世联—写字楼顾问业务经验分享 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 写字楼开发项目必须关注的问题 Question 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题 2.基于竞争的片区分析 1. 城市写字楼市场发展阶段的判断 核心要点 2.1片区在城市中的占位 2.2片区间竞争格局 2.3项目与城市核心区的关系 2.4考虑城市整体规划的弹性和动态调整 1.1城市的经济发展水平和 1.2产业特点 1.3城市的总体规划 1.4城市写字楼市场的特点 3. 项目与企业战略的关系 3.1开发商的企业战略 3.2短期现金流与长期收益的关系 3.3跨越式发展与均衡式发展的关系 3.4利润导向和品牌导向的关系 3.5本项目与企业其它项目的关系 世联认为成功的写字楼开发项目必须关注的关键问题 4. 产品策略 5. 商业部分的开发策略 核心要点 4.1项目核心价值点 4.2功能定位（可以考虑包含公寓的功能） 4.3开发次序 4.4写字楼与其它不同物业类型的关系 5.1商业物业的定位 5.2商业物业的规模与价值 5.3商业物业与写字楼的关系 6.写字楼营销策略 6.1产品形象主题的确立 6.2启动营销策略 6.3渠道策略 6.4关键事件及设施营销 6.5公共关系营销 6.6定价策略 世联写字楼模块顾问服务的业务主线及其核心研究内容 宏观经济与城市规划研究 写字楼市场研究 地块价值研究 开发模式与盈利模式研究 项目发展战略研究 项目整体功能定位研究 功能分区及功能比例划分研究 写字楼物业发展建议 经济评价 …… 项目定位 营销策略 消费者价值取向研究 项目卖点整合与营销SWOT分析 定价研究 营销总策略和启动策略研究 …… 世联写字楼业务研究内容 世联对写字楼开发项目的理解及观点 Opinion 雏形CBD 发展中的CBD 成熟CBD 2001年 2004年 深圳CBD写字楼发展共性 以深圳为例 深圳CBD写字楼客户演变 以深圳为例 深圳CBD写字楼产品特征 以深圳为例 从深圳CBD的发展可以得到的规律 时机越早，定位空间越大，风险越小； 早期推出定位空间较大，从甲级、乙级到商务公寓均有市场; 由于对风险的规避，以及早期开发高端物业对顶端客户的消化，其它开发项目以乙级写字楼为主，商务公寓为辅。 2003-2004年的竞争激烈程度将远大于2001年，大量甲级物业纷纷浮出水面，前景不可预知。 早期市场整体年推出量在7万以下； 每个项目单一物业类型推出市场的容量约为3万左右； 如果单个项目规模较大，则一般由多种功能组合； 二、三线城市办公物业启动与发展历程 萌芽阶段 启动阶段 发展阶段 成熟阶段 办公需要 住宅改办公 草创型企业 住宅 无 改善环境 住宅立项、商务办公 成长型中小企业 第一代商务公寓 位置 价格 交通 使用成本 动因 表现形式 产品特征 入驻公司特征 客户关注点 追求形象 纯商务形象 迅速发展的中小企业 初具规模的企业 纯写字楼开始出现 位置 配套 硬件 商务氛围 需求多样化 多样化 各种类型企业 写字楼与新一代商务公寓并存 地段 服务 软环境 健康、风景 世联研究。