降35.8%至约115万平方米，同比下降
54.8%
至人民币每平方米19,713元，同比下
跌3.6%

18.8万平方米，而销售均价环比则增
长2.6%至人民币每平方米37,917元

96万平方米，而销售均价环比则下降
3.1%至人民币每平方米16,139元

1中心城区：越秀，荔湾，海珠，天河，白云2
市郊区域：番禺，花都，南沙，黄埔
“2017年3季度，受政府调控政策影响，
广州住宅销售市场继续处于调整阶段

广州九区一手住宅季度成交量大幅度下
滑，价格增速继续放缓。租赁市场方面，
广州政府正拟通过租售同权等一系列
政策为住宅租赁市场提供更多支持。”
罗瑞，第一太平戴维斯研究部
图片：侨鑫汇悦台
02
市场简报 | 广州住宅2017年11月
市场综述
2017年3季度，广州GDP增长7.3%，
比去年同期下跌0.8个百分点。其中第
三产业规模占全市GDP的68.9%，同
比增长0.1个百分点

在房贷利率上升及调控政策的影响
下，全市九区一手住宅成交量在本季
度大幅下滑。实施近一年的住宅限购
政策有效限制了投机者进入市场。此
外，多家银行上调房屋贷款利率致使
购房成本增加，高贷款成本也限制了
相当一部分的购房者入市

广州在第三季度被挑选为全国首批12
个住宅租赁市场发展试点城市之一

本市随即在7月份发布了加快发展住宅
租赁市场发展工作方案，以下是该方
案的主要规定及发展战略：
1）租赁双方的公共权益将得到更完善
的保障

此规定旨在为租赁市场建立更健全的
管制体系。保障租赁双方所享有的公
共权益是发展住宅租赁市场的重要根
基

2）增加租赁住宅供应以满足新增居
住需求
广州在第三季度发布了2017-2021年
住宅土地供应计划。根据计划，3200
公顷土地将作为住宅用地，其中825公
顷（占总体住宅规划用地的26%）将
用于住宅租赁，约新增150,000个租赁
住宅单位

3）壮大并加速现代租赁产业的发展
政府将采取以下措施支持租赁产业发
展：
i. 鼓励企业发展长租公寓业务
ii.发展“城中村1”现代租赁服务业
但在住宅租赁市场的长远发展过程
中，仍将面临各种巨大的挑战

首先，住宅租赁产业仍处于初期发展
阶段，缺乏完善的管制系统和市场规
范将使市场效益降低。其次，过低的
租金回报率（在一线城市中只有2%甚
1 城市的村庄，是在郊区和中国主要城市，包括深圳
和广州，都出现的村庄。它们被摩天大楼、交通基础设施和其他现代城市建筑所包围

图 1
一手住宅成交量及成交均价，2009年1月-2017年9月
数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，第一太平戴维斯研究部
图 2
市郊区域与中心城区一手住宅成交量和成交均
价，2009年1月-2017年9月
数据来源：广州市国土资源和房屋管理局，第一太平戴维斯研究部4,000
8,000
12,000
16,000
20,000
24,000
-
300
600
900
1,200
1,500
1,800
09年1月10年1月11年1月12年1月13年1月14年1月15年1月16年1月17年1月
人民
币每
平方
米'00
0 平
方米
成交量（左轴）成交价（右轴）6,000
12,000
18,000
24,000
30,000
36,000
42,000200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
09年1月10年1月11年1月12年1月13年1月14年1月15年1月16年1月17年1月
人民
币每
平方
米'
000
平方
米
中心城区成交量（左轴）市郊城区成交量（左轴）
中心城区成交价格（右轴）市郊城区成交价格（右轴）
至更低）及过长的投资回报期(根据目
前的收益率，需要70年才能收回投资)
降低了中小企业的入市意愿。项目前
期需要大量资金投入，但与销售市场
不同的是，开发商不能通过销售交易
快速回笼资金。此外，大部分中国公
民的置业意愿仍然比租房强烈得多，
这在某程度上亦制约了本地住宅租赁
市场的快速发展

第三季度，广州九区一手住宅成交量
环比下降35.8%至115万平方米，同比
下降54.8%。然而，全市成交均价仍呈
现2.1%的环比增长率，至人民币每平
方米19,713元，同比下跌3.6%。政府
的调控措施促使成交量持续降低，但
市场均价则维持相对平稳

本季度，中心城区和市郊区域的住宅
成交面积双双下降。中心城区成交量
环比下降19.3%至18.8万平方米，同比
下降74.9%。市郊区域环比下降38.2%
至96.0万平方米，同比下降46.4%

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市场简报 | 广州住宅
03
2017年11月
中心城区销售均价环比增长2.6%至
人民币每平方米37,917元，同比增
长11%。市郊区域销售均价环比下跌
3.1%至人民币每平方米16,139元，但
同比仍有9.7%的增长

高端住宅市场
全市一手高端住宅（售价在人民币每
平方米30,000元以上）成交量在第三
季度出现轻微回升，结束了此前的连
续3个月下跌，单位总成交量环比增长
6.3%至962套。而本季度成交均价排名
前十的住宅项目均价则环比下跌11.3%
至人民币每平方米66,800元

整体二手高端住宅市场价格环比增长
5.9%至人民币每平方米81,848元，增
速较上季度下降5.8个百分点。其中二
手高端住宅价格环比增长1.4%至人民
币每平方米96,043元，而二手中高端
住宅价格环比则增长10.0%至人民币每
平方米69,231元

市场展望
住宅销售市场在短期内仍将处于调整
状态。政府政策将促使交易规模维持
在相应的可控空间，投机者维持谨慎
的入市态度。此外，预期房贷利率仍
维持增长，这种情况或将持续至2018
年第一季度。高房贷成本将有效降低
市场购买者的购房意愿，使交易规模
降低

预计第四季度全市住宅成交量仍将维
持在低位，销售价格的增速将进一步
放缓。从长远来看，严控政策仍将维
持，政府将借此大力发展租赁市场并
重新平衡住宅地产的市场预期

Research
Savills plc
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that leads rather than follows, and now has over 600 offces and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacifc, Africa and the Middle East.
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图 3
二手高端及中高端住宅价格指数，2010年9月-2017
年9月
90
110
130
150
170
190
210
230
250
270
290
全市高端中高端
201
0年
5月
= 1
00
数据来源：第一太平戴维斯研究部
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