理想社区|翡翠城 2009年营销推广计划 杭州翡翠城房地产开发有限公司 二OO九年一月 目录 第一部分：市场环境分析 第二部分：项目营销环境分析 第三部分：09年项目营销工作目标 第四部分：项目营销工作思路及策略 附件：年度营销工作计划及费用预算 第一部分：市场环境分析 一、城市经济环境分析 2008年1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省 1.7 和 1 个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。其中，一、二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落1、3.9和1.8个百分点。三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和 47.2%，产业结构为3.5 ：51.1：45.4.（1）三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降投资需求增长趋缓； 消费品市场增长平稳； 对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。（2）财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动 财政收入总体保持增长； 信贷投放有所增加。 （3）消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位 消费价格涨势明显放缓。 生产价格继续攀升。（4）就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇 就业形势良好 城乡居民收入保持增长。2006-2008年杭州主要经济指标对照表 二、房地产市场环境分析（1）杭州土地市场状况 土地成交面积大幅缩水 购地主体发生了转移 （2）杭州房地产市场发展状况2008年1-11月杭州房地产开发经营数据(单位：亿元/万平方米) 数据来源：国家统计局， 注：此部分杭州包括主城区、萧山区、余杭区和5县市 房产开发走势 数据来源：国家统计局，此部分杭州包括主城区、萧山区、余杭区和5县市 商品房销售走势数据来源：国家统计局，此部分杭州包括主城区、萧山区、余杭区和5县市 （3）杭州房地产市场行情 供给大幅增加，供需矛盾突出，去化压力巨大 注：以上为杭州市主城区加余杭区的商品住宅统计数据，该数据不含萧山区 2008年1-12月杭州市商品住宅市场统计数据对照表 2008年杭州七区（主城区与余杭区）商品住宅供销对比 数据来源：杭州透明售房网 2008年杭州杭州七区（主城区与余杭区）商品住宅成交均价走势 数据来源：杭州透明售房网 价格起伏震荡，下行趋势明显 （4）2009年新增供应量预测 杭州主城区商品住宅供应量达891.86万平方米 杭州八城区（包括余杭、萧山）商品住宅供应量达1700万平方米 余杭区商品住宅供应量达556.35万平方米2009年杭州主城区新增住宅量预估 数据来源：住在杭州网 （5）2009年杭城楼市展望 2009年商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市2009年的销售压力巨大，预计2009年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应。。。。。。。