1 深圳中航城都市综合体项目发展基本策略 深圳中航城简介： 隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。 规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等多功能于一体的现代化综合物业。 2 二、深圳中航城 3项目发展/营销战略思考基本思路 第一环节核心：体现城市价值 宏观 中观 微观 上步区城市价值 中航城片区城市价值 深圳市城市规划定位 4 第二环节核心：体现项目价值 中航城现状 开发目标和手段 5 第三环节完成项目基本定位环节一 城市价值 环节二 项目价值 矛盾 项目基本定位 解决 6 第四环节建立具体工作模型系统项目基本定位 相关成熟理论、实践体系应用 指引 建立中航城规划思路工作模型系统 借鉴国际、国内成功案例 7 第一环节 城市价值 8 城市发展多核结构理论 深圳市城市规划 发展商社会角色 ——城市运营商 中航城定位方向指引 + 上步区城市价值 中航城片区城市价值规划理论基础 深圳市城市化进程 9 1-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论 ② ① ④ ③ ⑤ ①CBD ②过渡区 ③工人住宅区 ④居住区 ⑤通勤区 代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模 10 1-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式 北京CBD 北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统 11 1-1、城市发展理论一——上海的城市发展模式 上海基本是属于同心圆结构模式在城市发展的现阶段，城市呈线性方式向外发展。 上海主城区 12 1-1、城市发展理论二——城市扇形结构理论 ② ① ④ ⑤ ② ③ ③ ③ ③ ③ ④ ①CBD ②批发区 ③低收入住宅区 ④中收入住宅区 ⑤高收入住宅区 城市同心圆结构理论的发展，土地价格和租金沿主要交通路线，从城市中心逐渐向外下降。 13 1-1、城市发展理论三—哈里斯和乌尔曼·城市多核结构理论 次核 主核 主要交通干线 ①中心核——CBD ②批发区 ③低档住宅区 ④中档住宅区 ⑤高档住宅区 ⑥重工业区 ⑦次核 ⑧居住区 ⑨郊区工业区 城市主核+次核：沿主要交通干线线性发展 14 1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD——Central Business District的缩写 国内学者对CBD有许多译法： 1、城市中心区 2、中心商贸区 3、中心商业区 4、商务办公中心区 5、商务中心区 6、商业中心区 7、中心商业事务区 8、中心商务区 15 1-1、城市发展理论三——多核理论中的CBD CBD基本特征： a、具有城市中最高的中心性 b、具有城市中最多的人流量，最高的信息交流量 c、具有最便捷的可达性和最大的拥挤程度（人流、车流） d、具有最高的服务集中性（经济、管理、娱乐、文化、 行政和最集中、档次最高的零售业） e、最高的土地价格和租金（以峰值地价交叉点衡量） CBD主导功能：零售商业功能+办公功能+其他配套物业。。。。。。