——三水健力宝项目整体定位方案 事业四部 2017年4月 CONTENTS PART 2 项目住宅客户定位分析 PART 1 可研性报告回顾 谋局 定调 PART 4 项目整体形象定位 进阶 PART 3 商业市场分析定位 破局 项目可研性报告回顾 Part one 城市背景理解 广佛同城带动佛山经济上行，接近准一线城市水平 佛山，广佛同城经济圈，省内经济发展处领先地位 佛山整体经济上行，城市格局提升，接近准一线城市水平； 城市背景理解 三水经济同步稳增，消费力增强，联通广佛更便捷 三水区域经济同步稳增，消费力增强，未来可持续发展水平提高； 广佛同城多项规划深化落实，三水片区坐享红利； 土地市场发展 三水区域库存量充足，知名品牌相继涌入，市场竞争加剧 佛山土地市场供不应求，多个外来品牌开发商首进佛山； 优质地块遭哄抢，地王频出，楼价上溢有张力； 三水地价上扬，后续高房价有支撑； 三水未入市地块主要集中在北江新城片区，形成竞争； 政策走势 广佛限购政策接连加码，三水非限区域且价格洼地，坐享红利 广州限购政策严厉 佛山限购区政策加码 非限购区避开政府调控 未来非限购市场客户溢出效应愈加明显，一二级市场均迎来红利 项目区位分析 项目地处三水城央中心，配套资源环绕，区位价值凸显 区位：政文组团核心，商业板块中心地段； 交通：周边道路通达城市主干道及广佛肇清四地高速，交通便利； 资源：一河三公园生态环绕； 配套：商业配套集中，学区资源突出，周边名校环绕； 三水住宅市场分析 三水非限，住宅需求量大，推动量价齐升 非限区域，价格洼地，价值凸显 2016年三水市场积极去库存，实现量价齐升； 预测2017上半年三水住宅推售货量大，消化周期延长； 三水市场刚需户型消化力强、刚改户型具一定的潜力； 大面积消化能力较弱； 主要竞品集中在北江新城和三水新城； 预测2017上半年三水住宅推售货量大，竞争剧烈； 三水市场产品刚需为主，各版块集中推货，竞争剧烈 三水住宅市场分析 三水公寓市场分析 三水公寓以投资型为主导，小面积产品去化快 去化情况较好，存量细，成交均价逐步攀升，市场需要新项目进行补充 公寓分布以新城区域与北江片区为主； 以30-50方小面积产品为主； 三水公寓市场分析 公寓产品存量少，未来供应以类住宅公寓为主，且数量不多 市场公寓项目多为尾盘或售罄，在售项目均价为7800-8500元/㎡； 未来供应量较少，主要以类住宅公寓为主； 写字楼市场处起步阶段，供大于求 佛山写字楼供求失衡，大量库存难以消化； 三水写字楼市场处于起步发展阶段，档次、租金水平相对较低； 市场供求有所增加，成交均价约8000元/㎡ ； 市场对于高端写字楼市场的需求量不大； 三水写字楼市场分析