前言承蒙贵司领导的信任，我司有幸与贵方就贵方所持有的城隍庙（金豫商厦）商业项目的合作事宜进行了较为深入而又愉快的沟通与探讨。在项目向市场推广之前，邀约我司共商营销大计，在此我司深表敬意和感谢！鉴于我司长期打拼在以商业房地产为主要特色的、全方位的房地产全程营销实战领域，多年而众多项目的历练，积累了丰富而又坚实的实践经验和良好的业绩品牌，一但有幸担纲项目全程营销（招商）代理，一定会秉承我司严谨作风，充分展现我司团队的聪明才智，全力以赴。本方案旨在为贵方寻找一个良好的销售（招商）途径，尽快回笼资金，我们通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的新突破等，目的在于能使项目的特性更加突出，更容易达到销售（招商）及资金回笼的目标。市场篇第一部分：宏观市场研究分析（1）2005年市场回顾2005年1-12月上海全市成交各类新商品房合计2140万平方米，较2004年全年的3500万平方米左右，下降39%，即2005年的成交量只有2004年的六成。而同期纳入网上销售的各类商品房为3316万平方米，略高于2004年约3200万平方米的规模。就全年而言，供求比由2004年的1∶1.2逆转为1.5∶1。另外，2005年初网上可售各类商品房“存量”约1100万平方米，而目前(2006年初)网上可售各类商品房“存量”为2600万平方米，供求压力不容乐观。从去年1-12月各月成交量与上市量比照来看，2005年最后四个月供应量井喷，四个月上市各类商品房合计近1500万平方米，其中9月份由于大量动迁配套房的纳入销售，以及受“金九银十”销售旺季的预期，大量楼盘积极上市，上市量突破500万平方米的天量，年底的几个月基本都保持月上市量超过300万平方米的规模。从各个月供应与销售的对比来看，上市量大于成交量的趋势从2005年3月份以来就一直没有改变，所以累计下来，到2006年初，可售面积达到2600万平方米。其中，2005年前三季度月上市量基本保持了2004年的规模，多在200万~250万平方米之间徘徊。单月供求比超过2的有5、6、7、9月四个月份，其中9月供求比为3.2∶1。由于2006年仍有不少于2000万平方米的中低价房和动迁配套房屋上市，预计2006年全年上市量仍然会有不少于3000万平方米的规模，加上2005年“沉淀”下来的可售量，2006年全年供求压力依然巨大。（2）2006年市场宏观预测预计2006年第一季度中国房地产市场将出现自2004年8月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情，将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18个月。宏观环境1）政策趋于平稳2006年应将继续保持2005年已经出台政策连续性。政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件。政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为房地产产品结构性供给现状一种对冲与调剂。2）金融持续脉动房地产消费信贷在增幅下降的基础上，将重新得到加强和鼓励。房地产消费信贷首付比例存在下调可能性。外资金融机构将全面进入，中外资银行争夺住房信贷资源将成为新的热点。固定房地产利率实验可能推出，优惠房地产利率也会作为产品出现。人民币仍处于升值背景，这将有利于代表人民币资产的房地产投资环境。外资将有望进一步流入中国房地产行业。与外资金融的合作将体现在城市内标志性地区的产品合作、地区性领袖企业股权合作以及短期资金拆借合作。即使政策上对外资流入监控上有所加强，但是由于各地区对引进外资的态度有所不同，因此外资流入的趋势不会中断或者减弱。重点应仍在商业房地产项目方面。不但海外房地产基金不断进入中国，即使已经在国内外资其他类别企业，也会在这样条件下，购买中国商业地产，采取海外基金上市做周期性套现操作。3）经济影响2006年中国经济增长率相比2005年将有所回落。鼓励消费仍然是政府极力推动方面，房地产消费依然是重点。石油价格仍处于较高位置，政府将推动的能源价格体系改革带来的价格上升趋势不变。高油价对城市消费者带来新的住房消费变化，住宅郊区化将会被延缓，城中房屋租金价格将会攀升。4）税收变数房屋转让时的收益税和房屋物业税全面执行和推出可能性不大。对房屋转让时的收益税应该属于特殊情况下采取阶段性使用的临时性税收措施，主要功能是打击房地产投机。但是这个税种并不适合所有地区和在所有时间上使用。物业税的执行条件并不成熟。在《物权法》还没有通过，消费者房屋最后所有权悬念未决情况下，执行这种政策显然没有法律环境支持。另外物业税还将涉及诸多外部条件，如中立房地产评估体系等。中观环境1）投资波动2006年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势。而不同区域市场将呈现迥异差别特征。一、二、三线城市都有代表者凸现。在第二轮上升行情中，不会出现全国性投资热潮。2）消费复苏各地投资或投机类需求已经急剧下降；城市形象工程引起的拆迁刚性需求也在减退；一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所沉寂。目前各地城市移民、本地居民更新住房需求依然保持稳定态势。目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态。根据三年来的数据观察，如果上海连续两个月日均成交房子套数超过850套，北京超过750套就可以认为有一定规模的投机或者投资性消费者进入这两个市场。上海房地产在2006年预计将继续消化、平复、整理第一轮房地产牛市所带来的各类政策、市场消费、法律方面遗留问题。也许到第二轮牛市尾声时，上海房地产市场将再次活跃。微观环境1）品牌地位地产企业将从2005年资金处境差异转变为产品在消费者中品牌位置的差异。企业分化更加强化，淘汰速度加快。市场集中化趋势将从2006年逐步浮现出来。2）外行特征除了以往属于生产或者经营消费类产品资金规模较大少数“外行”企业进入房地产行业后能够适应房地产竞争环境，“外行”变为“内行”，其他相当多数量的投资房地产行业“外行”企业正在逐步离开这个市场。“外行”直接投资房地产势头已经在减弱。3）国企出手国有特大型房地产企业预计2006年第一季度将整合完毕。预计他们出始行动可能首先表现在土地拍卖市场上，然后是各地经济适用房以及之后的新农村建设方面。他们集体的出现将给房地产行业带来深远影响。也会给市场占有率较高的民营房地产企业带来压力。公平竞争将在2006年成为房地产行业的议论话题之一。第二部分：本项目商业市场机会分析（1）城隍庙商圈分析上海城隍庙人流密集，城隍庙是黄金饰品、小吃、工艺品和小商品的天地，更是上海的视窗，城隍庙也是上海最早的发源地，世界上最着名的旅游区之一，她拥有几百年历史的江南名园--豫园。依托了城隍庙的人文环境，四周又有老城厢环城绿带，交通也十分便利，步行至外滩需时五分钟，车行至南浦大桥需时五分钟，车行至虹桥机场需时二十五分钟，地铁至火车站需时十分钟。因此，上海城隍庙吸引了很多批发商和销售商直接设点销售。（2）城隍庙商圈市场经济分析