关于产品定位的思考 前策产品部 如果范冰冰 在这里，今天会 场的票价？ 如果凤姐 在这，今天会场 的票价？ 为什么有的饭 店，不打广告， 却门厅若市 为什么有的饭店，天天促销，却冷冷清清 销售时流的泪， 一定是前策定位时脑子里进的水 芙蓉姐姐 芙蓉姐姐近照 所有库存， 问题一定出在前策定位 过去常用的几种定位逻辑 依据地块属性推导定位 依据市场调研推导定位 依据客户调研推导定位 根据地块属性做定位 案例：济南央墅 根据地块属性做定位 案例：厦门万科湖心岛 根据地块属性做定位 案例：诸多地王项目  青岛紫御观邸 北京九号公馆 根据地块属性推导定位背后的逻辑： 好环境，高价地，一定要做大户型， 因为大户型=高溢价？ 根据地块属性推导定位的逻辑： 我有一块面，这块面很好、很贵，因 为面很贵，所以我只能做一个大面包， 不能做几个小面包。 因为买大面包的客户有钱，所以大面 ？ 包可以卖得更贵。 大户型=高溢价？ - 过去十年，上百个项目的实践证明，不一定！  - 同一小区同一楼型，中小户型售价高于大户型的比例， 还要超过70%。 户型大小和售价高低 毫无关系！ 根据地块自然属性和经济属性，推导定位是无逻辑、错误的 过去这些年，中国地产界已经付出了数千亿的代价 依据市场调研做定位的问题之一：无逻辑 许多定位报告的格式： 第一章，近几年房价稳中有升； 第二章，区域热点不断； 第三章，地块东南西北都有啥； 第四章，周边项目有大户型也有小户型； 第五章，客户层是25-50岁为主； 第六章，结论：户型配比如何如何。 前五章和结论到底是何关系？说不清楚。 周边竞品供应结构 房型 建筑面积 套数 比例   96 192 22% 两室二厅一卫 125 102 12%  128 88 10%   144 293 33% 三室二厅二卫 160 52 6%   176 134 15% 四室 340 22 2% 合计 883 100% 周边竞品中唯一的小三房：销售较差 三房户型 面积：110平米  第 23页 我项目小三房：去化最快，单价最高 竞品产品配比 数据来源：哈尔滨华天房地产策划公司 依据市场调研做定位问题之二： 市场数据不全导致难以推导定位 我司以三四五线城市为主战场， 宏观数据和竞品数据不全面的问题更为突出。 竟品两房供应占比70%，说明区域市场认可两房？ 户型 供应套数 比例 90平米两房 7