西山林语2010年营销总案 保利（北京）房地产开发有限公司 营销部 2010年1月8日 整盘货量清点 别墅：货量不多，均价升至39224元/平米；14套存在硬伤； 公寓：以90平米两居为主，22636元/平米，销售难度不大； 商业：部分存在硬伤，非快消品，可逐渐消化； 剩余产品如何以稳健的销售速度出货？ SOHO产品在整盘形象下的归属问题？ 尾盘/ SOHO并举，如何维持整盘形象？ 核心问题梳理 内容1：政策篇 内容2：剩余货量篇 内容3：SOHU篇 内容4：整盘形象篇 目录 内容1：政策篇 内容2：剩余货量篇 内容3：SOHO篇 内容4：整盘形象篇 目录 09年土地市场量价齐升，开发商拿地热情势不可挡 截止到09年12月24日北京住宅用地成交宗数为71宗，成交面积达560万平米，环比08年成交宗数增长22%，但成交面积减少5%。 总体而言09年北京住宅用地成交主要集中在下半年，09年房价的快速上涨和08年的谨慎拿地成为09年住宅用地成交的主要推手。同时，国务院把普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,以及金融系统对房地产也贷款的大力支持也成为促使开发企业积极拿地的重要原因。截止到09年12月24日北京住宅用地成交楼面地价均价为5677元/平米，环比08年增长47%。 09年楼面地价的快速上涨主要受09年北京楼市成交量爆增、售价快速上涨、诸多开发商为争夺同宗地轮番竞价所致。成交地块价格战的上演主要集中在09年下半年，顺义后沙峪别墅地块成交楼面地价达29859元/平米创09年北京住宅用地成交单价新纪录。 ——数据来自北京市房地产交易管理网——数据来自北京市房地产交易管理网政策篇 09年住宅市场成交火爆，量价齐升势如破竹 2009年春节北京楼市开始摆脱滞销阴霾，在08年压抑许久的刚性需求和与日剧增的改善型需求的共同簇拥下，快速走上量价齐升的复兴之路。7-9月随着楼市供需缺口的进一步暴露，价格上涨频频上演，购房者买涨不买跌心理走强，北京楼市持续升温。进入10月份各开盘项目均迎来“逢开必爆”的开盘场面，开盘售罄成为每个开发商的家常便饭。购房者在地价快速上涨、通货膨胀预期走强等敏感性因素的共同刺激下，陷入恐慌性购房，无所谓区域、无所谓户型，只要总价可以承受立刻出手。 ——数据来自北京市房地产交易管理网政策篇 09年住宅供需缺口持续存在，2010年上半年市场供需矛盾仍在受09年北京楼市快速回暖影响，商品住宅存量房（期房+现房）得以快速消化，至12月底可售套数仅为9.1万套，再次低于10万套关口（北京市住建委给北京楼市库存设定的最低预警线是10万套），可售面积为1238万平米。如果按照09年月均成交150万平米的消化速度，库存量仅供8个月的消化时间。同时由于短期内市场供需矛盾较难改善，因此库存量有可能进一步下探。——数据来自北京市房地产交易管理网政策篇 政策导向、经济拉动、市场需求 三驾马车助推楼市火爆 2009是什么推动楼市冲顶 政策导向——08年底中央经济工作会议给09年定基调为“保增长、促发展”，突破08年挥之不去的“从紧货币政策”束缚，一系列提振楼市政策及措施相继出台，如对居民首次购房实行七折利率优惠、下调契税、暂免征收印花税和土地增值税、明确改善型住房相关政策，减免营业税，普通住房免征期由5年降至2年等。以此同时，各地方政府也纷纷出台配套刺激政策。 刚性需求、改善性需求、投机性需求受政策利好鼓舞与日俱增。09年四季度，面对为期一年即将期满的利好政策，多方面需求为能搭乘政策末班车再掀购房热潮。 经济拉动——拉内需、促增长， 4万亿投资政策出台，中国经济在全球经济哀声一片中率先复苏。中国房地产业是中国宏观经济当中至关重要的产业链环，是中国经济保发展、促增长的支柱性产业。中国楼市在政策导向明确、经济拉动信息明确的情况下迅速摆脱阴霾。09年1-10月份银行新增贷款8.92万亿元，同比增加5.26万亿元，信贷政策利好为楼市快速崛起推波助澜。世界经济环境不明朗而中国却一枝独秀致使大量热钱涌入中国，09年前3季度热钱流入超2000亿美元，楼市、股票深受其影响。经济形式企稳回升后，人们对于通货膨胀的预期增强，购房保值抵御通货膨胀成为09年第四季度起楼市快速上扬的又一重大诱因。 市场需求——购房者持币观望、开发商谨慎拿地入市，导致08年中国房地产市场全面压抑的低迷状态。在09年政策面明朗、经济复苏企稳的情况下，压抑许久的购房需求突然爆发，致使市场供应明显不足。供需缺口的持续存在在导致住宅市场房价快速持续上涨的同时波及到土地市场，开发商抢地潮兴起，地王频出、地价飞涨。而楼面地价的飞涨又再次影响到购房者的预期，需求进一步高涨，短期内供需缺口进一步加大，房价进一步上升。 政策篇。。。。。。