天亚水景城“全程营销”之一体化策略 [营销解决方案] 提出问题 分析问题 解决问题 第1步：项目定位区隔化 第2步：产品品质差异化 第3步：营销推广革新性 市场分析 产品分析 (a)区隔市场，找到机会点 (b) 挖掘品牌价值，找到消费者心理机会点 市场分析 [问题在哪里？] 市场供需临界点出现 ※需求：今明两年市场住宅需求将达1300多万平方米 ※供应：目前整个苏州房地产市场在售、在建、待建及已竣工尚在 销售的公寓住宅面积达1400万平方米 [苏州市场] ※区域供应：未来1-2年总供应量约150万平方米，其中中心城区域 约35万平方米 ※区域需求：区域内的购买力无法消化这么大量的住宅供应量 ※成功园区的昨天对相城今天的借鉴意义非常大——走出相城，做 大蛋糕 [相城市场] 市场分析 [问题在哪里？] 营销核心问题 市场小结：苏州进入市场调整期，市场成熟全面启动，市场要求竞争在高层面率先质变，营销需要创新！ 在相城板块竞争趋向白热化的市场前提下，常规的产品品质和操盘营销手 段难以顺利达成销售目标 因此，需要“全程一体化”的整盘操作策略，贯穿和指导从产品定位到营 销推广的各个方面和环节，全面超越苏州目前房地产的粗放式营销模式 项目分析 [出路在哪里？] 优美地段：项目位于苏州市相城区澄阳路东侧（苏州2003-B-15号出让地块）， 为相城中心区的核心成熟地段，与相城区行政中心仅5分钟车程。 距离园区、市区的核心区域直接车程10-15分钟。 便捷交通：南景北廊东园西区，相城是苏州的交通北塞，道路网线通 达，高速、轻轨、205省道等拉近了相城与其他区域的距 离，推动区域快速发展 上好景观： 核心区位： ：与相城行政中心做邻居，区域的焦点就在这，未来发展潜 力让每一个竞争对手眼红，教育配套、生活配套、交通配 套将永远走在竞争的前列 项目指标： S.W.O.T分析 分析原则： 强化优势、减弱劣势；把握机会，回避风险 优势（Strength）： ※丰富的水景资源 ※户户临水的独立别墅 ※便捷的交通路网 ※相城核心地 ※靠近相城经济技术开发区，提供了潜在的客源资源； ※相城区平均价格目前是苏州五个区中的盆地，将来的升值潜力相当大劣势（Weakness）： ※交通配套缺乏 ※生活配套不足 ※公寓户型全为大面积 ※苏嘉杭高速紧邻本案，存在噪声和灰尘污染 ※延水面过长，存在安全隐患机会点（Opportunity）： ※苏州房地产市场回暖 ※丰富的水景资源制造市场亮点 ※临近相城区政府行政办公中心将为越来越多的政府公务员所了解， 为本案提供了一定数量的潜在客源 ※与相邻区域如园区的距离比较近，吸引外区域客户机会大 威胁（Threat）： ※ 205省道分流线的建成通车会带来一定的噪音和空气污染 ※项目周边的竞争将会越来越大，竞争也会更加激烈 ※“相城区较偏”的看法在外区域客户心目中留下了深刻的印象 。。。。。。