谨 呈 绿城·苏州园区地王项目营销思考 2010.2 经典，致永恒 历尽岁月，致永恒 “对建筑而言，规模不等同于荣耀……激励人们并保持持久的不是它的高度，而是它的诗意。” ——R.A.M.斯特恩（美） 成功者， 追求成为极少数 成功者， 因沉淀变得精粹 “建立无我，追求自我。” ——李嘉诚（中） 耀世和永恒 2010.2 这是一次对话， 关于已经成功的建筑和已经成功的人 启发我们在这场攀越至高的对撞中，尝试探索—— Suzhou , Shanghai 商业秘密声明 本文内包含的资料属于新景祥控股有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对新景祥控股有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果新景祥控股有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 困 PARTⅠ 回顾思考 困于心，衡于虑，而后作。 ——《孟子·告子下》 时代上演顶级物业逐鹿 2007年 2008年 2009年 绿地龙华路1960地块 中海长风地块 金地赵巷10号地块 绿城苏州园区地块 中建新江湾 保利叶上海、新江湾仁恒 龙湖赵巷、新江湾绿城 南京路苏宁等 浦东星河湾一夜倾国 中粮海星一号单价11万成交新高 盛高半岛酒店式公寓16万报价 水巷邻里4万创苏州新高 闵行星河湾入市 盛高半岛酒店式公寓入市 锦绣苏州入市 新地国际公寓2期入市 东方之门入市…… 2010年 顶级物业精神，在这场运动中，催生新的体系；传统价值认知颠覆！ 顶级物业成为民营企业品牌与资本提升的关键竞技场! 惊世的绿城 12.8万/12.5万平方米 0.58/0.75容积率 28057/20075元/平方米 地王成本，苏州/绿城之冠 相对大体量，稀缺不绝对 多年情结，首进苏州，品牌/利润相辅相成，势在必成的里程碑 矛盾的苏州（1） 城市中心功能主动外溢； 传统文化支撑顶级居住价值 矛盾的苏州（2） 全国第五大经济城市，人均可支配收入26350元，基本持平杭州，百强县数量全国之首；但城市地位及容量决定——顶级物业价值实现尚缺突破力 1、高起点之下的高价值预期，与当前苏州城市房价荷载能力之间的矛盾！（之于项目） 2、顶级物业运动中，一举夯实领导者占位！（之于企业） 营销的核心问题 困 惑。