1 联邦国际广场（A、B幢） 全案整合营销提案报告 撰写：上海文宽房产 日期：2009.2 前 言 首先要感谢贵公司的各位领导能够在百忙之中抽空阅读上海文宽地产对杨浦区联邦国际广场项目所作的分析报告，同时感谢各位领导在该项目上对上海文宽地产的支持与帮助。 我司在对上海房地产市场进行充分调研的基础上，对项目本身也进行了深入全面的分析，以捕捉本区域房地产市场的热点、新点及亮点，为本项目战略定位提供参考、拓展思路。 上海文宽地产凭借多年来房产代理的扎实经验及团队的专业水准，经过一段时间的调研和报告反复论证，现提交《 联邦国际广场A、B幢整合营销提案报告》。 为了实现该项目目标利润最大且风险最小，上海文宽地产将全力以赴，依靠自己的专业知识为贵司提供最优质的代理服务，并希望能为贵司的房地产事业发展锦上添花。INDEX Part.1市场深度研判Part.2项目概况及现状 Part.3宣传推广方略 Part.4销售价格定位 Part.5销售计划与周期 PART1 .市场深度研判1.2 上海办公物业的分布 1.1 上海办公物业发展阶段 1.4上海办公物业市场概述 1.3上海办公物业投资情况 宏观市场分析 区域市场分析 项目周边个案分析上海办公物业发展阶段 上海办公物业宏观市场分析上海办公物业的分布 上海办公物业宏观市场分析上海办公楼市场发展十余年，已逐步形成相当数量的集中度较高的区域市场。按照城市圈层情况划分，这十二个市场可分为城市中心办公区、城市辅心办公区和城市边缘办公区三大区域市场，而每一区域市场内又分别包含多个板块市场 上海办公物业的分布 上海办公物业宏观市场分析上海办公物业投资情况 从上表投资情况我们可以看出上海办公楼市场的周期性走势规律。在经历了90年代中期的高速增长和90年代后期的衰退并在2001年达到谷底之后，上海的办公楼市场从2002年起出现反弹。从2002年至2006年，办公楼的投资开发额再次出现连年快速递增的走势，上海办公楼市场进入新一轮的投资开发热潮 上海办公物业宏观市场分析上海办公物业市场概述 近几年，上海办公楼市场发展尤其迅速，无论租赁型写字楼出租的租赁价格还是销售型写字楼的销售价格都有大幅度的攀升，整体办公楼市场呈现一派繁荣景象。特别是在2005年后，尽管市场供应已达到历年最高水平，跨国公司在上海的迅速扩张使得上海写字楼市场需求仍持续保持旺盛。 现阶段，上海办公楼市场上绝大多数办公楼仍以出租为主要经营方式，对外销售的办公楼比例相对较低。初步估算，上海办公楼租与售的比例在5：1左右。随着租金回报率的不断提高，一些企业开始在满足自用的前提下通过购买方式对办公楼进行中长期投资。至此，上海办公楼经营模式向租售二元结构演化 上海办公物业宏观市场分析1.2销售型写字楼均价板块走势分析 1.1杨浦区办公楼市场供求分析 宏观市场分析 区域市场分析 项目周边个案分析杨浦区办公楼市场供求分析 上海办公物业区域市场分析 为了更直观地表现上海写字楼市场区域化的特点，特将全区的写字楼市场按照鞍山板块、北外滩板块、黄兴板块、五角场板块等进行研究 2005-2007年销售型写字楼供求比板块走势对比图 说明：数值＝1，供求平衡；数值＞1，供大于求；数值＜1，供小于求 。