第一部分：市场分析 第二部分：竞争项目分析 报 告 内 容 第三部分：项目定位 第四部分：营销推广策略 整体来看，08年第一季度因政策执行效果的日渐显现，加之湖南雪灾的影响，市场明显表现出成交惨淡的态势。 第一季度的批准预售和销售量无论是同比，还是环比，都出现了负增长，第一季度商品房供销比为1.21：1，商品住宅供销比为1.08：1，一季度市场供大于求，成交锐减，市场消化力明显不足。 分月来看，3月份长沙批准预售量和销售量环比都出现了大幅增长，市场在一定程度上表现出回暖的迹象，但同比销售量锐减三分之一以上。 可以预测，尽管08年政策执行力度将持续加大，紧缩性货币政策将继续执行，但长沙市场批准量将在07年基础上继续增长，预计会突破1000万m2，如此大的供应将对供需结构产生的影响，而对于市场销售状况可以确定08年将不复07年的销售火爆态势。 第一季度商品房均价仍然上涨，但上涨幅度趋缓，三月份住宅均价出现波动，出现微幅下跌。 08年房地产市场宏观政策的持续、强力执行，加之市场供需结构的变化（供应量加大），长沙房地产市场价格最终将理性回归。 供需 价格 客户 政策 总结 客户来源：部分典型楼盘本地、外地购房比率 “两型社会”的建设，长沙的发展吸引了不少外地来的目光，不少楼盘的购买者中外地户口居民占到近一半左右。未来长沙的发展前景是显而易见的。 供需 价格 客户 政策 总结 客户面积需求：客户最想购买的住宅面积（平米） 数据显示，80-120平米占到市场需求的70%以上，中大户型需求占据市场主导。 目前，长株潭三市城镇化率达到51%，随着城镇化程度的加快，将有越来越多的农村居民进入到城市生活，因而在购房用途上，以住家需求为主，可见，长沙市民的刚性需求较大。 购房用途 供需 价格 客户 政策 总结 客户购房选购因素：价格和地理位置是首要考虑因素供需 价格 客户 政策 总结 客户购房付款方式： 居民考虑的购房付款方式 在付款方式上，以银行按揭贷款为主要来源，一次性消费群体占一定比例。 投资型及外来客户成为长沙别墅产品消费不可忽视的一部份。外地客户占到了30%，他们购置别墅的目的呈现出复合型，兼顾自住与投资。 长沙别墅市场客群细分及客户来源现状分析图 别墅产品客户群体： 地理环境：首选北面青竹湖、鹅羊山区域，其次为南面的省府暮云及滨江区域 套型面积：300-500平米为主，501-1000平米次之 庭院面积：首选300平米以下庭院面积的别墅，占59％，其次偏好300-500平米 理想价位：6000-8000元/平米占73.75%，8000-10000元占20.9％ 资料来源：潇湘晨报《2007长沙高端别墅人居消费调查蓝皮书》 别墅产品客户需求： 供需 价格 客户 政策 总结 自05年以来，宏观政策调控力度越来越大，通过税收、土地、户型、信贷等调控政策达到抑制房价的目的。 供需 价格 客户 政策 总结 07、08年政策的重点在于继续坚持紧缩性货币政策、同时严格土地管理，加强廉租房、经适房的开发建设，稳定房价上涨趋势。 供需 价格 客户 政策 总结 市场总结： 1、房地产市场宏观政策将继续落实和强化，市场的调控效果将进一步显现 2、货币、信贷等金融政策从紧，房地产业各项指标增速将会放缓 3、 08年长沙房地产的批准预售量预计将会超过1000万，供应结构将发展较大变化，市场将由卖方市场逐步将买方市场转化。 4、长沙房地产将持续发展，房价将趋向合理 5、长沙商品房销售行情经过年底的冷谈期，将会逐渐好转，市场将逐步回暖，但可以肯定，不会再出现07年的火爆势头。。。。。。。