前 言

承蒙贵司领导的信任，我司有幸与贵方就贵方所持有的城隍庙（金豫商厦）商业项目的合作事宜进行了较为深入而又愉快的沟通与探讨。在项目向市场推广之前，邀约我司共商营销大计，在此我司深表敬意和感谢！
鉴于我司长期打拼在以商业房地产为主要特色的、全方位的房地产全程营销实战领域，多年而众多项目的历练，积累了丰富而又坚实的实践经验和良好的业绩品牌，一但有幸担纲项目全程营销（招商）代理，一定会秉承我司严谨作风，充分展现我司团队的聪明才智，全力以赴。
本方案旨在为贵方寻找一个良好的销售（招商）途径，尽快回笼资金，我们通过对市场状况的缜密调查、机会与问题的审慎分析、市场营销策略的周密设计以及行动方案规划的新突破等，目的在于能使项目的特性更加突出，更容易达到销售（招商）及资金回笼的目标。

市 场 篇
第一部分：宏观市场研究分析
（1） 2005年市场回顾
2005年1-12月上海全市成交各类新商品房合计2140万平方米，较2004年全年的3500万平方米左右，下降39%，即2005年的成交量只有2004年的六成。而同期纳入网上销售的各类商品房为3316万平方米，略高于2004年约3200万平方米的规模。就全年而言，供求比由2004年的1∶1.2逆转为1.5∶1。另外，2005年初网上可售各类商品房“存量”约1100万平方米，而目前(2006年初)网上可售各类商品房“存量”为2600万平方米，供求压力不容乐观。
从去年1-12月各月成交量与上市量比照来看，2005年最后四个月供应量井喷，四个月上市各类商品房合计近1500万平方米，其中9月份由于大量动迁配套房的纳入销售，以及受“金九银十”销售旺季的预期，大量楼盘积极上市，上市量突破500万平方米的天量，年底的几个月基本都保持月上市量超过300万平方米的规模。
从各个月供应与销售的对比来看，上市量大于成交量的趋势从2005年3月份以来就一直没有改变，所以累计下来，到2006年初，可售面积达到2600万平方米。其中，2005年前三季度月上市量基本保持了2004年的规模，多在200万~250万平方米之间徘徊。单月供求比超过2的有5、6、7、9月四个月份，其中9月供求比为3.2∶1。
由于2006年仍有不少于2000万平方米的中低价房和动迁配套房屋上市，预计2006年全年上市量仍然会有不少于3000万平方米的规模，加上2005年“沉淀”下来的可售量，2006年全年供求压力依然巨大。
（2） 2006 年市场宏观预测
预计2006 年第一季度中国房地产市场将出现自2004 年8 月景气度下降以来一个底部区域。由此第二季度很有可能结束本轮房地产牛市第一阶段的调整。预计第三季度开始新的上升景气循环。对于预期中的第二阶段房地产上升行情，将以北京和深圳都市圈作为南北领头城市为其主要的特征。而上海房地产市场有可能在2006 年呈现阶段性边缘化的情况。初步估计本轮新的景气回升持续时间应不少于18 个月。

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