经三路项目市场调研报告 谨呈河南鑫苑置业有限公司 附件1：宏观经济环境分析 附件2：城市发展情况分析 附件3：房地产市场分析 附件4：典型楼盘扫描 附件5：消费者研究 附件6：本项目地块分析 典型楼盘扫描 1、写字楼 2、商住楼 3、项目周边住宅 3、典型小户型 郑 东 新 区 竞争分析图示 CBD区 经三路有郑州“财富大道”的称号，而农业路号称“总部大道”，区域内写字楼项目较为集中，以经三路、农业路交叉口为中心，周边有写字楼项目近30个，是郑州市写字楼最为密集的区域； 郑东新区位于郑州市区东部,是国务院批准的郑州市城市总体规划，为扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区； CBD区是郑东新区的起步区，采用环状布局；内、外环分别规划80米和120米高的各30幢建筑，现内环18幢已基本建完，外环现已部分启动，预计年内会全部启动； 典型写字楼扫描 典型写字楼分布图示 选取具有代表性的高端及中高端写字楼进行分析 高端写字楼 中高端写字楼 中高端写字楼 中高端写字楼 中高端写字楼 典型商住楼扫描 竞争分析图示 选取具有代表性的高端及中高商住楼进行分析 竞争的第一圈层——周边竞争 竞争的第一圈层——周边竞争 竞争的第二圈层 项目周边住宅住宅扫描 竞争分析图示 选取具有代表性、竞争性的住宅进行分析 竞争的第一圈层——周边竞争 竞争的第二圈层 典型小户型住宅扫描 小户型界定：面积在60平方米以内的单房及小两房；包括单身公寓、酒店式公寓、商务公寓、大社区小户型等类型 竞争分析图示 选取具有代表性的小户型进行分析 典型小户型 本项目地块分析 1、市区位置分析 2、区域位置分析 3、规划分析 4、项目地块现状及四至 5、区域属性和项目属性的界定 郑州市是河南省省会，全省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市； 郑州跻身全国综合实力50强、投资硬环境40优、全国综合投资环境前10名； 2003年末全市总人口 697.7万人，中心城区人口322万。 市内辖五区：二七区、金水区、管城区、中原区、中原区； 项目地块分析——市区位置分析 项目地块分析——区域位置分析 宗地位于经三路与北环路交叉口南150米，行政区域隶属于金水区，在房地产版块划分上属于东区。 项目地块西临财富大道经三路，距城市主干道花园路约400米，东距107国道（世纪大道）约600米，北接北环快速路，南面为丰田销售、维护中心和粮油市场、种子市场。 宗地为长方形形状，东西长150米，南北宽约60米； 2、四至范围：东为移动公司家属院，有围墙区隔；西临经三路；北面为工行河南分行营业科技大楼；南面为华通丰田汽车服务有限公司（汽车维修、保养店）； 3、宗地地势平坦，同周边地势高度一致，地块西面有一个东西宽5～8米，南北长50～60米，高约2.5米的小土包，东面有4排工棚（可以作为施工临时建筑和工棚使用），北面有硬质水泥道路可以做施工道路使用； 4、宗地原属于工行河南省分行，目前为空地，无需进行拆迁。 项目地块分析——规划分析 项目地块现状及四至 项目地块北面为新建的工商银行大厦和移动通讯大厦 南至 北环路 地块现状 一 工商银行大厦 地块现状二 南至现状 丰田汽车专营店 地块现状二 地块现状二 项目地块东面为厂房仓库和移动通讯公司职工住宅区 项目地块南面为丰田汽车销售、维修中心； 项目地块西面紧邻“财富大道”——经三路； 区域属性和项目属性的界定，可以帮助我们明确研究方向和方法中央 写字楼分级特征