在国家强化房地产行业调控,加强新房价格管控的情况下,房地产项目同时还面临 着融资成本不断增加、建设成本持续提高的局面,如何找寻可行对策以对项目成本进行 合理控制,对成本管理方案进行有效优化,构建较为成熟的项目成本管控体系,快速响 应客户需求、建造客户满意的房屋产品,是房地产企业之间竞争取胜的关键所在。 本研究在项目全预算管理等相关理论基础之上,对VK-NC项目成本管理制度进行 了分析,认为VK-NC项目在选立项阶段成本控制中存在项目开发全面成本管理观念不 深、项目目标成本制定不合理等问题,在项目设计阶段成本控制中,存在设计方案决策 过于主观、设计周期压缩过度、设计单位成本意识欠缺等问题;在项目施工阶段的成本 控制中存在设计变更设计变更欠缺及监管不规范、施工中缺乏设计优化意识、项目签证 变更管理不规范、项目目标成本执行不到位等问题;在项目竣工阶段成本控制中存在竣 工验收管理不严格、项目合同履约不规范等问题。因此,在管理项目的目标成本时,需 要将策划目标成本的能力加以提升,强化标准化管理应用于目标成本管理方面的实效性; 在项目动态成本管理优化方面,要对项目的过程成本管理模式的现有结构进行调整,同 时强化管理项目预结算的能力一级管理项目变更签证的能力,加强项目成本数据动态管 理等;在项目招标管理优化方面,要关注项目权重标的招标事宜、引入战略采购单位等; 在供应商优化管理方面,要加强供应商分类管理和分级管理;同时要加强项目成本责任 管理、建立企业项目成本管理文化等,全面提升VK-NC项目成本管理和优化水平。 通过本文的论述,房地产公司应该根据企业自身状况及开发项目的实际情况确定适 合的成本管控组织架构及完善的成本管控体系,只有通过建立切合实际、合理可行的成 本管控体系,才能够达到优化公司内部管理机制、提高公司核心竞争力的目标。房地产 公司全过程项目成本管控是一个连续且动态的管理过程,因此应及时更新各成本费用以 便及时掌握项目总成本的变动情况,同时应明确各个阶段成本管控的责任主体,制定具 体可行的实施途径和流程,才能实现真正的全过程动态成本管控。 关键词:房地产;项目成本管控;动态成本管控目录 顯I ABSTRACTII 第一章导论1 1.1研究背景和研究意义 1 1.1.1研宄背景 1 1.1.2研究意义 1 1.2研究现状2 1.2.1国外研究现状 2 1.2.2国内研究现状 4 1.2.3国内外研究现状小结 6 1.3研究方法及研究路线 6 1.3.1研究方法 6 1.3.2研究路线 7 1.4研究内容7 第二章房地产项目成本管理概述 8 2.1房地产项目成本管理概述 8 2.1.1房地产项目特征 8 2.1.2房地产项目成本构成 9 2.2房地产项目成本管理的主要理论 11 2.2.1项目全预算管理 11 2.2.2项目全生命周期成本管理 12 2.2.3项目全过程成本管理 12 2.2.4项目全面成本管理 13 第三章VK-NC项目成本管理现状分析 14 3.1VK-NC项目简介 14 3.1.1VK房地产公司简介 14 3.1.2VK-NC项目简介 14 3.2VK-NC项目成本管理状况 14 W3.2.1成本管理部工作职责 14 3.2.2成本管理制度 15 3.2.3成本核算管理 17 3.2.4成本复核管理 18 3.3VK-NC项目计划总成本构成及成本控制要点 19 3.3.1前期成本构成分析 19 3.3.2工程建设成本 20 3.3.3开发间接费 21 3.3.4策划营销成本 22 3.3.5税费成本 22 第四章VK-NC项目成本管理问題分析 25 4.1选立项阶段成本控制中存在的问题 25 4.1.1项目开发全面成本管理观念不深 25 4.1.2项目目标成本制定不合理 25 4.2设计阶段成本控制中存在的主要问题 26 4.2.1设计方案决策过于主观 26 4.2.2设计周期压缩过度 26 4.2.3设计单位成本意识欠缺 27 4.3施工阶段成本控制中存在的主要问题 27 4.3.1设计变更管理不规范 28 4.3.2施工中缺乏设计优化意识 28 4.3.3项目签证管理不规范 28 4.3.4项目目标成本执行不到位 30 4.4竣工阶段成本控制中存在的主要问题 31 4.4.1项目竣工验收管理不严格 31 4.4.2项目合同履约不规范 31 第五章VK-NC项目成本管理优化措施 34 5.1项目目标成本管理优化措施 34 5.1.1提高项目目标成本策划水平 34 5.1.2推行项目目标成本标准化管理 35 V5.2项目动态成本管理优化措施 35 5_2.1优化项目过程成本管理 35 5.2.2加强项目工程预结算管理 37 5.2.3加强项目变更签证管理 38 5.2.4加强项目成本数据管理 39 5.3项目招标管理优化措施 39 5.3.1关注项目权重标的招标事宜 39 5.3.2引入战略采购单位 40 5.4供应商管理优化措施 41 5.2.1供应商分类管理 41 5.4.2供应商分级管理 41 5.5保证优化措施有效执行 42 5.5.1加强项目成本责任管理 42 5.5.2建立企业项目成本管理文化