近年来,我国房地产行业发展迅速的过程中也出现了很多问题,其中出现的最 大问题就是房价不合理甚至畸高。畸高的房地产价格加大了我国的贫富差距,严重 影响人民幸福感和获得感。税收作为一种财政手段,在很多行业都能发挥积极的调 控作用,而现行房地产业税制存在诸多问题,税种繁多,税制复杂,重增量住房轻 存量住房,重开发建设与交易环节轻持有环节,且涉及到重复征税,并未很好发挥 税收调节作用。为了调控房价,优化现行房地产业税制,早年被称之为“物业税”、 近年被称之为“房地产税”的税种提上日程。房地产税是对房产和地产征收的一种 财产行为税,它如同个人所得税一样,是一种直接税,关乎千万城乡居民的切身利 益。自2010年官方正式使用房地产税的称谓后,多年来的经济工作会议和政府工 作报告都有提到,开征房地产税多年热度不减,而且已经于2011年在上海和重庆 试点,取得了有益的经验。在全国性的减税降费思想的指导下,研宄平稳开征房地 产税并发挥其对房价的调节作用,而又不损害大多数居民的安全感和幸福感,具有 积极的理论和现实意义。 本文综合分析影响我国房价的主要因素,运用供求原理分析通过税收手段来调 节房价的机理,介绍我国房地产税改革历程,分析归纳了相关国家和地区持有环节 房地产税制对我国的经验启示,并以上海和重庆的房地产税试点为例,研宄开征房 地产税在短期层面和长期层面对房价的影响,并以沪渝为例对开征房地产税作出完 善性的建议,希望能为我国顺利开征房地产税提供参考。 本文撰写过程中以管理者和房产拥有者的双重角度思考开征房地产税对房价 的影响。本文的结论是,开征房地产税是大势所趋,持有环节房地产税对房价短期 内有较为明显的抑制作用,中长期的影响要区分不同发展阶段的经济体,但总体上 能通过起到打击完全意义上投机发挥使房价趋向稳定的作用,使得房价步入一个相 对合理的轨道。 关键词:房地产税;持有环节;调节作用;房价 I硕士学位论文 MASTER'STHESIS Abstract Withtherapiddevelopmentofrealestateindustr>;.manyproblemshaveraised.The mostpointedquestionisabnonnallyhighurbanhousingprice,wideningthegapbetween richandpoor,whichaffectswell-being.Tax.acontrolmeanoffiscalpolicy,haspositive regulatingeffectsonmanyindustries.Currentpropertytaxationmechanismhaslow regulatingeffect.Itcontainsmanyproblemssuchascomplextaxsystem,varioustax rates,doubletaxationandmainlytaxingondevelopmentandpropertysalesratherthan holdingarea.Toregulaterisinghousingpricesandacceleratethepropertytaxlegislation, Chinaisexploringpossiblepropertytaxreformtooptimizethetaxsystem.Propertytax isanadvaloremtaxonthevalueofaproperty,usuallyleviedonrealestate.Itisadirect tax,aspersonalincometax,whichconcernspeople'svitalinterests.Apropertytaxplan hasbeenmentioningineconomicworkconferencesandgovernmentworkreportsfor yearssince2010.PropertytaxesinShanghaiandChongqingbeganonapilotbasisin 2011providingusefulexperience.AsChinafocusesonimplementingthepolicyofCut TaxesandAdministrativeFees,ithasboththeoreticsignificanceandpracticalvaluethat howtolewpropertytaxtoadjustthemarketandinsurethesenseofsecuiityand well-beingofpeople. Thispaperpointsoutthefeasibilityofusingpropertytaxtoregulateproperty mai'ket,reviewingthereformofpropertytaxandstudyingtherealestatetaxof developedcoimtries,accordingtocomprehensiveanalysisofvariousfactorsofhousing price.Toanalyzetheshortternandlongtermeffectofpropertytaxonhousingprices, thispapertakesShanghaiandChongqingasexamples.Improvingsuggestionsofthe propertylegislationarepresented.Hopefullythispapercaneasethepassageof legislationonpropertytax. Thispaperfocusesonwhateffectsthepropertylegislationhasonpropert}^prices fromthedualanglesofviewoftaxofficialandhomeowner.1concludethatpropertytax implementationatthenationallevelisanecessity.Propertytaxcancurbhousingprices intheshortrun.Inthelongterm,Distinguishingeconomiesatdifferentstagesof developmentisnecessary,crackingdownonspeculationwillstabilizehousingpricesand stepintothehealthydevelopmenttrack. Keywords:Realestatetax.Possessionprocess.Moderatingeffect,housingprice il硕士学位论文 MASTER'STHESIS 目录 ms i AbstractII 1.绪论1 1.1研宄背景、问题与主要研究内容 1 1.1.1本文的研究背景 1 1.1.2本文的研宄问题, 2 1.1.3本文的研究内容 3 1.2国内外理论综述 3 1.2.1国外理论综述 3 1.2.2国内理论综述 5 1.2.3理论综述评述 7 1.3本文的创新点和不足 8 1.3.1创新思路与方法 8 1.3.2本文的不足 8 i2.影响我国房价的主要因素与房地产税收影响房价的机理 9 2.1我国房价的主要影响因素 9 2.1.1土地出让价格因素 9 2.1.2政府调控政策因素 10 2.1.3宏观经济环境因素 11 2.1.4交通、教育、医疗等区位因素 12 2.2房地产税收影响房价的机理 13 2.2.1我国当前的房地产税制简介 13 2.2.2开发环节税收对房价影响机理 14 2.2.3销售环节税收对房价影响机理 15 2.2.4持有环节税收房价的影响机理 16 2.2.5转让环节税收房价的影响机理 ...18 3.我国房地产税开征的推进现状与国际税制启示 20 3.1我国开征房地产税的条件与推进现状 20 3.1.1经济层面上房地产市场己进入存量房阶段 20 3.1.2政治层面上多年来国家都在积极推进 23 3.1.3技术层面上税收和房地产登记网络在不断完善 24 3.2持有环节房地产税制的国际启示 25 3.2.1在保护房产产权前提下的宽税基 26 3.2.2在精简房地产税制下的明确开征 26 3.2.3在保证税收收入下的专款专用 26 3.2.4在客观独立第三方机构下的价值评估 27 4.沪、渝两地房地产税试点及对房价的影响 28 4.1沪、渝两地试点的主要内容 283硕士学位论文yMASTER'STHESIS 4.1.1两地试点的背景和试点目标 28 4.1.2两地试点的具体内容 28 4.1.3两地试点具体模式比较 29 4.2上海市开征房地产税后对房价的短期影响 31 4.2.1上海市短期内新建商品房价影响 31 4.2.2上海市短期内二手房价房价影响 32 4.3上海市开征房地产税后对房价的中长期影响 34 4.3.1上海市中长期内对房价的总体影响 34 4.3.2上海市中长期内不同面积住宅类型房价的影响 35 4.4重庆市开征房地产税后对房价的短期影响 36 4.4.1重庆市短期内新建商品房价影响 36 4.4.2重庆市短期内二手房房价影响 38 4.5重庆市开征房地产税后对房价的中长期影响 39 4.5.1重庆市中长期内对房价的总体影响 39 4.5.2重庆市中长期内对不同面积住宅类型房价的影响 40 5.结论与建议 42 5.1改革房地产业各环节税制体系 43 5.2明确持有环节房地产税“广覆盖、简税制、低税率、明用途”开征原则43 5.3实行科学统一的税基评估机制 44 5.4完善持有环节房地产税的主要税制框架 45