城铁一脉 生活逸派 中新通州自由小镇项目策划报告 报告整体框架结构 一、市场结论 宏观环境研判 区域市场研究 二、项目定位 项目本体分析 项目客群定位 项目形象定位 项目产品定位 项目产品建议 一、宏观环境研判 按照《北京城市总体规划（2004—2020年）》 确定的“两轴两带多中心”的发展格局，通州处于 长安街轴线和东部发展带的节点之上，是重点发 展的新城和城市综合服务中心，主要发展 行政办公、商务、金融、文化、会展等功能 2007年内动工建设联系中心城的地铁线路M6线 与中心城连接的八通线已建成 适时启动建设联系东部发展带各新城的市郊铁路S6线 新北京东站，具体迁移时间未定 通州区域小结 通州 政策利好 位置优越 发展提速 潜力无限 二、区域市场研究 通州楼市供不应求，08年预计总供应在210万平方米，供需矛盾依然突出 通州楼市由于宏观利好及供需矛盾等原因，楼盘价格飞速增长，目前市场成交价格在9000-10000元/平方米 数据来源: 北京市房地产交易管理网 产品类型以板式高层为主，容积率在1.5-2.5之间 数据来源: 市场调研 该区域的供给与需求的结构基本契合，以面积99平方米以下一居、二居室为主 数据来源:北京市房地产交易管理网 通州区域本市城镇人群占到一半以上，约占52%左右； 另外，外省个人占到40%，其中绝大多数都是在北京市工作但无北京市户口的人士 数据来源:市场调研 东三环 东四环 东五环 东六环 八通线 项目 CBD板块 朝青板块 管庄板块 梨园板块 主要产品类型： 精装酒店式公寓 主力单价：2万-3万/平方米 主力总价：200-600万 主力客群：大型国企、外企等总裁 CEO等高端人士 主要产品类型： 普通住宅 主力单价：1.5万-2万/平方米 主力总价：150-400万 主力客群：工作在东部区域的中高层管理人士 主力产品类型： 普通住宅 主力单价：1万-1.5万/平方米 主力总价：100-300万 主力客群：工作在东部区域的中层管理人士和普通白领 主力产品类型： 普通住宅 主力单价：8000-10000元/平方米 主力总价：60-120万 主力客群：工作在东部区域的普通白领和刚参加工作的年轻人 2003-2007年北京楼市价格飞涨 CBD区域均价由5000上涨到30000 购买人群被迫外溢 八通线2004年底全线通车 通州楼市因此而兴起 通州区域市场小结 通州市场 价格飞速上涨、供需矛盾突出 中小户型为主 自住为住，投资、改善为辅 板式高层为主 三、项目本体分析 用地性质住宅及配套 用地面积253013平方米 建筑面积826092平方米 容积率≤3 建筑控高80米 建筑控层28 地块位于通州区域梨园镇小街区域 地块南边与东边均为居住小区； 地块北边通过梨园南街后，基本商业配套齐全； 地块周边配套有学校、医院，但档次、规模一般； 地块东边还分布有老的工厂等 如何优化项目SWOT？？ 通过恰当的市场定位，强化优势、弱化劣势、抓住机遇、规避威胁 定位思路对项目深度解读 结合项目条件进行价值点的深度挖掘 找出项目关键词 进行项目整体定位 找出目标客户群 让产品与目标客户群最大程度的结合。