成都中港包江桥项目营销策略报告
营销管理中心 2012.08.29
推盘节奏 总货值和车位销售方案 营销费用
本次报告需领导决策点
根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的核心价值点，指导广告公司作业
VS
销售目标
本体
思考路径
平衡
价格和速度需达到一个较好的平衡，速度提高不能以牺牲价格为前提
先期速度目标
整体利润目标
与时间赛跑，项目尚未开始工程等招投标，一些细节尚未敲定，需要各方全力配合进度
时间压力
由于市场上竞品缺失，抓住此有利机会抓紧入市将会对项目起到积极作用
市场空白
住宅与商业部分于2013年10月底实现100%销售；车位于2014年9月开始销售
速度目标
住宅销售均价6000—6500元/㎡；商业销售均价不低于13000元/㎡；
价格预期
2013年营销目标盘点
营销目标
项目区位分析 生活及交通配套对项目的价值导向如何 供货结构 产品品质研判 户型研析 品牌竞争力
本体分析
现今房地产政策走向及政策影响程度 版块竞争分析 主力竞品核心差异化及竞争力导出 竞品户型点对点分析
客户分析
市场分析
3C分析及核心问题界定
报告结构
区域客户构成 项目客户成分研判 购买力分析 客户关注点
项目区位
项目地处柳江街道包江桥社区，新成仁路、石胜路纵横贯穿辖区； 随着城快乡一体化的速推进，社区逐渐演变为两大板块：石胜路以北为锦江创意总部基地企业用地，以南规划为金融中心用地； 住民以拆迁安置户为主，区位整体档次不高
项目属于成都市发展中的南门片区，位置较好，但社区成立时间较晚，并以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值不高
本案所在位置
项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但不能近享；周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值不够
生活配套
万达商圈
本案
锦江创意总部基地企业用地
金融中心用地
教育
包江桥卫生服务站
锦江区第七人民医院
医疗
琉璃医院
交通配套
项目行车路线稍有不足，公交线路方便，出行无忧
交通条件与价值：16条公交线路
交通主干道纵向：锦华路（从西至东）
主要公交线路：就包江桥项目现状来说，由于发展较晚，交通规划比较滞后。目前出外的主要交通方式为公交车
本项目位于三环路外侧锦华路旁，交通的可到达性较强。由锦华路、顺江路直达红星路，项目到达市中心的交通是极为便利的
交通情况：
供货结构
户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套二套数占比约32%；
从户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套二；从面积段来看，主要以80-89 ㎡面积段为主
各户型套数及面积占比
各面积段套数及面积占比
基础数据
均价6000与6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500时上限总价调整为60—70万之间，且产品总价存在断档问题，总价控制稍显不足
供货结构
本项目从供应的总价区间段来看，60万以内的产品面积比占77%； 均价上浮500元主力总价区间仍为50—60万
供货总价区间（均价6000元）
供货总价区间（均价6500元）。