淡市营销案例——苏州天地源橄榄湾项目
世联研究案例[关键字]： 淡市营销
[案例简介]： 项目07年出现停工问题，严重损害了项目市场形象和口碑； 停工事件出现后，07年大势旺盛，开发商对销售目标有限制，导致项目价格偏高，并不做任何营销推广； 08年遭遇淡市，三月9号楼开盘销售9套，四月到六月月均不足10套； 2个月时间，通过一系列有效措施，在销售方面实现量的突破。
[案例适用范围]： 淡市，项目市场影响力小，缺乏展示，缺乏价值支撑，周边市场僵持不下的项目园区基本情况
工业园区是中新政府重要合作项目，94年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动。 园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。园区定位---国际一流的新兴高科技产业园区、花园住宅区、高尚生活区
出口加工区
信息产业园
高等教育区
现代物流园
科技园
CBD
集中住宅区
住宅区
住宅区
园区人口现状： 规划人口40万 现有人口8万 大量高端制造型企业导入大量外来人口，构成购房主力人群。新苏州人，居住时间不超过5年，年龄集中在25-35岁左右
CBD现代大道
金鸡湖大道
星 湖 街
星 塘 街
翡翠国际
中新
南山
中海
大和
雅戈尔
南 施 街
竞争项目
其他项目
中金
中海
中央景城
中海
海尚壹品
高尔夫
IALA 国际
东胡 林语
金 湖 湾
湖畔 天城
枫情 水岸
春 之 韵
欧 洲 城
第五 元素
东胡 大郡
万科玲珑湾
大湖城邦
和乔丽晶
天地源
中海
伊顿
朗诗
一湖
圣缇哥
仁恒
水云居
中新荣域
高尔夫球场
金鸡湖大酒店
晋合储备
杭龙
仁恒
中海国际社区
兄弟
万科中粮
德邑
港中旅
市场竞争项目情况——大盘云集，供应量大，产品同质度高
新鸿基、建屋
金鸡湖
大盘，小户型，低总价
大盘，小户型，低总价
同质化
产品好，价格低
同质化08年园区遭遇淡市，成交面积大幅下挫，均价略有下浮几乎园区所有楼盘销量均遭遇滑铁卢市场竞争——园区实力开发商楼盘带头降幅70-85%项目基本情况介绍
总建筑面积：116836.55平方米 居住总户数：1063户 容积率: 2.0 产品：62平米一房，80-95平米一房复式，88平米二房，117平米二房，123平米三房，133平米三房 绿化率: 79% 物业费: 1.95元/平米/月 12栋高层小高层，4000平米商业，1个幼儿园
经济指标
已售房源
在售房源192套
未售房源，100套2007年项目销售火爆
6月
5月
10月
9月
9月份： 市区售楼处开放，接受现场咨询
11月： 现场售楼处开放
11月份： 11月5日，首次开盘推出1/2/4号楼
5月份： 1、工程全面复工 2、5月13日，召开复工新闻发布会
9月
2006年
11月
2007年
6月份： 6月16日，停工半年后首次开盘，推3/5号楼，93%
12月： 项目因故停工
8月
8月份： 8月5日，推出7号楼，开盘当天100%销售
10月： 参加10.1房展会
9月份： 9月16日，推出6/8号楼，销控后开盘当天销售75%
11月
11月份： 自然开盘方式推出12号楼。