发 展 商：京御地产 整合提报：华业行 提案时间：2009-6-26 不一样的孔雀城 第一部分宏观点！再宏观点！ 戏剧性的转折 在缺乏经济基本面的状况下，由于宽松的货币政策以及一篮子的组合救市政策，2009年初以来，全国房地产市场经历了冰火两重天的过程； 今年前5个月，信贷投放规模已经达到5.83万亿元，由于资金面的推动，房地产和股票等投资品开始出现量价齐升； 由于基本面依然较差，CPI在短时间内仍会保持为负或者温和上涨，预计到年底，CPI才会出现较热趋势，由于央行的货币政策目标是控制CPI，因此，预计在年底之前，央行宽松的货币政策并不会改变 政策影响分析 90/70政策 解禁外资购房 松绑二套房贷 资本金比例下调 90/70政策适度解禁。北京市的住房供应已经成为分层次的体系，保障房会确保小户型，而“对商品房，特别是高端商品房会给予适当灵活的政策” 对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房的，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策 暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定 5月27日，国务院将普通商品住房项目投资的最低资本金比例，从35%调低至20% 国务院对外正式公布的 《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露，包括环境税、物业税在内，都将在研究开征 开征物业税 政府对房地产行业采取了一边倒的政策刺激，本意是促进成交量，稳定成交价格，但投资品的属性决定了其必然量价齐升； 房价问题实际上是政府“保民生”还是“促增长”，从09年形势来看，促增长是政府核心目标； 物业税是政府的杀手锏，是政府与开发商博弈最有力的工具，但短期来开征可能性不大； 高端市场存 在发展契机 鼓励改善型及 二套住房 刺激房地 产消费 降低开发商融资门槛 抑制过度投资 北京市商品房供求关系 北京市商品房成交价格走势 一、左手抓住政府，右手抓住银行，头上戴着GDP大帽子的开发商，在与购房者的博弈中虽然取得了阶段性胜利，但经济起来之后有面临政府的清算的风险； 二、在年底之前，经济基本面将出现较大改善，CPI将逐步走高。因此，年底之前将仍然是房地产行业的黄金时期。而2010年之后，由于通货膨胀向消费品领域的传导，货币政策可能转向适度偏紧，但在中国经济结构未完成转型（向服务业转移），房地产行业仍然是中国支柱经济。 三、由于房价跟基本面的背离，以及收入的背离，因此，房价长时间的高增长是不可持续的，2009年年底将是重要分水岭； 趋势 宏观市场 中产阶级的别墅梦——中国梦的觉醒 一个别墅，两辆汽车，传统的美国梦。在北京这样的城市，200万左右的经济型别墅已成为中产阶级能够承受的价格，或许，中国中产阶级的别墅梦已经从北京开始，孔雀城的定位无疑是成功的。 由于对别墅的限制性政策，北京的独栋别墅的稀缺性越来越强，客观上造成了此类产品的保值增值功能的增强，投资客兼顾娱乐休闲已成为经济型别墅的重要客户，正如名画一样，赏玩与投资并重已成为休闲类别墅的重要特征。 第二部分项目本体分析 最特别的孔雀城 气候特点：八达岭区域生态环境优良，夏天非常凉爽，气候季节性强。 地块发展：项目地块所在区域为14000公顷的规划中的生态新城， 区域性质：旅游资源丰富，特色鲜明，年接待中外游客1300多万人次，对外开放的景区景点30余处。 项目距离：距北京三环70公里左右，高于其它的孔雀城。 使用方式：气候和位置决定了其是5+2与9+3的结合，更倾向于玩的使用，而非居住。 。