 强弱电系统.........................................................................................41 4.3.4 采暖通风系统.....................................................................................42 4.4 双环新苑项目节能措施 42 4.4.1 耗能状况和能耗指标分析.................................................................42 4.4.2 节能措施.............................................................................................42 第五章 双环新苑项目经济合理性分析 45 5.1 投资估算 45 5.1.1 投资估算编制依据.............................................................................45 5.1.2 投资估算编制说明.............................................................................45 5.1.3 工程建设总投资.................................................................................46 5.2 资金筹措 52 5.2.1 融资总额.............................................................................................52 5.2.2 自有资金筹措.....................................................................................525.2.3 债务资金筹措及偿还.........................................................................53 5.2.4 资金筹措计划.....................................................................................53 5.3 经济效益分析 54 5.3.1 财务指标分析.....................................................................................54 5.3.2 财务评价.............................................................................................54 第六章 双环新苑项目社会影响力分析及风险分析56 6.1 双环新苑项目社会影响力分析 56 6.1.1 项目对当地还迁居民的影响.............................................................56 6.1.2 项目对周边环境的影响.....................................................................56 6.1.3 项目对房地产市场的影响.................................................................56 6.1.4 项目对经济发展的影响.....................................................................57 6.2 双环新苑项目风险分析及其对策 57 6.2.1 项目主要风险因素的识别及风险程度分析.....................................57 6.2.2 项目主要风险对策.............................................................................58 第七章 结论59 7.1 结论 59 7.2 报告的不足 59 7.3 后续研究建议 60