2019-05-09 安徽美生合肥包河区项目 2 项目研究的工作阶段划分 第一阶段 市场调研 2005/9/9 工作 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈及座谈会 第二阶段 启动区及物业发展建议 第一阶段 发展战略与项目定位 2005/9/16 2005/10/10 2005/10/30 项目界定及研判 问题结构化分析 市场机会点的挖掘和分析 案例借鉴和分析 项目整体发展战略 项目定位深化 物业发展构思 经济测算 启动区策略 物业发展建议 规划设计任务书 3 项目目标及限制条件 项目目标 加快项目建设初期的现金回流速度 项目前期聚集人气，扩大市场影响力 利润最大化 项目限制条件 由于包河大道扩建占用本项目西侧部分土地，开发商需要向政府提出具体的用地补偿方案 商业用地面积及容积率已经确定，但分布情况待定，开发商要求世联在9月26号前完成商业用地布局方案建议，向政府报规划 开发商已有规划备选方案，要求世联在本报告中做方案评价 开发商背景 开发商母公司为实业公司，在绍兴有过小规模楼盘的开发经历 本项目是开发商在合肥开发的第一个楼盘，要求务必成功 开发商在当地没有品牌知名度 4 报告结构 项目属性界定 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目发展战略 项目定位 附件 我们的资源和问题 我们的战场 我们和谁争夺客户 我们如何发掘机会赢得竞争 我们的战略 我们应该怎么做 规划方案评价及经济测算 5 我们的资源和问题 市场环境分析 竞争环境分析 市场机会分析 项目发展战略 项目定位 项目属性界定 地块解析 本项目主要问题 项目属性界定 附件 6 项目交通通达度好，但位于二环路外，属于合肥市近郊区域，客户心理距离大 本项目位于包河区包河大道与312国道交汇处东北处，距312国道约200米，属于城市近郊区域； 地块与市区主要由包河大道、马鞍山路等连接，距市府广场约8公里；至巢湖约9公里； 包河大道现状为双向4车道，规划为未来连接市区与巢湖的主要景观大道，规格为双向8车道。 南淝河 马鞍山南路 包河大道 一环路 二环路 312国道 本案 距市府广场8公里 距巢湖9公里 市府广场 7 地块西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地，内部被2条规划市政道路分割为3块 项目西侧紧邻包河大道，其余各边界周边为未来待出让的土地； 地块内部被2条规划市政道路分割为3块。 8 地块资源——上风上水，地块内部有一定坡度以及湿地，但相对周边无特殊资源 地块位于合肥市上风上水的南偏东区域； 地块内部有湿地区域； 地块内部有一定坡地，总体来说两侧地势高于中部地势。 包河大道 9 项目周边现在缺乏必要的生活配套设施，但位于合肥未来的主要发展方向上 项目距葛大店中心区域约1.5公里 葛大店为2环路外近郊的区域级商业中心，但档次以低档沿街商铺、肉菜市场为主 葛大店区域分布有10余所职业学校、技校 项目周边现在缺乏中小学校、商业设施、医院等基本生活配套； 位于合肥未来的主要发展方向上，配套设施将逐步得到改善。 10 地块经济指标——商业面积较大，地价相对便宜 总用地面积：182091平方米 代征城市道路面积约33273平方米 代征绿地面积约17077平方米 商业用地面积约12095平方米 居住可用地面积约119645平方米 容积率：商业部分<2.5，住宅部分<1.6（可上调至1.75）； 建筑面积：商业部分<30238平方米，住宅部分<191432平方米（可上调至209379平方米）； 地价：约64万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为600元/平方米；周边地块预计出让价为80～100万/亩，按容积率为1.6计，则楼面地价约为750～937元/平方米。 商业地块 占地12095平方米 容积率2.5 包河大道 景观绿地。。。。。。