2010年12月
谨呈 ：保利房地产（集团）股份有限公司
保利金湾项目市场定位分析
保 利 来 了 ！
快讯：11月16日，保利地产以5497万元的总价拿下珠海市金湾商住用地，位于金湾金铭东路南侧、机场东路西侧，时代山湖海北侧，土地面积10.99万平方米，容积率≤3.0，折合楼面地价2500元/平方米
目标
更快——快速开发，快速销售 更高——高站位，跳出西区市场 更远——进军珠海第一炮，承载品牌落地与持续经营目标
保利对这块地的期望
项目组基于以上开发商要求进行项目定位思考
2006年起，区域外品牌发展商陆续进入，刷新珠海的产品模式及营销视野，改变珠海的市场格局，珠海正式进入 ——明星时代。 品牌引领市场，明星为王，我们要做明星！
如今的珠海——没有市场，只有明星！
万科金域蓝湾
产品：“金域蓝湾”系列产品复制及创新，首个超高层，首个商HOUSE，首个全面家居解决方案； 营销：建立营销标准，首个品牌发布会，首个开盘活动等；
中海滨河湾
产品： 首个城市综合体 营销：品牌导入；
招商花园城
产品：“花园城”系列产品复制；引入沃尔玛商业 营销：宜居社区及招商品牌推广
时代山湖海
产品：西区首个生活会所； 营销：符合客群的年轻化推广调性，……
中信红树湾
产品：“红树湾”系列产品复制及创新升级，资源利用最大化； 营销：品牌营销，事件炒作
“造星”模式：以产品为基础，从产品线复制，到因地制宜的产品创新，实现从产品到营销的系统性造星；
2011，保利造星
CONTENTS 目录
市场趋势
项目突围
形象演绎
规划实践
珠海面临快速发展机遇，城市化进程及人口导入加速！西部中心城区是未来城市化进程最快的区域之一；
珠海房地产市场供应功能分配完善，西区作为新兴的城市住区，以刚需型产品为主
情侣路沿线——珠海金边线 供应产品：170-300㎡三房/四房为主 置业群体：前期以本地客户为主，近期以外地投资客户居多，特别是内地、珠三角客户 价格区间：高层2.8-3.2万元/㎡，TH别墅3.5-7万元/㎡ 代表楼盘：凤凰山一号、凤凰海域、绿洋山庄、钰海帝景、中海银海湾
新香洲——COD新区 供应产品：居家型主流产品，以90-150㎡两房至四房为主 置业群体：珠海本地刚需及首改客户为主 价格区间：1.3-1.5万元/㎡ 代表楼盘：仁恒星园、金地伊顿山、中珠上城、香山人家
前山——工业区，近年住宅供应集中 供应产品：90-140㎡两房至四房为主 置业群体：本地首置及首改客户 价格区间：0.9-1.2万元/㎡ 代表楼盘：招商花园城、幸福里
南屏——前山河高端滨水住区 供应产品：120-200㎡三房/四房为主 置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户 价格区间：高层1.7-2.5万元/㎡，别墅5万元/㎡ 代表楼盘：华发新城、华发世纪城、中信红树湾
吉大——珠海CBD 供应产品：130-200㎡三房/四房为主 置业群体：本地首改刚性需求及非刚性需求客户 价格区间：1.5-2.3万元/㎡ 代表楼盘：格力广场、锦园、新光御景山
西区——新兴城市住区 供应产品：90-120㎡两房/三房为主 置业群体：本地首置、首改及内地度假客户 价格区间：高层0.5-0.7万元/㎡，别墅：1.3-1.8万元/㎡ 代表楼盘：时代山湖海、里维埃拉、珠光新城、东方威尼斯、万威美地、西江月等
坦洲——珠海后花园 供应产品：80-120㎡两房/三房为主 置业群体：珠海本地首置客户为主 价格区间：0.5-0.7万元/㎡ 代表楼盘：中颐海伦堡、锦绣阳光花园、东城四季、龙光海月城邦、中澳世纪城。