傳承置地十年領袖合肥商務 谨呈：安徽置地投资有限公司 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2006.10.30 置地投资广场营销战略与策略 2 报告结构 目标梳理与问题界定 市场研究与整体战略 营销战略与策略体系 目标梳理与问题界定 客户目标 市场环境 本体条件 问题界定 4 安徽置地期望通过此项目实现多层次的目标 企业层面 成为市场中高形象的明星项目，成为现阶段安徽置地写字楼开发的代表作和品牌提升的里程碑。 项目层面 实现较好的市场价格，保证资金回笼的安全性。 目标梳理与问题界定 客户目标 市场环境 本体条件 问题界定 6 合肥经济有望进入“快速增长”的轨道，对中高档写字楼的需求推升作用将相对滞后 全力推进跨越式发展，国民生产总值年均增长15.5%；实施“工业立市”战略，工业生产值年均增长24～26%；2010年非公有经济占经济总量70％以上； 加快构建区域性先进制造业中心；发展壮大高新技术产业；努力打造现代服务业基地；积极发展建筑业。 摘自《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（征求意见稿）》 “工业立市”、“跨越式发展”的战略下，金融、物流、咨询中介等现代服务业有望蓬勃发展，推升写字楼的需求，但目前这一现象暂未出现。 7 横向比较之下，合肥写字楼市场发展水平相对较低，写字楼随经济发展的潜在上升空间很大 8 按照15.5%的GDP年增长率，合肥第三产业总量将在四年左右达到领先二线城市的现有水平 沈阳、青岛等二线城市的写字楼发展规律对我们有重要的借鉴意义。 9 合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现 2000年以前 老式办公楼 一批形象落后的低档次办公楼 合肥写字楼市场发展历程 2000年左右 大型国企高档办公楼 邮电大厦 金城大厦 润安大厦 2003-04年 写字楼市场化起步 财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦 2005年— 写字楼市场化发展期 财富广场二期 CBD中央广场 徽商国际大厦 香港广场 中环国际广场 新都会·环球广场 圣大国际广场 逐渐被市场淘汰 部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象 个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主 写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分 写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。 邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。 10 写字楼市场租金承受力强的企业数量有限，高档写字楼租户开始流动，租金上升乏力 租金走势：新老高档项目争夺有限客户，租金上升乏力甚至下滑 高租金承受力企业动向：需求升级，开始向新型高档写字楼转移 2 1金城大厦租金5月份由65元/平米·月（除电费外全含）下调至50元/平米·月； 邮电大厦去年租金调低至65元/平米·月（不含物业等其他费用）； CBD中央广场租金由入伙时60元/平米·月（不含物业等其他费用）下调至45元/平米·月； 财富广场一期2004年10月入伙以来租金基本稳定在40-42元/平米·月；CBD中央广场大客户很大一部分来自对面的金城大厦； 财富广场一期很多大单位业主或租客原在邮电大厦、古井假日酒店等办公；。。。。。。