核心观念
十月份四大一线城市的中原卖盘预期指数在前期负值的基础上继续下跌，其中除广州外其他三大城市均接近
或者突破近期的下跌底线。中原四大城市的领先价格指数亦显示除广州外，其他三大城市的二手价格均已下
跌，北京和深圳的二手价格指数更是下跌到接近2010年年底的水平
统计数据显示上月土地市场供应和成交均出现环比下跌，并且下跌幅度较大；新批预售面积环比下降幅度明
显，多数城市新批预售低于前三月平均水平；一手成交面积涨跌互现，整体的成交面积较九月份微涨3%；
过半数的城市一手成交均价环比下跌，且按月网签均价低于前三月的均价水平
目前上到政府管理层下到开发商和普通购房者，均已对房价下降形成一种一致的预期，这种预期通过我们对
全国各一手项目的销售经理访谈调查后得到证实。下行预期确定后，购房者的观望更加严重，开发商亦开始
主动降价促销，随着交易量进一步萎缩，开发商面临着资金恶化而采取被动式降价的压力也越来越大
自房地产调控以来房地产信托和民间资本成为开发商主要融资来源，负债成本也大幅提高，并且由于采取更
为激进的股权融资等方式，开发商负债的安全边际大为降低，信托和民间资本的强烈逐利意愿将有可能在市
场不好的情况下，迫使开发商大幅降价出售资产，资产大幅贬值和债务违约风险也将大幅提高
月度专题：房地产企业负债情况研究 Part A
房地产企业主要融资渠道分为传统的银行贷款和资本市场融资以
及非传统的房地产信托和民间资本或者私募基金等融资
银行贷款
资本市场发行股票债券 房地产信托 民间资本、私募基金
房地产调控以来配合着紧缩的宏观货币政策已经使得开发商的信
贷获取难度大为提高，资金成本高企导致房企的负债压力加大
持续调控下开发商面临着三大威胁
信贷紧缩资金成本高企 1
量价齐跌下资金链风险加大 2
负债陡增恐资产贬值和债务违约 3
Source：中国人民银行
2009-2011（单位：%）
存款准备金率及一年期存款利率
0%
5%
10%
15%
20%
25%
09/0109/0409/0709/1010/0110/0410/0710/1011/0111/0411/0711/10
一年期存款基准利率 大型金融机构存款准备金率
2011 年6次提高存款
准备金率，3次加息。