前言
自接手余姚项目以后，我司对项目进行了初步的市场前期调查，对项目的产品设计进行了整体定位，并分别从产品、目标人群、价格、广告、媒体、促销以及销售等多方面进行了全面细致地策略性分析和定位，完成以下整体营销推广报告，以供决策性参考。
第一部分 项目概要
一、概况
本项目为白云小区东区住宅项目，地块位于余姚市城东路西侧，北临最良江和南兰江路，南邻四明路，西到中山路和东山河。基地内地势平坦，原有现状建筑物已拆除，项目总用地面积为108234平方米。整个小区用地划分为二个地块，都为居住用地，另有一片小学用地和一片城市公共绿地。1#地块中布置部分高层、小高层住宅和多层住宅，以及配套的小区会所、物业管理和社区服务办公及营业用房，并配小区十二班幼儿园一座，用地面积为53983平方米（以国土资源局实测为准）。2#地块中以多层和小高层住宅为主，西侧沿街布置商业设施，用地面积为54251平方米。
本项目的规划目标为“余姚中心城区中配套设施完善、环境优美的现代滨水居住小区。” 小区规划强调“舒适、健康、安全”的设计理念，注重住宅平面的合理布局，强调出色的居住区环境和景观设计。
二、技术经济指标
1、1#地块经济技术指标
用地面积： 53983 平方米
（折合80.98亩,以国土资源局实测面积为准）
多层住宅： 19777 平方米
多层住宅架空层面积: 3356 平方米
小高层及高层： 63807 平方米
幼儿园： 3650 平方米
会所： 3301 平方米
社区管理办公用房： 543 平方米
物业管理办公经营用房： 2920 平方米
公厕: 70 平方米
地下室： 19711 平方米
总建筑面积: 115457 平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)
建筑密度： 21.0%
容积率： 1.74 (不计地下室、架空层和阁楼层面积)
绿地率： 50%
机动车停车位： 442
其中地下车库： 430
临时车位： 12
2、 2#地块经济技术指标
用地面积： 54251 平方米（折合81.37亩，以国土资源局实测面积为准）
多层住宅： 40851 平方米
多层住宅架空层面积: 5714 平方米
小高层及高层： 46585 平方米
商业设施: 2346 平方米
地下室： 21344 平方米
总建筑面积： 113983 平方米(含地下室面积,住宅底层架空层面积按1/2计,不含住宅阁楼层面积)
建筑密度： 23%
容积率： 1.65 (不计地下室、架空层和阁楼层面积)
绿地率： 45%
机动车停车位： 507
其中地下车库： 475
临时车位： 32
第二部分 项目市场分析及主题定位
一、 宏观分析
1、地理位置：
余姚市位于浙江省东部，长江三角洲南翼，属上海经济区，东距国际港口城市宁波40公里，西距杭州市120公里，北濒杭州湾，南接四明山，区域总面积1527平方公里。全市辖14个镇、1个乡、6个街道，现有常住人口85万人。余姚山川秀丽，人杰地灵，历史悠久，文化灿烂。早在7000年前就创造了誉为世界文化瑰宝的“河姆渡文化”，使余姚成为中华民族的发祥地之一。历史上，余姚名人学士云集，素有“东南最名邑”、“文献名邦”之誉，是浙江省的历史文化名城。

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