摘 要 住房，是人们生存与发展之基本载体，如何实现“住有所居”， 不唯独关乎房地产业可持续发展，更直接影响到全面建成小康社会伟 大目标的实现进程。自 1998 年住房制度改革以来，各种因住房市场 发育不完全所致弊端层出不穷，这在住房价格上展露无疑：诸多城市 房价一路飙涨，广大城镇居民难堪重负。住房价格影响因素纷繁复杂， 它是宏观方面因素（社会、经济、政策等）和微观方面因素（建筑、 邻里和区位等）合力所致的产物，且具备典型性空间地理分异。本文 从微观角度出发，对住房价格做出全面诊断分析，分解合理与不合理 成分，对政府相关部门了解并掌握住房价格规律、提高房地产市场管 控效率、推进旧城改造及城市规划建设等，颇具现实意义。 本文选取杭州市代表性小区，在 GIS 空间分析支持下，综合运用 探索性与确定性空间分析方法，建立全局 HPM、SLM、SEM 模型与 局部 GWR 模型，研究发现：不论是基于全局还是局部，西湖距离、 小学质量始终是住房价格贡献度最为突出的因素；半变异函数分析结 果证实住房价格在 15.88km 空间尺度范围内表现为明显的各向同性， 超出阈值后各向异性表现逐渐增强；结合地统计学 Simple Kriging 方 法，揭示了小区成交均价在空间上呈现出不规则环式结构，由环状内 部向外梯度下降，分布有一定连续性；各向剖面整体表现为由高值中 心向外围递降，各方向上的递变速度、距离表现有异；最后分析了住 房价格影响因素的空间集聚性，证实了住房价格的空间依赖性与分异 性，并得到与理论相符的回归参数估计值。 关键词：住房价格；HPM 模型；GWR 模型；Simple Kriging；半变 异函数 目 录 1 绪论 ................................................. 1 1.1 研究背景 ....................................................1 1.1.1 商品房价持续走高 ........................................1 1.1.2 房价区域差异明显 ........................................1 1.1.3 存量市场扮演主角 ........................................2 1.2 研究意义 ....................................................2 1.3 研究内容与流程 ..............................................3 1.4 研究方法与创新点 ............................................4 1.4.1 研究方法 ................................................4 1.4.2 软件介绍 ................................................5 1.4.3 创新点 ..................................................6 1.5 本章小结 ....................................................6 2 理论基础与文献综述 ..................................... 7 2.1 理论基础 ....................................................7 2.1.1 供需理论 ................................................7 2.1.2 区位理论 ................................................8 2.1.3 地方性公共物品理论 ......................................9 2.2 文献综述 ....................................................9 2.2.1 宏观影响因素研究 ........................................9 2.2.2 微观影响因素研究 .......................................12 2.2.3 GWR 模型研究动态........................................16 2.2.4 研究述评 ...............................................18 2.3 本章小结 ...................................................18 3 空间数据来源与住房价格探索性空间分析 .................. 19 3.1 杭州概况 ...................................................19 3.2 空间数据来源 ...............................................19 3.2.1 住房价格数据来源 .......................................19 3.2.2 小区空间数据来源 .......................................20 3.2.3 样点属性数据来源 .......................................20浙江工业大学硕士学位论文 杭州市住房价格空间分异及影响因素研究 V 3.2.4 空间数据库建立 .........................................22 3.3 异常值识别与处理 ...........................................24 3.4 住房价格探索性空间分析 .....................................25 3.4.1 正态分布检验 ...........................................25 3.4.2 空间分布趋势 ...........................................26 3.4.3 空间自相关性 ...........................................27 3.5 本章小结 ...................................................32 4 住房价格空间分异规律解析 .............................. 33 4.1 半变异函数分析 .............................................33 4.1.1 各向异性分析 ...........................................35 4.1.2 各向同性分析 ...........................................36 4.2 克里金插值分析 .............................................38 4.2.1 空间插值方法选择 .......................................38 4.2.2 住房价格表面分析 .......................................39 4.2.3 住房价格剖面分析 .......................................41 4.3 本章小结 ...................................................43 5 住房价格特征因素测度研究 .............................. 44 5.1 模型基本形式 ...............................................44 5.1.1 特征价格模型 ...........................................44 5.1.2 空间滞后/误差模型 ......................................44 5.1.3 地理加权回归模型 .......................................45 5.2 住房价格 HPM 模型 ...........................................46 5.2.1 描述性统计分析 .........................................46 5.2.2 多重共线性分析 .........................................46 5.2.3 模型选择与结果 .........................................48 5.3 住房价格 SLM/SEM 模型 .......................................49 5.3.1 变量空间自相关 .........................................49 5.3.2 模型优选与分析 .........................................50 5.4 住房价格 GWR 模型 ...........................................52 5.4.1 空间核与权函数 .........................................53 5.4.2 最优带宽选择 ...........................................55浙江工业大学硕士学位论文 杭州市住房价格空间分异及影响因素研究 VI 5.4.3 地理变异检测 ...........................................56 5.4.4 模型精度对比 ...........................................57 5.4.5 回归系数分析 ...........................................58 5.4.6 空间结构差异 ...........................................59 5.5 研究成果应用建议 ...........................................66 5.6 本章小结 ...................................................67 6 研究结论与未来展望 .................................... 69 6.1 研究结论 ...................................................69 6.2 研究不足 ...................................................70 6.3 未来展望 ...................................................70 参考文献................................................72 附 录 ................................................81 致 谢 ...............................................124 攻读学位期间参加的研究工作和获得的学术成果 .............125浙江工业大学硕士学位论文 杭州市住房价格空间分异及影响因素研究 VII 图、表目录 图 1.1 2011-2017 年杭州主城区商品房量价情况 ...........................................1 图 1.2 热门板块新房价格情况..........................................................................2 图 1.3 研究技术路线图......................................................................................4 图 2.1 供求价格变化..........................................................................................8 图 3.1 生活设施分布图....................................................................................21 图 3.2 公园分布图............................................................................................21 图 3.3 教育设施分布图....................................................................................21 图 3.4 地铁分布图............................................................................................21 图 3.5 样点空间分布图....................................................................................22 图 3.6 异常值识别............................................................................................24 图 3.7 原始数据直方图....................................................................................25 图 3.8 Log 变换直方图....................................................................................25 图 3.9 原始数据正态 QQ 图............................................................................26 图 3.10 Log 变换正态 QQ 图 ..........................................................................26 图 3.11 原始数据东西与南北方向..................................................................27 图 3.12 Log 变换东西与南北方向......................................