在我国的国民经济中,房地产行业占据着主要地位,且对现代经济的发展产生重大 的影响,与人民的生活水平密切相关。伴随着这十几年来的发展,中国房地产行业在规 模、品牌、运转方面有了转型倾向,不再片面追求速度,实现效益与市场细分的双向共 赢。因此,要挤进竞争激烈的房地产市场,降低投资风险、实现经济效益最大化,项目 开发前的可行性分析非常重要。 而随着我国人口结构的不断变化,中国的老龄化程度越来越严重,随之而兴起的养 老地产不断发展。但是,当前国内的养老地产发展还不健全,依然存在很多不足之处, 因此,立足养老安居的出发点,完善养老服务体系,推进养老地产的不断发展,是我国 当前的面临的一个重大课题。 本文以宜兴市宜康置业的“九龙依云”养老房产项目为例,从科学全面的角度论证其 可行性。本文首先系统性地梳理了国内外房地产项目可行性研宄的相关理论,确保本文 的研究具有理论意义。接着对项目概况和投资环境进行了简要地分析,该项目具备良好 的政策环境和行业环境。然后对项目建设方案进行了简要阐述,研究得出该项目前期规 划和管理工作科学合理,具备可实施性。再者是生态影响、经济效益和社会效益分析, 发现该项目具有可观的经济效益和社会效益。最后是对项目的主要风险进行测度且提出 了对应的防范规避措施。 关键词:养老房地产;可行性研究;项目建设 IAbstract工程硕士学位报告 Abstract Therealestateindustryhasbeentheleadingindustryofournationaleconomy,andplays animportantroleinmodemsocialandeconomiclife.Afterseveralyearsofdevelopment,the realestateindustryisinatransitionperiodtolarge-scale,brand,stmidardizedoperation.The growthoftherealestateindustryischangingfromtheemphasisonspeedscaletothe efficiencyandmarketsegmentation.Therefore,tosqueezeintothehighlycompetitivereal estatemarket5andreducetheinvestmentriskandachievemaximumeconomicbenefits, feasibilityanalysisbeforetheprojectdevelopmentisveryimportant. WiththecontinuouschangeofChina’spopulationstructure,Chineseagingisbecoming moreserious,followedbytheriseofpensionrealestatedevelopment.However,thecurrent domesticpensionrealestatedevelopmentisnotperfect,therearestillmanyshortcomings, therefore,basedonthehousingendowmentthestartingpoint,improvingthepensionservice system,andpromotingthedevelopmentofthepensionrealestateisamajorissueinour countrycurrentlyfacing. ThispapertakesYixingYikanghomeKowloonEvian”endowmentrealestateprojectas anexample,thefeasibilityofcomprehensiveandscientificperspective.Feasibilitystudy theorythispaperfirstlycombsthedomesticandforeignrealestateprojects,toensurethatthis researchhastheoreticalsignificance.Thenitgivesabriefanalysisonthesituationand environmentofinvestmentproject,theprojecthasagoodpolicyenvironmentandindustry environment.Andthenbrieflydescribestheconstructionschemeoftheproject,theresearch ofprojectplanningandmanagementisscientificandreasonable,withcanbeimplemented. Furthermoretheecologicalimpactanalysisofeconomicandsocialbenefits,theprojecthas foundconsiderableeconomiceffect.Finally,themainrisksoftheprojectaremeasuredand thecorrespondingmeasurestopreventandavoidthemareputforward. Keywords:Pensionrealestate;Feasibilitystudy;Projectconstruction ii工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 目录 摘要I AbstractII 1mi i.i选题背景1 1.2国内外文献综述 2 1.2.1国外研宄现状 2 1.2.2国内研究现状 3 1.2.3文献述评 5 1.3研究方法与研究框架 5 1.3.1研究方法 5 1.3.2主要内容及框架结构 ...6 2“九龙依云”项目建设背景及重要性 7 2.1“九龙依云”项目建设背景 7 2.2项目建设的重要性 7 2.2.1目前我国面临严峻的老龄化国情 7 2.2.2符合我国当前的相关产业政策 7 2.2.3全龄化社区的居家养老模式 ,....8 2.3“九龙依云”项目概况 8 2.3.1项目基本情况 8 2.3.2项目开发单位基本情况 9 2.3.3地块位置及周边配套设施 10 3“九龙依云”项目市场分析 11 3.1PEST分析11 3.1.1政策环境分析 11 3.1.2经济环境分析 12 3.1.3社会环境分析 12 3.1.4技术环境分析 13 3.2市场需求分析 13 4“九龙依云”项目运营模式分析 16 4.1养老房地产运营模式 16 4.2项目SWOT分析 17 in目录 工程硕士学位报告 4.2.1优势分析 17 4.2.2劣势分析 17 4.2.3机会分析 18 4.2.4竞争威胁分析 18 4.3项目营销策略 18 4.4项目销售预测 19 5“九龙依云”项目的建设方案 20 5.1项目选址及周边环境分析 20 5.2项目规划指标估算 21 5.3项目开发简况 22 5.4资源开发与利用方案 22 5.5项目环境和生态影响分析 23 6项目的经济效益及社会效益分析 26 6.1项目用地估算 26 6.2投资估算依据 26 6.3建设投资估算 27 6.4项目招投标29 6.5项目财务分析 29 6.5.1预测假设 29 6.5.2营业收入预测 30 6.5.3成本费用估算 30 6.6财务评估31 6.6.1财务基础数据 31 6.6.2盈利能力分析 32 6.6.3财务综合评估 35 6.7项目社会效益 36 7项目风险及控制分析 37 7.1项目主要风险 37 7.2风险管理38 结^40 m.m4i 参考文ft42 IV工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 1绪论 1.1选题背景 按照联合国对人口老龄化规定的标准是:60岁以上的老年人口占总人口数的10% 或65岁以上的老年人口占人口总数的7%以上。世界老龄化情况日益严重,如表1.1所 示。同时,近年来我国己达到老龄化社会的标准,进入人口老龄化的阶段。随着人口的 老龄化,一连串的经济问题和社会问题日渐显现。在1978年召开的十八届三中全会中, 我国颁布实施的《中共中央关于全面深化改革若千重大问题的决定》,要求加快建立并 健全社会养老的服务机制,并使老年服务产业得到发展,养老地产由此被涉及。然而, 由于目前国内养老房地产的案例较为短缺,养老房地产的经验尚为不足,因此与国外相 比,尤其是在养老房地产方面,我国仍然处于起步阶段。 表U,世界60岁以上々口占总今□的比,增长情￥(%) 年份19501960197019801990200020102016 全世界8.18.18.48.69.29.810.710.8 发达国家11.612.614.515.517.619.221.229.8 发展中国家6.46.16.16.36.97.68.513.26 2000年的人口普查数据显示,我国人口中,60岁以上的老龄人口人数占到总人口 的10%,这意味着我国正式踏入老龄化国家行列。截止2013年,我国有1.94亿60岁 以上的老龄人,这个老龄人口数是我国人口总数的14.3%,预计到2020年,全国的老 年龄人口总数将达到2.43亿,预计到2050年,这个数字将有望达到4.34亿人,80岁以 上的高龄老人将占到老年人人口的23%。根据无锡民政部门的统计资料,无锡老年人口 正以高于年均3.7%的速度增长,现在正处于人口老龄化的加速期,2020年无锡人口老 龄化率将接近25%。随着老年人口的迅速增长,老年群体物质文化生活需求将更趋多样 性,加快养老产业的发展是当下构建和谐社会的客观要求和重大课题。 同时,自中国1992年确立社会主义市场经济体制之后,经济水平不断提高,房地 产投资也逐步扮演着重要的角色,进一步拉动经济增长,促使人民安居乐业。与此同时, 不断形成和完善的房地产市场和国家关于住房制度的有关调整,使房地产行业的竞争强 度与日俱增。目前,房地产的投资机会以实现,成功的投机正在逐渐减少,只有形成行 业管理的规范化和制度化,投资的科学化,决策的民主化,房地产的开发项目才得以取 得成功。 对于房地产企业而言,如何在市场竞争中取得胜利是一个关键性的问题。本文以养 老房地产的发展状况为研宄基础,对宜兴市宜康置业的“九龙依云”养老房地产项目进 I1绪论 工程硕士学位报告 行可行性研宄,在最大程度上做出科学正确的决策。 1.2国内外文献综述 1.2.1国外研宄现状 (1)养老房地产运营模式的研究 在多数发达国家中,养老房地产的发展时间较早也较成熟,如图1.3.1,但是,由于 各国国情和历史文化等因素的不同,房地产的商业发展模式也是不同的。例如,在英国 和德国,比较普遍的模式是“以房养老”,而“倒按揭”与“大房换小房”的模式也较 为盛行(严跃进,2013;饶霞飞,2013)。在东方,新加坡和日本被传统的家庭观所影 响,多以“两代居”或者“多代居”等养老模式为主。而国内生产总值第一的美国由于 具备较为完善的社会保障体制,拥有良好的福利设施,并且多数老年人的经济能力能够 使其独立生活,因此,美国以社会养老模式为主。这些养老地产的模式各有不同。而国 内外的学者对于美国的CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity)持续的退休 社区照料的模式和“倒按揭”的讨论频率与其他模式相比是最高的。 寿命延长 老年人口比例 增大 大力发展老年解决方案 住宅 对社会形成负 研究并发展养老 担 产业 图1.1发达国家人口老龄化解决方案 (2)养老房地产融资模式的研宂 养老房地产与房地产开发共同具有资金的需求量大的这一重要特点。孙秀娟(2011年) 研宄分析表明,在一些不同的国家中,养老房地产的筹资模式也所差异。美国发达的金 融市场的信用体系在资本市场运作的养老房地产投资,由于经济和其他方面的发展,获 得整个产业链的支持。Jacobs(1982)使用1977年AHS(AmericanHousingSurvey)的 数据,对住房发抵押贷款产品的需求进行了分析,认为四分之一年龄在65岁及以上收 入低于贫困线的老年房主可以通过房产置换(反住房抵押贷款的一种)脱贫。新加坡和 其他国家的房地产主要是依靠政府大量的财政支持,通过政府补贴和优惠政策的企业年 金发展房地产。Ngee-choonChia,AlbertKCTsui(2004)针对强制储蓄为住房筹资产 生的一批“房子富人,现金穷人”提出了一个评估反住房抵押贷款市场可行性的框架。 2工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 日本房地产融资或更好地吸收这些国家的融资政策,政府制定相关政策,促进参与的私 人融资,充分利用资源,发展老年服务;另一方面,政府本身是在开发投资,兼备二者 的优势。 (3)养老地房产成功发展的成因和特点研究 武甲晓(2012)的观点为,美国养老房地产的成功因素表现在五个方面:其一是政 府强有力的支持,如强制性养老保险;其二是不同类型老年住宅的发展模式;其三是体 现人性化理念;其四是“房屋养老保险”模式设计,即“以房养老”:其五是发展成熟 的养老咨询业。张莉(2006)则认为,除了政府的支持,其完善和开放的文化概念,也 是美国金融市场模型成功的关键因素。杨红旭(2013)根据相似性和差异性比较分析了 英国、美国、瑞典、日本和其他国家的老年人住宅,总结出的共同特征是:一个完美的 保障体系,完善的市场机制,多元化的产品,标准化的建设,以满足不同群体的专业管 理,以租赁的方式,加上趋于完整性的社区配套设施。 1.2.2国内研究现状 (1)养老房地产内涵的研究 ’ 在我国,养老地产是一个新概念,顾书桂(2012)和田冬炜(2013)认为其经济含 义主要表现在四个方面:一是养老房地产是重要的和基本的房地产的形式;二是养老房 地产所经营的经济基础是养老储蓄,三是房地产发展受政府千预的影响程度深;四是由 于养老方式的变化,养老房地产形态也会随之而变化。除此之外,养老房地产具备四大 属性特点:一是对房地产产权复杂,兼有普通住宅、商业地产、医疗服务;二是其金融 属性十分强,如该链条中包含证券、基金、保险、储蓄,还有客户管理和老年理财的方 面;三是其服务属性,核心需求和增值需求得到满足;四是极强的人文特征,使老年人 感到家的感觉。 (2)养老房地产发展问题研宄 裘旭波(2013)认为,在中国,养老房地产存在的问题表现在:金融支撑体系尚未 完整,多样化的经营方式尚未成形;养老房地产服务的不足。周燕珉(2013)提出,养 老房地产开发有三大问题:一是缺少对养老地产开发过程中各个具体环节的整体上的掌 握;二是没有仔细考虑老年人的不同需求,将所有顾客的需求同质化;三是缺乏规划和 设计的实践,把复杂的产品类型与建筑形式简单化。赵晓指出,关于养老房地产,要解 决的问题有五个:是卖住宅还是卖服务盈利的模式是什么政策支持在哪里房地产 郊区养老盈利能力是第一吗陈守春(2013)明确指出,当前的房地产开发商在养老 产业的条件还不具备,房地产企业成为未来养老产业的主流产业的路还遥远。他提出, 目前的政策环境与产业环境暂不支持养老产业的开发。吴正宇(2011)分析了我国养老 地产的开发环境,探讨了政治和法律环境、经济环境和社会环境的需要,得出了当前我 31绪论工程硕士学位报告 国养老地产的政策法规还不完善的结论。 (3)养老房地产发展对策研究 目前,学者们提出了许多建议,如潘锦仁(2013年)提出,首先要进行科学的调查 研究,合理的规划和论证,设计以符合中国具体国情的政策;其次要完善法制,颁布相 应的法律法规,建立的高效率的实施机构。潘素侠(2013)指出根据新形式的房地产融 资养老设施,解决融资问题,即PF1模式,BOT模式,住宅抵押贷款等其他设备和共同 的债务融资模式,结合式的融资模式和保险公司与房地产开发商两方强强联合的模式。 吴新坚(2013年)提出,“长期持有”、“出售”以及“出售和持有结合”为养老房地 产的盈利模式之一;模式2:把“销售”和“持有”组合为盈利模式之二。为营造良好 的市场环境,需要国家制定促进房地产发展的政策和法规,出台退休金房地产发展规划, 完善发展和规范房地产市场教育年金的监管机制,并且提供资金,扩宽房地产项目的融 资渠道,如养老地产项目的贷款以及投资信托。扩大养老地产项目的主体,例如基金公 司、保险公司、信托公司和私募股权基金公司;关于退休金的优惠政策,应帮助房地产 开发商降低成本,促使他们积极完成租赁业务,应当采取简化程序,以补贴、土地制度 的改革覆盖和财政税收的优惠方式。孙秀娟(2011)指出,要建立合理有效的政府约束、 市场约束和社会约束,三者有机结合统一。 (4)养老房地产开发实践研宄 养老房地产市场具有巨大的盈利前景,这种现象吸引了国内开发商,一些开发商开 始把目光投向于开发养老房地产。 张敬岳(2013)发现在2010年,万科斥资挺进了养老房地产市场,开发了北京房 山幸福汇,这是国内第一个养老地产项目。泰康人寿也在2010年成立了养老社区,同 时投资实体泰康之家。2012年,保利也公布进入养老地产。学界在国内的养老房地产实 践方面,也进行了多次的经验总结和未来发展趋势的讨论。 近几年兴起了一些养老房地产,其中主要由以下三个方面组成:一是由医疗机构负 责增设的养老服务项目;二是由政府或是保险机构推出的升级版养老项目,如公租房或 养老社区;三是由开发商推行的养老房地产项目,其中包括今典集团、万科、绿城、首 创、远洋、保利等众多知名房企。 养老房地产的盈利模式有很多,其中,北京太阳城采取租售结合,代表的是一种租 售并举的盈利模式,而上海亲和源则采取只租不售的形式,代表的是一种会员制的盈利 模式。于洋(2013)认为,在盈利模式上,养老虏地产当前盈利的主流模式是租售并举 和会员制。同时,他也指出,事实上业内是公认养老地产高成本这一现象,而土地成本 与建安成本这两个方面,是造成养老房地产高成本的原因。 4工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 1.2.3文献述评 根据上述文献综述可以发现,从养老房地产的业务发展时间来看,国外比国内发展 的时间要早。而从目前研究情况来看,国外学者较少探讨理论方面,更多的是探讨养老 房地产在实践过程中出现的问题,主要包括政府政策、金融体系,同时还包括运营方式, 还有对现有制度的改进建议等。而国内学者主要是在国外的一些成功经验的基础上进行 研究。在研宄过程中,针对养老房地产发展存在的问题,如何建立一套适应中国国情的 养老体制,是他们探讨的问题。养老房地产的发展原则、开发模式、土地供给政策以及 投融资政策,还有相关设计标准、监管机制以及保障方向与标准等,这些环节都对我国 养老房地产能否健康发展造成了影响。 在这些影响因素中,有几点是特别需要进行深入探讨的,其一是产权如何管理,其 二是政府如何调配土地资源,其三是如何确定土地供给规模和选址,最后还有土地供给 的方式。 因此,在研究养老房地产的过程中,我们要紧密结合国情,同时还要积极探讨有关 培育养老房地产发展的政治制度、发展模式、生态环境以及监管机制,从而使我_养老 房地产更加稳步且健康地发展。 1.3研宄方法与研宄框架 1.3.1研究方法 报告中运用了以下的研究方法: ￥ (1)案例分析法 针对房地产项目的可行性研宄工作进行了实例分析,作者参与了该项目投资等相关 工作,在该项目所在区域市场进行了长时间调查并获取大量相关资料。 (2)理论分析与实证分析相结合 报告中首先通过对房地产项目的可行性研究进行了理论上的分析,再根据理论结合 实际的原则,以宜兴宜康置业的养老住宅小区项目为例,通过实际项目进行实证分析, 从而探讨房地产项目开发中的可行性研究工具该如何更有效地使用。 (3)宏观分析与微观分析相结合 房地产投资受多方面的影响,其中,受国家和城市的经济环境影响比较大之外,除 此之外,还受开发企业自身的具体情况的影响。因此,本报告采用了宏观分析法和微观 分析法两种分析方法相结合,其中,前者用于对经济环境的分析,后者用于对企业的投 资和融资能力的分析。 (4)静态分析与动态分析相结合 在房地产项目可行性分析中,本报告采用了静态和动态两种分析方法,这两种方法 51绪论工程硕士学位报告 具体用在开发方案的经济效益评价中,同时,从多个方面对房地产项目的投资情况进行 论证分析,进而为投资决策提供一些理论且客观的依据。 1.3.2主要内容及框架结构 房地产项目可行性研宂需要考虑诸多相互关联却又完全不同的因素,是一项非常繁 重的工作。可行性研宄的主要内容、步骤、相关规定及其发展轨迹等方面,在如何开展 房地产项目的可行性研究、如何使可行性研宄更有效客观的问题中给了我们重要启示。 即选择投资方案、设计投资方案、分析投资环境、分析各种不确定性因素、测算各方案 的经济效益等几方面构成了可行性研究的基本框架。 本文共八章,具体安排如下:第一章为本文的绪论,明确了要研宄的问题及其意义; 第二章主要阐述了房地产项目可行性研宄的基础理论;第三章主要分析了房地产项目的 投资环境及其市场情况;第四章主要对宜康置业养老住宅项目的开发与综合利用进行方 案的选择;第五章对于建设用地及征地拆迁方案进行合理分析;第六章主要对于项目的 环境和生态分析;第七章进行经济指标的估算和分析,检验项目的可行性;第八章进行 社会影响的分析,主要是对风险的应对和管理,使房地产项目可行性研宄得到更健康的 发展。 6工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 2“九龙依云”项目建设背景及重要性 2.1“九龙依云”项目建设背景 2012年1月11日,无锡老龄科学研究中心揭牌,该中心将为政府和有关部门制定 老龄政策提供科学依据。从该中心获悉,截至2011年底,无锡60周岁以上户籍老年人 口己达98.4万,无锡比全国提早了16年进入人口老龄化城市行列。统计结果显示,截 至2011年底,无锡60周岁以上户籍老年人口占全市户籍总人口的比例已超过21%,人 均预期寿命77.5岁,高龄化伴随而来,空巢老人增多,空巢化率达58%。 无锡宜兴是中国优秀旅游城市,全市区域面积1996.6平方公里,2011年末人口 124.37万。近年来,宜兴市经济实力不断提升,城乡面貌明显变化,人民生活有了较大 改善。在全国县域经济综合实力、基本竞争力最新排名中,跃居第6位。随着宜兴经济 的高速发展,城市化进程逐渐加快,城市建设步伐不断加快,城市规模不断扩大。根据 宜兴市城市总体规划,未来宜兴城市将逐步“东进、北扩、西优、南控”,形成1一核 三组团”的远景空间结构。宜城街道是宜兴远景“一核三组团”空间的宜城组团。 在此背景下,宜兴市国土资源局挂牌公开出让宜兴市宜城街道无锡工艺学院南侧地 块土地使用权,地类(用途)为城镇住宅用地。无锡宜康置业有限公司十分看好宜兴房 地产市场及项目地块的发展潜力,参加了该地块举牌并摘牌。本项目的建设将充分考虑 老年人日常生活习惯与需求,以人文关怀为本,真正打造出适合老年人的老龄化宜居产 品,将增进市场供应总量,形成合理的市场供应结构,满足居民不断增长的消费需求。 同时本项目的实施也将有利于宜兴总体规划,推动宜兴城市化的进程。 2.2项目建设的重要性 2.2.1目前我国面临严竣的老龄化国情 2000年的人口普查数据显示,我国人口中,60岁以上的老龄人口人数占到总人口 的10%,这意味着我国正式踏入老龄化国家行列。截止2009年,我国有1.67亿60岁 以上的老龄人,这个老龄人口数是我国人口总数的12.79%,预计到2020年,全国的老 年龄人口总数将达到2.43亿,预计到2050年,这个数字将有望达到4.34亿人,80岁以 上的高龄老人将占到老年人人口的23%。 2.2.2符合我国当前的相关产业政策 《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》指出,积极应对人口老龄化,加快 发展养老服务业,不断满足老年人持续增长的养老服务需求,是全面建成小康社会的一 72“九龙依云”项目建设背景及重要性 工程硕士学位报告 项紧迫任务,有利于保障老年人权益,共享改革发展成果,有利于拉动消费、扩大就业, 有利于保障和改善民生,促进社会和谐,推进经济社会持续健康发展。 综合考虑我国的经济发展状况,老龄化问题及老年人的意愿,我国最终确定了以在 家养老的养老服务基础,依托社区服务养老,发展机构养老为作支撑为原则的养老政策, 并在此基础上提出了“9073”的养老居住格局,大概90%的老年人在政府提供的社会化 服务协助下在家庭中安度晚年,7%的老年人则可自由选择是否通过购买社区照顾服务 来安度晚年,3%的老年人则通过入住养老院等基础的服务机构安度晚年。 2.2.3全龄化社区的居家养老模式 计划生育政策的执行使得“4-2-1”模式的独生子女家庭越来越多,加上独生子女学 习和工作的压力,空巢老人成为了当下一种普遍的状态。 而关于老人和子女的生活关系,“近邻分离式”的住房形式受到现代人们的欢迎, 对80后的调查研究结果显示,80.9%的年轻人希望在离父母不远的地方独立生活,而对 于80后的父母们,大部分人偏向于与同伴独立居住,享受自由愉快的晚年。所以,给 老年人的居家生活提供硬件上的支持,成了设计老年住房区的棘手问题,需要考虑诸多 方面的因素,如注重新开发住宅的适老化设计,设置完善的康复医疗保健设施和社区便 利服务,为老年生活解决后顾之忧。 2.3“九龙依云”项目概况 2.3.1项目基本情况 该项目位于宜兴市陶都路,地处宜兴城区南侧、国家四A级龙背山森林公园之内。 距离宜兴市人民政府仅数百米,距离市中心约5分钟车程,距高铁站3公里。 项目以居家养生养老地产为依托,以配套养老服务为核心,着力打造成为产品优质、 配套完善、服务贴心、管理精良的高端养老养生住宅项目。项目用地为283亩,容积率 为0.6,地上计容的建筑总面积经估算约为112665平方米,当中可销售的住房的面积大 概为97230平方米,养老配套及服务用房约为3600平方米,康复养老医护中心约11700 平方米,拟与专业养老服务机构合作,共同将本项目打造成为健康养老住宅项目。可售 住宅采用多层及低层的产品外形,实质为主力户型100-220平方米左右普通住宅,住宅 总户数约为710户左右。 该小区配建功能齐备的养老设施配套,包括家政服务中心、社区餐厅、图书阅览室、 书画展览馆、老年大学、健身房、多功能厅等,同时配套医疗护理中心,为半失能、失 能及失智老人提供专业养老护理服务,同时也可为社区老人提供日间护理及阶段护理等 养老护理服务。 产品设计充分考虑老年人日常生活习惯与需求,从整体规划、建设设计、景观设计 8工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 以及室内设备设施配套、智能化等各个方面,以人文关怀为本,真正打造出贴心、细节 和人性化的适合老年人宜居产品。 项目建设总投资约为12亿元,建设周期约为3年,项目将于2019年1月开工建设, 2021年12月竣工交付。 表2.1主要经济技术指y示表 輕 面积单位 备注 总用地面积 188686.1m2 总建筑面积 173071.21m2 地上_筑面积 112664.92mg 住宅建筑面积 97230.43m; 老年人活动中心 2319.38m; 物管用房 726.85ma 医疗保健及康复中心 11700mz 门卫 9 nf 其中|配电房 679.26m2 地下建筑面积 60406.29Itf 老年人活动中心 2450.77m2其中计容524.08m2 医疗保健及康复中心 3200m2 地下室建筑面积 49755.52m2 其中|地下夹层非机动车库 5000m1 容积率 06 绿地率 45.1% 建筑密度 19.5% 总人口数 2130人 总户数 710户 机动车数 944辆 地上停车数 189辆 其中|地下停车数 755辆 非机动车数量 18lj辆 备注:地上车位含访客车位19个,不计入停车配建指标 2.3.2项目开发单位基本情况 无锡宜康置业有限公司于2014年7月31日在宜兴工商局登记注册。法人代表:齐 92“九龙依云”项目建设背景及重要性 工程硕士学位报告 世洁。注册资金为56600万元人民币,由江苏凤凰置业有限公司一方出资。公司主要经 营范围为房地产开发经营。 无锡宜康置业有限公司是宜兴房地产开发商行业知名企业,有最好的产品和专业的 销售和技术团队。公司成立以来,在项目开发上注重控制风险,量力而行,开发项目自 有资金充足。公司在项目开发上注重选择地理位置好,土地成本低,交通便利,周围配 套设施齐全,有销售潜力和价格优势的地块开发,尽量缩短开发周期,应对市场的变化 反映快,能适时根据市场的需求,推出适销对路的房产以满足市场需求。公司注重房地 产开发质量,树立精品意识,严格选择有实力的设计、建筑企业作为合作伙伴。 2.3.3地块位置及周边配套设施 宜兴市位于北纬31。07^31。37\东经119。31120。03\地处江苏南端、沪宁杭三角 中心。东南临浙江长兴,西南界安徽广德,西接溧阳,西北毗连金坛,北与武进相傍, 为苏浙皖交界地区重要的工业城市、交通枢纽、华东地区的生态旅游城市、商品流通中 心和信息中心,国内外有较大影响的陶瓷产产业区、环保产业生产和服务基地。 表2.2地块规划指标 规为用地面积 出让计容建筑 用地类别 绿化率容积率 出让面积景观山地面积 年限面积 住宅725亩487亩大于45%0.6(实际0.45)70年29万m2 养老设施配套总面积约为10000平方米,其中5000平方米在已开发一期会所及配 套用房中解决,新增5000平方米在本项目配置。 10工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 3“九龙依云”项目市场分析 3.1PEST分析 3.1.1政策环境分析 本项目在建设期间紧跟十三五的改革步伐,符合江苏省和宜兴市的规划战略目标, 因此政策环境有利于项目的推进和实施。 “十三五”时期(2016—2020年),是江苏全面建成小康社会并向率先基本实现现 代化迈进的关键时期,是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。根据《中 共江苏省委关于制定江苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》,编制《江 苏省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》。“十三五”规划纲要提出,未来我国 将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构,促进市场供需平衡,保持房地产市 场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区,稳 步化解房地产库存,扩大住房有效需求,提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住 房租赁市场,鼓励广大消费者和各个机构组织广泛购房,其次通过扩大房屋租赁市场的 方式来促进以租赁业务为主营业务的企业发展。促进房地产业兼并重组,提高产业集中 度,开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加 快推进住宅产业现代化,提升住宅综合品质。本项目建设于宜兴市东南方向,距离市区 五分钟车程,地理位置优越,能很好地解决主城区养老房地产住宅短缺问题,此外,本 项目结合地块特点,旨在建设,符合《江苏省国民经济和社会发展第十三个五年计划纲 要》要求。 《无锡市政府关于加快发展养老职务业的实施意见》(锡政发〔2014)152号)的发 展目标:到2020年,基本形成功能完善、服务优良、覆盖城乡的养老服务新格局。每 千名老年人拥有床位数45张;护理型床位占养老机构总床位60%以上;社会力量举办 或运营的养老机构床位数占比达到70%;养老机构医疗卫生服务覆盖率达到100%;“智 慧养老”网络信息服务实现城乡全覆盖。社会养老服务体系建设走在全国同类城市前列, 基本达到中等发达国家同期水平。本项目以立足养老安居的出发点,完善养老服务体系, 推进养老地产的不断发展,符合《实施意见》的要求。 2007年国家发展和改革委员会、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下 发的《当前部分行业制止低水平重复建设目录》中禁止对危及公共生产安全;环境污染 较大;质量水平不符合相关规范;能源消耗较大的项目的投资。而对于生产手段较为落 后,工艺水平较低应当加以改进,否则将列入限制投资的行列。但本项H不属于被限制 和禁止的投资范围。因此,本项目符合行业准入条件。 113“九龙依云”项目市场分析 工程硕士学位报告 3.1.2经济环境分析 “十二五”时期,是江苏发展史上综合实力提升最快、转型发展进展最大、人民群 众得到实惠最多的时期之一。综合经济实力显著提升。经济总量连跨三个万亿元台阶, 超过7万亿元,年均增长9.6%,高于全国1.8个百分点;人均GDP超过8.8万元,位 居全国各省(区)首位。一般公共预算收入连跨四个千亿元台阶,突破8000亿元,年 均增长14.5%。 江苏无锡位于长江三角洲平原腹地,东接苏州,西连常州,构成苏锡常都市圈,是 长江经济带、长江三角洲城市群的重要城市。无锡市面积4628平方公里,2016年统计 常住人口652.9万人。2016年地区生产总值达9210.02亿元,排江苏省第三,全国第十 四;按常住人口计算人均生产总值达到14.13万元,排江苏省第二,全国第六。 宜兴是长三角地区一个较为发展的工业基地。经济总量也排在中国经济强县一百名 以内,拥有机电、化工、轻纺和冶金等四个类型的完备工业体系,陶瓷、精细化工、环 保、电线电缆等支柱产业在国内外也有广泛的影响。高新技术产业,如生物医药、电子 信息、新材料等发展势头正猛。第三产业在突破瓶颈之后有了新的面貌。宜兴勇于产权 制度改革,做了第一个吃螃蟹的人,成效斐然。同时,制度的创新也带动技术的创新, 技术的创新使经济有了更高层次的突破,发展迅猛;另一方面,作为一个有名的旅游城 市,宜兴作的重要景点太湖风景区以“陶的古都、洞天世界、茶的绿洲、竹的海洋”闻 名遐迩,发展生态旅游的实力不容小觑,华东地区最大的竹海、4A级风景区善卷洞、 中国宜兴陶瓷博物馆等风景名胜,也是令许多游客身心愉悦。在宜兴市经济蓬勃增长的 沃土里,房地产业的有力走势和人民群众追求生活改善的作用力下,“九龙依云”项目 具备得天独厚的经济优势,项目只要具备技术和资金的支持,在市场环境上不会存在太 大的阻力。 3.1.3社会环境分析 宜兴市地处江苏省南端、沪宁杭三角中心,东面太湖水面与苏州太湖相通,西南方 向是安徽广德,东南接壤浙江长兴,西面临溧阳,西北临近金坛,北又靠近武进。中间 镶嵌塥湖,三汍(西汍、团汍、东汍)相伴市区两侧。总面积2038.7平方千米(其中 太湖208.7平方千米),人口108万。宜兴南边有大片山区,北面则是平原,西面是圩 区,东面就是太湖。是一个山清水秀,四季分明的好地方。宜兴市有丰富的自然资源, 地大物博,气候条件好,风调雨顺农业发达,自古就是我国的“鱼米之乡”。 根据宜兴市城市总体规划(2008—2020),市域形成一片一轴的发展格局。其中,“一 片”为东部中心片区;“一轴”为西部官林一^舍一张渚一太华城镇发展轴。市区形成 “ 一核三组团”的空间结构形态。其中,“一核”为以龙背山、东汍公园为绿核;“三组” 团为宜城、丁蜀、滨湖新城。 12 - #工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 本项目位于宜兴市宜城街道无锡工艺学院南侧。地块西至陶都路,北至九龙依云小 区,规划为城镇住宅用地,用地面积为188686.1m2。通过这一地区的规划建设一方面提 升宜兴城区品质,另一方面加快宜兴城区建设的步伐,完善城区整体格局。 宜兴属于较早进入人口老龄化社会的地区。满足老年人需求、顺应老年人幸福生活 的新期待,成为宜兴率先基本实现现代化的一项重要内容。目前,宜兴全市共有公办养 老机构23所。其中,全国模范养老机构1所、省级示范性养老机构2所,其余均为无 锡市示范性养老机构,总床位数达7680张,五保老人和社会寄养老人均达1000多人。 这些遍及城乡的公办养老机构基本满足了当地老年人的养老需求。作为国家养老服务产 业试点城市,宜兴基本形成了政府主导型养老、社会养老、社区居家养老、农家乐养老 等形态组成的养老体系。本项目充分考虑老年人日常生活习惯与需求,从整体规划、建 设设计、景观设计以及室内设备设施配套、智能化等各个方面,以人文关怀为本,真正 打造出贴心、细节和人性化的适合老年人宜居产品。 3.1.4技术环境分析 随着建设项目的不断改革,目前项目的管理己经较为规范,制度化己经深入到责地 产开发行业。由于建筑质量对于居民居住安全影响较大,因此国家对于建筑行业的质量 把控较为严格,监督建筑行业加强工程质量的管理,这对于建筑工程的各主体加强建筑 质量具有重要意义。通过建立责任机制,强化责任意识,能在很大程度上降低质量事故 的发生率。在建筑完成时应当提高验收标准,确保住宅的质量。同时可采取工程质量保 险的方式,多重手段共同促进建筑行业工程质量的提高。 此外,项目开发企业也力图通过技术引进,提高培训质量的方式来加强技术昝理。 值得注意的是,近年来,节能环保技术的引进是对我国建筑行业的一个重大突破,也将 是未来发展的主流方向。我国传统的建筑方式对于能源的消耗较大,节能技术落后。对 此,我国制定了相关的节能标准,这是我国建筑行业发展的重要事件。在具体的项目建 设过程中应当将节能观念贯彻执行,严格防治建材的不合理消耗。 PEST结论:政治,该项目在建设期间紧跟十三五改革步伐,符合国家及省市的规 划战略目标。经济,江苏综合经济实力在十二五期间显著提升,无锡常住人口人均生产 总值14.13万元,江苏第二,全国第六,经济实力可靠。社会,宜兴作为国家养老服务 试点城市,基本形成了良好的养老体系。技术,项目考法企业通过技术引进,多重手段 促进工程质量的提高。 3.2市场需求分析 在细化项目建设方案和融资决策前,需要对当地市场进行需求分析,以根据需求确 定合适的营销策略,因此本文主要从养老业需求进行分析。 133“九龙依云”项目市场分析 工程硕士学位报告 养老产业是指以老年人的生活为中心,为老年人物质生活、精神生活服务的相关产 业的总称。根据行业的不同,养老产业可以分为六个方面:一是养老护理,包括养老院、 日间托老、居家养老等;二是养老医疗,包括与老年人健康生活相关的综合医院、专科 医院、社区医院、康复医院等;二是养老住宅,包括养老公寓、二代同堂住宅等;四是 养老金融,包括寿险、健康险、年金代管等;五是老年器械,包括拐杖、轮椅、多功能 浴池、专为老人设计的智能马桶等;六是老年文化,包括老年大学、老年文体娱乐活动 等。 2015年,中国老年市场的需求约1.2万亿元,但每年投入使用的产品却不到600亿 元,特别是养老住宅不能满足需求。我国老年市场刚刚起步,从长远来看,其社会经济 效益不容忽视,只是当前受到多种因素的制约发展缓慢。 目前尽管各地己经出台了“9073”或“9064”的养老产业发展策略,但机构养老床 位仍然出现严重的错配和不足。“9073”或“9064”是指90%的居家养老、6%-7%的社 区养老,以及3%-4%的机构养老。尽管目标仅有3%-4%,但床位缺口仍然巨大。 据统计,我国养老服务床位数在2004-2014年复合增速为15.27%,居家养老空间不 断增大。2015年我国养老服务床位数为585万张,目前处于自1982-1987年高峰后的又 一增速高峰。但从人均角度看,2015年我国60岁以上老人每千人床位数27张,而美国 为40张,尚有较大差距。考虑到居家养老是更符合我国文化的形式,其增长空间将更 大。 1979年,《中共中央关于加快农业发展若千问题的决定》指出“努力实行计划生育”, 独生子女政策开始正式推行。随着独生子女政策的推出,从80年代初开始,我国老年 人口占比持续增长。从图3.1可以看出,1982年我国老年人口抚养比仅为8%,到2014 年该数据己经增至13.7%。根据全国老龄办预测,我国老龄化进程将持续到2050年, 届时抚养比将达到27.9%(注:老年抚养比=65岁以上人口/15-64岁人口＊100%)。 中国老年抚养比(%) 30 27.9 25 22 20 16.9 19952000200520102014202020302050 图3.1中国老年抚养比 14工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 而计划生育的实施造成的70、80后面临养儿养老的双重问题,为了支撑家庭的各 项开支以及更好的生活,大部分的中青年选择离家拼搏,这就造成了空巢老人的不断増 加,而对于子女不在身边的老年人来说,“行的问题”是老年人日常生活中遇到的最大 的问题之一。尤其是居住没有电梯的楼房和离医院较远社区的老年人,随着年龄的增加、 自理能力的减弱,其困难难以自身解决。 此外,居民收入水平和消费层级的不断提高,成为养老市场的催化因子。人口老龄 化因素诱导引致的养老需求和“治病”向“治未病”观念变化产生的需求共同确认养老 市场尚有巨大空间。而城镇和农村居民收入的不断提升以及消费结构从必需品向更高层 级转化的趋势则成为空间实现的保障。近十年城镇和农村居民收入复合增速分别为 12.05%和12.91%,恩格尔系数分别从2004年的37.7%和47.20%下降至35%和37.7%。 根据项目前期的市场调研发现,老年人对于养老房地产的需求主要有以下几点:1. 居住形式:偏爱中低层住宅,方便行动。2.室外活动场地宽敞安全,方便打太极、集体 舞等老年活动。3.室内物理环境:希望有南向阳光、有大窗、采光良;老人容易感觉憋 闷、希望空气流通;老人大都怕冷但相对耐热、希望房间保温好;对房间隔声要赛高, 耳背的老人电视会放很大声,很多老人睡眠轻易被打扰。4.建筑风格:室内装修宜温馨 舒适。5.周边配套设施:希望附近有护理康复中心、中餐厅、菜市场、小超市、药店等 本项目在居住环境和硬件设施上能基本满足老人及其家人的需求,因此对老年人有 很大的吸引力,市场前景广阔。 154“九龙依云”项目运营模式分析 工程硕士学位报告 4“九龙依云”项目运营模式分析 4.1养老房地产运营模式 我国养老房地产,按建设经营者不同的角度可分为:政府福利型、政府收益性、企 业臝利型。我国企业赢利型养老地产开发的住宅小区,分成以下两种类型:养老服务嵌 入式的住宅小区和综合型的养老社区。养老服务嵌入式的住宅小区属于房地产开发项目, 无专业养老运营机构提供服务,养老部分不以赢利为目的,通过住宅销售来平衡养老 务支出;综合型的养老社区属于房地产开发项目,项目中的养老服务由开发商自行运营 或由专业的运营机构负责运营,养老地产部分持有、部分销售。 从赢利模式来看,国内外的养老地产的赢利模式各异。国内开发商在老年住宅的开 发上在收益模式方面有四种形式:全部出售、出售与自持相结合、会员制销售、只租不 售。 模式一:全部出售,以老年住宅概念,出售房屋产权为主,区域级别配套并举。 模式二:出售与持有相结合,养老产业的相关物业全部进行销售,将住宅建设与社 区管理相结合。 模式三:会员制销售,养老地产的相关物业采用租售并举、以租为主,但是租期长 个,实际为变相出售。采取会员制管理模式,出售长短租会员卡,变相的“销售+持有” 模式。 模式四.只租不售,对自理、半自理、非自理客户区别对待,收取不用租金。 “九龙依云”养老地产项目主要是以企业贏利型为主,具有“福利性事业、市场化 经营”的特点,基本属于商业范畴。而从盈利模式来看,项目以居家养生养老地产为依 托,以配套养老服务为核心,着力打造成为产品优质、配套完善、服务贴心、管理精良 的高端养老养生住宅。项目用地为283亩,容积率为0.6,地上计容的建筑总面积经估 算约为112665平方米,当中可销售的住房的面积大概为97230平方米,养老配套及 务用房约为3600平方米,康复养老医护中心约11700平方米,拟与专业养老服务机构 合作,共同将本项目打造成为健康养老住宅项目。可售住宅采用多层及低层的产品外形, 实质为主力户型100-220平方米左右普通住宅,住宅总户数约为710户左右。 该小区配建功能齐备的养老设施配套,包括家政服务中心、社区餐厅、图书阅览室、 书画展览馆、老年大学、健身房、多功能厅等,同时配套医疗护理中心,为半失能、失 能及失智老人提供专业养老护理服务,同时也可为社区老人提供日间护理及阶段护理等 养老护理服务。 16工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 4.2项目SWOT分析 4.2.1优势分析 (1)项目区位优势 从全局的角度来看,本项目所在的宜兴市位于中国最具经济活力的长江三角洲和沪 宁杭都市圈的核心地带,是环太湖经济圈西岸和宁杭经济带重要的中心城市,是中国著 名陶都、长三角生态旅游城市、苏浙皖三省交界地区重要的工业和商贸城市、江苏省重 点发展的三级I类中心城市。近年来,宜兴市国民经济取得又好又快发展,经济结构进 一步调整,增长活力进一步增强,各项改革有序推进,城乡建设不断加快,社会事业全 面发展,人民生活水平持续改善。城乡居民消费水平不断提高,住房、汽车、通讯器材 正逐步成为消费热点。 从项目具体的区位来看,本项目所处的区域优势明显,位于宜兴市宜城街道无锡工 艺学院南侧。地块西至陶都路,北至九龙依云小区,交通方便,适宜生活居住。目前, 该地区的交通系统日益成熟,商业、文教和生活服务等等一系列配套的基础设施工f的 建设也逐步展开,一些大型的基础设施也开始了紧锣密鼓的建设。因为该地区开发&间 较其他地区跟晚,所以此处的道路、水电、用地功能布局等方面都是以先进、系统的城 市规划理念而建造的,相比其他老城区更具优势。因此,该城市具有良好的发展前景。 由此可以判断出,在区位资源日益紧缺的大背景之下,如果项目区位足够新颖则便 可以成销售过程之中十分重要和突出的亮点。 1 (2)项目环境优势 宜兴是我国著名的江南水城。而宜兴水城的特色主要是通过利用滨水当地特有 ~ 的地 形,在现状团汍、东汍及城区的河道的基础之上再次对城市进行有机的划分,致力于打 造特点鲜明的海滨城市。本项目位于宜城镇,山水相依,环境优美,适合老年人居住。 (3)开发商经验优势 本项目的开发商无锡宜康置业有限公司。对市场发展的有着精准判断,对消费者时 刻变化的需求有着敏锐的嗅觉,并且运用较为先进的设计理念和建立起十分严苛的管理 监控体系,不断地提高建设和服务的能力,提高项目综合的品质。如此便可知道,若该 项目开发能够获得成功,必定会对宜兴家居建材行业产生十分重要的影响。 (4)养老政策优势 随着国家鼓励养老产业的政策相继出台,养老地产呈现较好的发展态势。 4.2.2劣势分析 本项目用地使用权通过在宜兴市土地市场采用招标拍卖挂牌方式获得,相关费用较 高,大大提升了项目的用地成本,势必对销售价格起到了不利的拉升作用。这既不利于 174“九龙依云”项目运营模式分析 工程硕士学位报告 本项目的销售,也不利于当地政府减缓房价快速上升势头的各项努力。 4.2.3机会分析 近年来,宜兴市不断提高居民生活质量,多渠道增加城乡居民收入,促进人民群众 安居乐业。创造良好的消费环境,进一步扩大居民消费,积极引导消费需求向实物消费 和服务消费并重转变,并把加快居民住宅建设、进一步改善居民住房条件作为“全面达 小康、建设新宜兴”的重要工作内容之一。 政府科学的产业发展方向、明确的城市发展思路和潜在的消费能力无疑为本项目造 就了巨大的机会优势。 4.2.4竞争威胁分析 未来区域内其他地块的入市将会给本项目带来相应的竞争压力。由于该项目着力于 打造养老房地产,因而暂时没有市场竞争的压力。 4.3项目营销策略 如何使客户对所开发房地产商品更加熟悉,来到达对养老房产销售量的提升,使资 金周转的速率加快,这些都是房地产开发企业的头号任务。“九龙依云”养老房地产位 于龙背山景区,可以借助景区的生态环境优势进行商业推广,吸引消费者的需求,将“以 人为本“作为了房地产营销的基本准则。 本项目关于养老房地产产品营销相关的方面打算采用如下策略: (1)时刻关注调查竞争对手、潜在竞争对手的相关信息:对竞争对手、潜在竞争 对手进行详细地评估,无论在销售动态方面亦或者是经验教训、优势劣势等方面都要进 行彻彻底底的研宄,吸收其精华之处,对其缺点教训则应引以为戒,从而通过如此来使 某项目得以成功开发。 (2)要始终明确以什么样子的目标为基础来指定养老房产的价格。当出现了市场 十分萧条,供给的量远远大于需求量时,则要以维持企业继续发展为目标;反之,则需 要不断地改善营销策略,不断地降低成本,制定合适的价格来实现利润最大化。针对养 老房地产市场,要坚持需求导向进行定价,前期需要做详尽的调查和走访,了解不同年 龄层对养老房地产的需求,并对项目涉及到的一切销售价格进行充分地了解和详细地分 析,与市场的实际情况相结合,最后制定出正确的价格。 (3)培养营销队伍:企业要注重对营销队伍的培养,将政府最新颁布的与房地产 有关的政策法规,以及科研小组最新研发的专业知识通过定期的培训及时地传授给销售 人员。随着时代的发展,顾客己逐渐开始以自身利益为主开始对商品进行自主选择,若 要拉近与顾客之间的距离,加强与顾客之间的沟通,就必须对销售人员进行系统培训。 针对养老房地产的客户,必须了解其具体需求,才能更好的进行营销。 18工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 (4)提升产品品质:随着消费者的消费水平逐渐上升,消费者也随着时代的前进 开始对产品有所选择。养老房地产着力点在养老,所以更应注重产品品质,应从消费者 利益为营销的出发点,考虑老年人生活需求的各个方面,始终坚持对消费者有益这一原 则条件,实现“超越竞争“。 主要通过以下具体方式进行营销: 1)广告宣传:通过围墙广告、户外广告、公交站台、路牌、电梯轿箱、短信、电 视广告,报刊、杂志等全方位广告对项目进行宣传,吸引客户对产品的关注。制做宣传 资料,户型折页,沙盘,模型等销售道具,辅助宣传,让客户熟悉产品 2)设立销售中心:通过销售人员现场接待客户,介绍产品,让客户更深入地了解 产品,并产生购买意向。 3)排号:通知客户参加排号,给予优惠措施,对客户进行甄别。举行开盘活动, 销售分批次推出的房源。 4)团购:针对项目周边区域情况,定向举行产品推介会,组织团购并制定相应的 购房优惠政策,吸引这部份人群购买。 5)行销:外出派发DM单进行宣传,吸引客户购买。 6)老客户介绍新顾客:制定老客户的优惠方案,吸引老客户介绍新顾客来购买, 提商销售量。 7)根据销售情况,制定周期性的优惠方案;根据剩余房源情况,制定特价。 4.4项目销售预测 本项目在商业设计上较周边产品有非常大的差异,贴近消费人群,并以老年颐养社 区作为依托,未来商业繁华将显而易见,我们价格初期设定为低层住宅2.16万元/平方 米,多层住宅标价1.1万元/平方米,车位15万元/个,同时这样的价格定位也会具有 较强的竞争力。 本项目预计营业收入177979.13万元,由住宅销售收入、配套营业收入、车库销售 收入构成,其中:可出售住宅销售收入142819.13万元,配套营业收入21000万元,车 位1000个,预计销售944个,预计实现销售收入14160万元。 195“九龙依云”项目的建设方案 工程硕士学位报告 5“九龙依云”项目的建设方案 5.1项目选址及周边环境分析 本项目选址地点位于宜兴市东南方向,城南荆邑路向南到底,陶都路东面,龙背山 森林公园内,坐落龙背山中,地块呈不规则状,整体地势周边高,中间低。地块中心为 龙潭水库,景观资源良好。场地中间为谷地,较为平坦,两侧为山体,适宜打造一个宜 居的山地住宅小区,见图5.1。 轉分《!鹫 _:N.a＊i议》s,o＊tn-t:■:;■}.5<.--;rse>Jtm麵黎黎《-<＊o:’》ti￥<-: f,..t., Mto0说明该项目能够按照事先规定的基准 收益率获利,具备盈利能力。 ②动态回收期计算: 动态回收期是指以投资项目经营净现金流量折现累计达到0时所需要的全部时间, 数值越低,说明项目的资金回笼能力越强。 根据表6.5可以看出,折现后累计现金流第五年出现正值,根据动态回收期计算公 式=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/ 出现正值年份净现金流量的现值 动态回收期(税前)=(5-1)+|-45225.09I/21678.36=4.68年 动态回收期(税后)=(5-1)+丨-24228.07丨/37255.79=4.39年 说明项目投资动态回收期合理,资金回收能力较好,符合房地产开发项目特点。 ③内部收益率IRR计算: 内部收益率就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折 现率。是一项投资渴望达到的报酬率,是能使投资项目净现值等于零时的折现率。该指 标越大越好。一般情况下,内部收益率大于等于基准收益率时,该项目是可行的。投资 项目各年现金流量的折现值之和为项目的净现值,净现值为零时的折现率就是项目的内 部收益率。 通过内部收益率IRR的EXCEL函数计算,内部收益率IRR=12.85%>12%,说明 该项目具有较好的盈利能力。 由上述净现值NPV、动态投资回收期、内部收益率IRR动态指标可得,项目动态 指标满足要求,具备盈利性,项目可行。 (2)项目资本金盈利能力 34工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 表6.6项目资本金现金流量表 单位:万元 建设期 运营期 序号 1 2 3 4 5 6 1现金流入 61319.1868627.6548032.30 1.1营业收入 61319.1868627.6548032.30 1.2补贴收入 1.3回收固定资产余值 1.4回收流动资金 2现金流出 41994.0341994.0320997.021559.丨97M3.8018390.66 2.1项目资本金 41994.0341994.0320997.02 2.2借款本金偿还 2.3借款利息支付 朵 2.4经营成本 228.561234.99241.69 2.5营业税金及附加302.56 104.24116.6781.65 2.6所得税 22526.26 0.005419.5917106.67 2.7增值税 3025.65 1042.431166.67816.55 2.8土地增值税 3559.58 1226.381372.55960.65 2.9维持运营投资 3丨净现金流量丨45900.41| |59759.9961483.86129641.65 计算￥标: 单位 指标 1资本金财务内部收益率(%) % 29^ 项目资本金内部收益率达到29.55%,比设定的年基准收益率12%还大很多。所以, 项目资本金的收益水平相当不错。 6.6.3财务综合评估 本项目总投资额为104985.08万元,销售总收入为177979.13万元,总成本费用 105718.84万元,利润总额68398.15万元。参考财务指标,我们可以看出此项目的全部 投资所得税前内部收益率为17.45%,所得税前财务净现值大于零(ic=12%),4.68年 为投资回收期,投资所得税后内部收益率为12.85%,所得税后4.39年为投资回收期。 由此观之,说明该项目具有良好的财务效益。 356项目的经济效益及社会效益分析 工程硕士学位报告 6.7项目社会效益 房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。众行业共同形成的 巨大的,多方面的系统就是所谓的国民经济。过去与现在生产力是不一样的,各个行业 的地位也有差异,这些地位受生产力的影响,生产力不断改变,地位也在不断改变中。 产业链长,范围广的房地产行业在国民经济里的作用愈来愈大,由于它的附加值大,也 拥有很好的经济关联效应与扩散效应。 此项目给宜兴市经济发展产生的作用有: (1)增加地方财政税收,促进地方经济发展 房地产业是我省地方财政的重要税源产业。从江苏省范围看,2010年房地产业税 收入库659.25亿元,同比增长37.2%。本项目的运营期结束后,项目单位将缴纳各类 税费约29400万元,从而为增加地方财政收入、促进地方经济发展做出贡献。 (2)促进消费,扩大内需,拉动投资增长 房地产和居民关系密切,具有较长的产业链和可见的乘数效应,和其他产业多少也 有关联。在我国投入产出表里的四十几个部门里,和房地产行业有关系的多达三十八个。 换句话说,房地产行业的发展牵动着我国国民经济和居民就业。 相关资料表明,房地产建设投资通过消耗上游行业产品,如水泥、建材、钢材等,对经 济的拉动系数为1.95左右;同时对下游行业产品,如家具、家电等消费市场的带动系 数为1.31.4。这既带动了附近地方钢材,建筑材料的贸易,也提高了装修装饰,电器家 具等有关商品的贸易。同时为房地产金融保险、物业管理、家庭特约服务业、园林花木 业、房地产中介业等发展提供了前提和市场,突破了单个行业局部增长的局限。 (3)推动固定资产投资的增长 “十二五”阶段,房地产行业不仅经历了增加内部需求,让我国经济迅猛发展,还经 历了政府宏观调控,以抑制房价掌控固定资产投资。该阶段里,房地产行业在不断的改 良当中变得越来越成熟,如今房地产行业已变成我国的支柱性产业,能够有效带动经济 发展,提高固定资产投资。 本项目将成为推动宜兴未来三年固定资产投资增长的重要力量,对宜兴实现“两个率先” 的作用十分明显。 (4)充分发挥人力资源优势,扩大社会就业 生产力水平、劳动力就业水平、人力资源的优化配置等无一不对城市建设和经济发 展起着直接和间接的作用和影响。房地产业作为一个劳动筹集型产业,开始到结束的每 个流程都能给社会带庞大的就业岗位与人才发展机会,它还能拉动建筑,教材,五金等 六十多个行业的发展,这一点在农村劳动力上表现的尤为明显。此项目能够有效减轻就 业压力,保证地方经济进步,社会和平,还能让提升居民的生活状况。 36工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 7项目风险及控制分析 在开展可行性研宄过程中,项目的风险性是不可规避的一个研宄方面,项目风险来 自于各类不确定因素,一些不确定因素会对项目造成严重影响,甚至可能带来烂尾楼的 出现,为了更好抵御风险,根据养老房地产项目的特征,我们需要对项目风险开展前期 有效识别,并对存在的潜在风险进行分类,采取不同方式应对项目风险。 通俗地讲,风险管理就是把“九龙依云”养老房地产项目可能面临的各种风险减至 最低的管理过程。风险管理就是采取最有效的措施进行防范和控制,要对各个方面进行 权衡,用最合理的方法来化解风险,保障项目的安全实施。结合本项目实际,可将其或 许会遇到的风险归结为以下五个方面: 7.1项目主要风险 (1)政策风险卞 现今和未来一段时期内,对房地产市场产生较大影响的主要涉及三个重要政策:二 套房政策,物业税,货币政策(特别是供应量及利率)。政府政策对于地产企业而言往 往会产生巨大影响,所以,需要时刻关注国家政策。 (2)市场风险 如今房地产市场基本进入比较完全的市场化,市场价格与供求反应相呼应,对于房 地产企业销售产品来说,其中只要出现一些变化,例如房价下跌、投资者需求降低、% 在客户变化等等,都会造成住宅产品销售困境,导致开发企业积压库存,资金流不畅等, 因此,市场风险需要十分小心。对于养老房地产而言,因为所针对的消费者是老年人群, 如果不能打动目标消费者前来购房,对于养老地产来说风险度更高。 (3)工程管理风险 企业在从项目正式开工一直到交付使用阶段,通常都使用总承包形式将项目施工发 包给施工单位进行施工,开发方对工程建设情况控制有限,开发方对施工方的约束通常 仅能采用合同管理形式。 因此在工程建设过程中,就有可能遭遇各种与管理相关的风险,如产生成本控制风 险、工期控制风险、工程质量风险、安全生产风险。具体事例可能有工程报价不合理、 项目负责人变动、管理层决策失误、劳动工人事变动频繁、施工变更事项多、安全措施 不到位、不可抗力造成工程损失等。这些工程管理风险,都会影响到项H的成本控制、 工期及工程质量。由于项目规模较大,工程管理专业化程度及建设资金管理水平对项目 能否按时竣工、工程质量是否有保障、工程成本控制是否合理、安全生产是否达标都具 有决定性影响。 377项目风险及控制分析 工程硕士学位报告 (4)财务风险 财务风险主要考虑资金流动性、不确定性因素等。养老地产在开发过程中需要获取 外源性融资,如果融资相关的资金因为各种原因没有到位,这意味着项目存在有融资风 险;该项目采用的是阶段性的建设方案,每一阶段都能获得资金流入,但是并不能保证 项目的整个周期,都是资金充足的,如果资金链遭遇瓶颈,会影响项目建设甚至会引发 社会问题;项目在开发、运营阶段,还会会受到成本因素影响,例如开发相关的材料、 人工等费用上涨,税收政策变化,也会增加项目的成本控制风险;项目的收入来源主要 为销售收入,若项目预期单价不合理,销售热度较低,则会影响项目销售回款,进而造 成项目后期建设资金流动性不畅。不能顺利拿到开发项目资金以及有效回笼资金,甚至 可能造成开发资金链断裂,从而给项目开发带来烂尾楼的风险等。 (5)环境风险 在项目的施工过程中,不可避免会对当地的水资源、土地资源和森林资源等自然环 境造成不利影响,有可能极大的延误项目的交期或者是增加项目成本。 7.2风险管理 (1)政策风险控制:这一类风险很难抵御和抵消,需要项目在规划之前对于可能 颁发的政策进行预估,管理层拿出风险对应方案,一旦发生风险,实施对应方案来保障 项目运行,开发方应该在合理控制成本的前提下,通过加快项目建设进度来降低遇上风 险的概率。 此外,因为老年颐养社区的发展已然成为大趋势,政府的有关政策转向幅度不会太 大。未来公司的运作方向:一方面要严格遵守国家的法令、法规,另一方面要掌握国家 法规政策的最新动态,以便及时调整公司的发展目标和经营策略。并且要紧跟政府的步 伐,详细分析政府的态度和人们群众的文化需求,该项目建设的目的应该是致力于弥补 当地在人文、环境等方面的不足,这样不仅可以得到政府的大力支持,而且在当地居民 中的有利影响也会逐渐普及。如果在施工过程中,发生了政策和社会发展的不协调情况, 需要积极的与当地政府进行沟通,做好项目的正面宣传工作,最大限度的取得当地政府 和居民的支持。 (2)市场风险控制:在对于房地产进行投资的前期,应该积极做好市场调查,这 是制定科学合理风险管理方案的基础。 公司以所处的市场环境为依据,对其所具有的市场竞争力来做出评估和论证。本项 目的主要竞争优势主要有:一是拥有优越的区位地理环境,二是主题配套齐全,业态丰 富,功能清晰。并且加大各种公关宣传力度,扩大项目的知名度,树立自己的品牌。力口 强管理,增强服务意识,提髙其质量和水平,赢得消费者的好评。 (3)工程管理风险的控制:即对企业内部开展规范化管理,引入现代管理模式, 38工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研究 开展人性化的科学管理,对工程质量控制进行PDCA循环管理,建立合同管理制度, 从而尽量规避工程管理风险。 例如,对项目负责人及管理团队进行工程管理培训,提高项目负责人专业能力素质, 提升项目管理团队整体水平,对投资开发的进度、成本、质量、安全等方面的风险进行 有效控制;聘请专业监理机构,保证项目施工质量,提升施工安全标准;与保险公司签 订合同,购买与工程相关保险,以合同形式把自然灾害、意外事故等不可抗力因素可能 造成的各种风险损失转移给保险公司;和建筑公司签订工程承包总价合同,尽量减少工 程变更,将施工阶段的工程造价增加的风险转移给建筑公司等。最终将工程管理渗透到 项目开发运营整个周期,最终达到保障项目工期、提高项目质量、提升项目安全标准、 控制项目建设成本等。 (4)财务风险的控制:需要在项目的前期准备工作时,就对该项目进行充分的评 估,对各个阶段有可能产生的费用,包括各种设备的购买和维修费用,环境治理的费用 等,而资金投入的预测应该在本着节俭节约的原则尽可能的为项目提供充足的资金支持。 另外,项目的盈利模式清晰,会保证项目整体的财务状况及经济效益良好。同时无锡宜 康置业有限公司在项目建设期内制定严格的财务预算制度并建立专门的资金管理账户, 加强对装修资金的管理,保证在项目需要时,资金可以及时到位,避免因资金不足而耽 误项目进程的现象发生。在项目的运营过程中,加强租金收缴的管理,从而保证公司整 体财务状况良好,不会发生资金链断裂的情况。 _ (5)环境风险的控制:需要充分考虑当地居民的生活习惯,比如研究在居民休i、 时间内进行高噪声的施工项目,同时为尽可能的减少噪声对周围居民生活的影响,必睪 的消音和隔音措施也是必须的;还有,建筑废水的排放严格按照当地的环保要求进行, 坚持污水、废水先处理后排放的原则。 39结论 工程硕士学位报告 结论 中国的房地产行业经过短短几十年的发展已经取得了举世瞩目的成就,但是目前情 况来看,中国的养老房地产行业发展与国外发达国家之间还有较大差距,在未来发展过 程中还需要很多人的共同努力和探索,本文对于“九龙依云”养老房地产项目进行可行 性分析,认为该项目具备可行性,可以开发实施。 (1)该项目符合国家养老政策及地方有关规划,符合宜兴市未来的发展目标、发 展定位,以及具体规划要求,并与相关规划内容进行了较好的衔接和协调。 (2)报告通过对于养老房地产项目的市场研宄,初步得出现阶段宜兴市内乃至全 国范围内对于养老地产方面开发相当缺乏,市场对于养老地产的需求则相当枉盛,并且 现阶段来讲主要集中在高端需求的市场,可能在并不久的将来就会变为大众化需求,因 此,对于养老房地产未来的发展,本文认为有非常巨大的市场潜力,在未来5-10年会 有很好的发展。 (3)项目具有良好的区位优势、环境优势,该项目位于宜兴市宜城街道无锡工艺 学院南侧,地块西至陶都路,北至九龙依云小区,交通方便,环境优美,适宜老年人生 活居住。目前,该地区的交通系统日益成熟,商业、文教和生活服务等等一系列配套的 基础设施工程的建设也逐步展开,一些大型的基础设施也开始了紧锣密鼓的建设。此外, 该地区开发时间较其他地区更晚,所以道路、水电、用地功能布局等方面都是以先进、 系统的城市规划理念而建造的,相比其他老城区更具优势。同时,通过政府的宏观调控, 宜兴房地产市场日益规范,呈现出健康、良性的发展势头,项目前景预测较为乐观。 (4)本项目符合环境保护要求,认真落实各项污染治理措施,贯穿节能减排思想。 因此,在严格落实各项环保措施后,从环保角度看本项目的建设是可行的。 (5)项目建设具有良好的社会效益和经济效益,项目的建设有利于进一步提升城 区服务功能,扩大社会就业,提高宜兴的财税收入,促进区域经济发展;同时也将带动 消费,有利于促进我国老龄产业的健康发展。 (6)就目前项目风险方面来看,养老地产市场主要面临市场风险、财务风险、政 策风险、工程风险以及环境风险,这其中最为重要的是市场风险,虽然现在中国社会老 龄化严重,从需求层面来讲养老房地产需求强盛,但是人们对于该类型新型房地产模式 的接受程度还有待考验,这也是后续其他养老产业项目开发所需要重点关注的问题。 40工程硕士学位报告 九龙依云养老房产项目可行性研宄 致谢 时间很瘦,指缝很宽,还来不及感叹,作为学生生涯的学习与成长,随着这份毕业 报告即将画上句号。 本报告在包文彬老师的悉心指导下完成,在选题初,包文彬老师就为我们制定了论 文的大方向,后来的选题更是我考虑了题目的可行性和研究方向,在完成的期 间,包文彬老师为我提供了各种专业知识的指导和建设性的意见,更愿意无私地提供数 据的搜集渠道,大大减轻了我搜集数据的工作量,包老师严谨的治学精神、渊博的专业 知识以及精益求精的工作态度让我受益匪浅,平易近人和循循善诱给以我很大的鼓励。 在此向我的指导老师——包文彬老师表示衷心感谢并致以崇高的敬意! 这份的完成还要感谢参与我报告评审和答辩的各位专家,感谢你们对报告 提出的宝贵意见。感谢母校给了我宽阔的学习舞台,教养之情,终身难忘! 最后,我要感谢这篇报告所参考的所有文献的作者,没有前人栽树,哪有后人乘凉, 感谢他们给了我站在巨人的肩膀上看世界的机会。也愿我在未来的学习和研宄过程中, 能脚踏实地,不断进取,以更出色的成绩回报所有支持和帮助过我的人。 谢谢由于时间仓促,报告难免存在尚未发现的缺点或错误。恳请阅读此篇报告的老 师同学多予指正,不胜感激! 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