随着中国国民经济的高速发展和改革开放的不断深化,我国的房地产业已日益成 为能有效创造财政税收!促进投资增长!带动相关产业消费的国民经济的重要组成部 分,房地产业也己经成为我国国民经济的重要行业和国民经济的支柱产业,对我国社 会经济新一轮的发展发挥着举足轻重的作用房地产投资规模在整个国民经济投资 规模中占有很大比重,既关系着经济发展和城市建设,又关系着居民的基本需要 和生活质量的提高,同时房地产投资本身开发周期长!占用资金量大!空间上的固 定性特征无法将房产或地产根据需要状况进行转移,开发项目投资涉及面广!环节多, 所有这一切都决定了必须重视房地产投资项目的系统科学投资决策房地产投资 决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场发育的成熟 程度 本文借鉴财务管理学!区域经济学!战略管理学!营销管理学等研究方法,通过对 LSGC房地产投资项目可行性过程的分析和研究,从青岛市的城市宏观经济环境入手, 分析了青岛市的经济环境!城市规划!产业发展,房地产市场等要素的发展阶段在此 基础上,以青岛市房地产市场为研究对象,剖析商业市场!写字楼市场!酒店市场!高 档住宅市场细分市场的发展情况,归纳总结了城市房地产市场发展和投资的演进规 律,并应用于实例LSGC房地产项目,为项目开发提供整体定位和发展规划,确定 适合与城市房地产产业结构升级相适应的各物业定位!规模配比!布局规划!业 态组合和处置策略,尤其是考虑了城市综合体大规模开发条件下可行的物业发展 策略,对房地产投资决策提供了有效的实际应用价值 本文通过对项目开发的财务评价和预期的经济收益,系统分析项目投资决策 过程,提出决策了建议,并对项目的实施提出合理建议和风险控制的方法,可行 性研究结果表明,该房地产投资项目决策可行 关键词: 房地产项目投资可行性分析 辛LSGC房地产项目投资可行性研究 FeasibilityAnalysisofRealEstateInvestmentLSGC AbstraCt WiththeraPiddeveloPmeniofChin留5nationaleeonomyandtheeoniinuousdeePeningof reformandoPeninguP,China,5realestatehasbeeomeaninereasinglyeffeetiveinthe ereationoffinanceandtaxation,investmeniPromotionandgrowth,stimulateeonsumPtion relatedindustriesanimPortantPartofthenationaleconomy,realestatehasbeeomea imPortantsectorsofournationaleeonomyandnationaleeonomiePillarindustryofChina,s soeialandeeonomiedeveloPmeniofanewroundofPlayaPivotalrole.Realestate inves如entinthewholenationaleeonomyaecountforalargeProPortionofthesealeof investment,boththerelationshiPbetweeneconomiedeveloPmentandurbaneonstruetion,but alsotherelationshiPbetweentheresideni,5basieneedsandimProvethequalityoflife,while realestateinvestmentitself15alongdeveloPmenteyele,takinguPtheamountoffundslarge, sPatialfixityfeatureeannotberealestateorrealestateneeessaryconditionofthetransferof investmentinvolvesawiderangeofdeveloPmentProjeets,manylinks,allofWhichhave determinedtheneedtoattaehimPortaneetotherealestateinvestmentProjeets,systems seieneeinvestmentdeeisions.Realestateinvestmenideeision一makinglevelofscienee,direet evideneeofaeountryoraregionalrealestateandrealestatemarketdeveloPmentmaturity. Thisreferenceoffinaneialmanagement,regionaleeonomics,strategiemanagement, marketing,managementandotherresearehmethods,byanalyzingtheProeessofrealestate investmeniProjeetsandstudies,fromtheeityofQingdaomacroeeonomieenvironmentare analyzedQingdaoeeonomieenvironment,urbanPlanning,industrialdeveloPment,realestate marketfaetorssuehasstageofdeveloPment,onthisbasis,therealestatemarketinQingdao eity,astheresearehobject,analyzingtheeommercialmarket,offieemarket,hotelmarket, high一endresidentialmarketsegmentsmarketdeveloPment,su们nrnarizedtheeity,5realestate marketdeveloPmentandtheevolutionofinvestmenideeision一makingrules,andaPPliedto aninstanceofLSGCrealestateProjeets,ProvisionofProjeetdeveloPmenifortheoverall PositioninganddeveloPmentPlanningtodeterminetheaPProPriateuPgradingofindustrial s加etUreandurbanrealestateProPertiescorresPondingtoeaehPosition,ratioseale,layout Planning,businesslayoutmiXanddisP0sitionstrategies,esPeeiallygiventhelarge一scale develoPmentofurbaneomPlexundertheeonditionsofaviableProPertydeveloPment strategyrealestateinvestmenideeision一makingProvidesaneffectivePraetiealaPPlication value. InthisPaper,thedeveloPmentofthefinancialevaluationofProjectsandtheexPeeted eeonomiebenefits,systematieanalysisoftheProjeetinvestmentdeeision一makingProeess andeonelusionsProPosedbythedeeision一making,andimPlementationoftheProjeetPut forwardreasonableProPosalsandriskeontrolmethods,thefeasibilitystudyresultsshowthat therealestateinvestmentProjeetdeeision一makingfeasible. KEYWORDS: TherealestateInvestmentFeasibilityAnalysis 歹LSGC房地产项目投资可行性研究 目录 1引言................,..........................1 1.1选题背景!目的和意义........................................1 1.1.1研究背景!研究问题的提出..............................1 1.1.2研究目的和意义........................................1 1.2国内外房地产投资可行性研究的发展及现状......,........2 1.2.1房地产投资决策理论的文献综述..........................2 1.2.2可行性研究的文献综述.................,..........3 1.2.3城市综合体的文献综述..................................4 1.3研究的思路和方法...........................................6 1.3.1研究思路...........................................口二6 1.3.2结构框架及内容........................................6 1.4创新点与不足......,.................................7 1.4.1创新点................................................7 1.4.2不足处:...............................................7 2房地产投资可行性分析理论基础..........................8 2.1房地产投资决策的概念........................................8 2.2房地产投资决策内容..........................................8 2.3房地产投资决策的要素分析....................................9 2.4房地产投资决策步骤.........................................10 2.5房地产投资项目可行性研究的内容.............................n 2.6房地产投资财务评价的内容及财务评价指标........,......13 2.6.1房地产投资财务评价内容..............................13 2.6.2财务评价指标经济分析.................................14 2,7房地产投资风险因素分析及风险评价...........................15 2.7.1房地产投资风险因素分析...............................巧 2.7.2房地产投资风险评价...................................15 3LSGC房地产项目及其环境分析..........................19 3.1项目概况介绍...............................................19 3.2房地产投资项目宏观环境分析研究.,....................19 3.2.1.项目所在区域发展机遇和项目所在城市发展机遇...........19 3.2.2项目所在区域的经济环境分析...........................20 3.2.3投资项目的城市规划...................................24 3.2.4产业结构及发展情况...................................26 3.2.5青岛市房地产市场发展概况................,......27 3.2.6项目所在区域宏观环境分析结论............,......28 3.3投资项目所在区域的细分市场分析............................28 3.3.1青岛市房地产商业细分市场分析.........................29 3.3.2青岛市写字楼细分市场分析.............................33 3.3.3青岛市酒店细分市场分析..,......................38 3.3.4青岛市高档住宅细分市场分析...........................39 4LSGC房地产项目战略分析及市场定位....................44 4.1项目投资决策的总体目标.....................................44LsGC房地产项目投资可行性研究 钊钊484845邻5265496048494950535460606345525256584.2项目投资经营的SWOT分析和市场定位, 4.2.1项目开发的SWOT分析..... 4.2.2项目开发的市场定位...... 5LSGC房地产项目规划设计与开发策略. 5.1项目开发规划设计建议.......... 5.1.1项目整体规划布局.... 5.1.2立面建议................ 5.1.3景观设计建议..,... 5.1.4户型设计定位............ 5.2项目开发经营策略............. 5.2.2开发计划周期............ 5.2.4全程销售控制............ 6LSGC房地产项目财务分析.!... 6.1投资项目财务指标分析......... 6.1.1项目销售进度!销售价格.. 6.1.2项目开发进度!投资进度.. 6.1.3项目开发成本的估算分析.. 6.1.4项目财务的现金流量分析.. 6.1.5项目投资收益指标分析.... 6.2项目开发经营风险分析一........ 6.2.1项目盈亏平衡分析二-..,二 6.2.2投资项目的敏感性分析.... 6.2.3项目开发经营主要风险及对策分析 7结论........-.........LSGC房地产项目投资可行性研究 图表目录 图3一1青岛市与主要城市及人均GDP对比.........................21 图3一2青岛市实际利用外资情况...........,...............22 图3一3青岛市固定资产投资情况.................................22 图3一4青岛可支配收入和消费性支出情况图..........,......24 图3一5青岛与主要城市消费零售总额对比图.......................24 图3一6青岛市