福临门花园内部认购方案建议与分析 实行内部认购的基本准则： 维持前期基本资本运作，缩短资金回笼期； 实现利润最大化，降低风险； 稳定部分意向较强的客户。 目前常用（未取得预售证前期的）内部认购： （一）使用入会方式。为聚集人气，前期举办一些某某会招募会员的活动。活动内容与流程如下： 1、媒体广告宣传→客户到售楼部咨询→交纳入会费→签定开发商《承诺书》（承诺主要内容：A、交入会费金额；B、开盘后自动转房款；C、退还入会费的承诺：客户在开盘前两个月内提出，开发商承诺开盘后一个月内退还；D、会员所享受的开盘时的购房优惠）。 2、结合开展以上优惠活动，如遇意向较强的客户，由现场经理与其洽谈相关交款与优惠购房价格事宜，并且根据金额多少确定优惠价格。 3、客户把款交到开发商设立的对公帐户，最后由开发商财务开具客户所交纳诚意金（即：首付款或全额购房款）非正式收款收据，款项来源为入会费。 典型代表楼盘：中宜尚品，南天茗城 缺点：如果对项目工程工期计划把握不好，将对客户产生怀疑开发商实力而退出认购。 （二）直接交房款的方式。 1、利用售楼部前期开放积累的人气，半公开式的广告支持，及客户觉得物以稀为贵的心理，由现场经理将意向较强的客户提交由公司老总负责与其谈判具体优惠价格。 2、达成口头协议后，签暑《预约商品房（商铺）借款协议书》（借款协议书主要内容：A、对该客户意向认购的位置予以确认，并附开发商盖章的户型平面图；B、该单位大概面积及明确预约的价格；C、明确客户借（付）款方式、日期及金额；D、明确交付时间。） 3、客户把款交到开发商的对公帐户； 4、由开发商财务开具非正式收款收据，款项来源为借款。 典型代表楼盘：大世界商住楼 缺点：此种方法有违法违规嫌疑，风险较大。 综合以上两种内部认购，根据本项目实际情况建议参考以下方法： 由置业顾问将意向较强的客户交由现场经理谈判，初步与客户达成协议。 申请公司主管领导同意后，由公司财务提供帐号（最好是公司对公帐户，如果风险太大，客户无异议的情况下亦可采用总经理私人帐号。在确定此帐号前建议先考虑咨询由此所涉及税费问题）给客户交款。后由财务开具非正式收款收据，款项来源为收到现金Ⅹ万元。 客户签订《商品房（商铺）VIP会员协议书》（附件1）、《预约商品房（商铺）借款协议书》（附件2）（如交私人帐号则签订《借款条》）（附件3）。 根据客户要求与实际情况，经公司总经理同意后再增加协议的内容。 说明：以上方案所存在的风险请公司向法律顾问了解透切后再做出具体措施。 福临门花园售楼部 2009-03-1 附件清单： 附件1：商品房（商铺）VIP会员协议书 附件2：预约商品房（商铺）借款协议书 附件3：借款条