1 莱茵达扬州瘦西湖项目市场研究报告 Lai Yin Da Yang Zhou Xiang Mu Shi Chang Yan Jiu Bao Gao 戴德梁行 · 泛城（中国）综合住宅服务 扬州项目组 谨呈 2 前言 Qian Yan 帮助开发商寻找到适合本项目的市场定位，并锁定符合市场定位的目标客户群体。 本报告的核心问题： 3 优势 Strength 机会 Opportunity 威胁 Threat 劣势 Weakness 地块靠近瘦西湖，位置优越，适合打造高档楼盘。 开发商在当地知名度和美誉度较高。 地块本身缺点，如景观带较短，容积率 和高度限制较严格。 地块位置相对较偏，属于商业末端，商 业部分难度大。 土地成本较高。 宏观政策影响，限制别墅用地供应，产品更加稀缺。 扬州别墅市场整体水平不高，打造精品难度不大。 项目商业部分体量不是很大，可以打造高端。 瘦西湖边稀缺地块不止一块，其他地块 够成潜在威胁。 瘦西湖新天地 · 西湖御景，位置比本地 块好，且已经在市场推广前期，对本项 目构成直接威胁。 静态SWOT分析 :: 本地块详细参数4 R1： 一类居住用地 C1： 商务办公用地 C2： 商务金融服务用地 已知条件： 5 住宅部分市场研究 Zhu Zhai Bu Fen Shi Chang Yan Jiu ：： 扬州市场宏观分析 ：： 别墅市场供应分析 ：： 别墅市场需求分析 6 扬州市场宏观分析 Yang Zhou Shi Chang Hong Guan Fen Xi ：： 宏观经济概况 ：： 城市规划分析 ：： 房地产投资 7 扬州地处江苏中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河。现设广陵、维扬、邗江3个区，辖江都、高邮、仪征3个市和宝应县。全市总人口452万，其中市区人口110万人。 进出扬州境内的公速公路有京沪，宁通、沪宁、镇扬高速公路。1小时交通可达南京、镇江、泰州及市辖区内的江都、高邮、仪征。鉴于瘦西湖影响辐射能力及本项目的物业特点，目标客户重点应在本市及市辖区范围内. 扬州概况 :: 8 扬州整体经济水平处于江苏省中等，长三角下游水平。长期以来扬州工业基础较为薄弱，受其影响，城市集聚能力较弱，农业人口比重较高，外来人口较少（2004年不足15万）。 扬州市的产业结构在改善，2003年全市三次产业的比重结构为10.8：51.4：37.8，而2004年调整为10.1：53.3：36.6；第二、第三产业对GDP增长的贡献率为62.1％和30.9％。工业贡献率为54％。 扬州经济 :: 9 扬州市民近几年来自主创业热情高涨，经营规模和发展速度较快，民营经济已经成为扬州市经济的新亮点。如下： 2004年，全市新增私营企业6118户，新增个体工商户2.58万户，分别增长13.9％和1.7％； 规模以上私营企业完成产值537.92亿元，增长34.2％； 私营个体经济完成投资117.01亿元，增长63.2％； 实现社会消费品零售总额124.33亿元，增长14.7％；实现增加值301.85亿元，增长19.5％ 。。。 。。。 从以上数据可以看出，扬州市的私营企业发展较好，也造就了一大批的发展前景较好、经济实力雄厚的私营业主。他们对别墅产品将有一定的需求。 扬州民营经济 ::。。。。。。