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预计2012年全国商品房，坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，房产税改革的范围有可能扩大，中央可能要求2012年地方政府要继续定房价调控目标。首付比例、利率及户籍方面对首套房购买可能会松绑，加快推进个人住房信息系统建设、全面启动住房发展规划编制工作等长效机制建设将取得新进展。
2011年央行公布从12 月5 日起下调存款准备金率0.5 个百分点，2012年1月，首套房贷款利率已回归基准利率，说明货币政策有望定向放松，然而由于房地产整体调控方向不变，加快销售回款仍然是开发企业充斥现金流的唯一途径。
2、合肥楼市分析
11年的合肥楼市面临的是前所未有的深度调控，限购的步步紧逼，限贷的雪上加霜，合肥商品住宅的成交价格没有太大的变化，个别楼盘超乎寻常的降价并没有给整体的市场产生震荡，但是中央采取的严厉的货币紧缩还是给合肥的楼市带来了巨大的变化，著的反映在合肥的成交量的明显萎缩上，成交金额也大幅的锐减显截止2011年12月31日，合肥市2011全年住宅累计成交5.5万套，成交总面积为567.9万㎡，两项指标较2010年分别下滑30.1%和26.2%；全年均价为6287.7元/㎡，较2010年均价略涨2.0%。
合肥2011年1月-12月商品房住宅成交图合肥市2011年年度商品住宅成交面积段比重图
——数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统
通过走势图可以看出，11年成交价格大体上平稳，从1月的7229元/㎡到12月的6768元/㎡，下跌461元/㎡。全年在1月份达到本年度最高点，达7229元/㎡，最低值为11月份的6489元/㎡。2011年，下半年楼市开始调整，尤其随着蓝鼎大幅降价，合肥房价开始受到冲击。
纵观2011年合肥房地产市场，政策调控效果明显。房价终于从一路飙升状态终于回归到下行渠道。全国性的房地产调控对合肥市场调控有一定的影响，但是不可避免，当地市场的调控政策对合肥市场也产生了不可忽视的影响：省六条出台、三套房禁购二手房纳入限购范围、一房一价的有效执行、上调公积金贷款额度。2012年限购政策延续，市场短期内难以回暖。
就合肥的市场而言，商品房市场还是有足够的成长空间。在居巢区并入合肥之后，一个特大省会城市已具雏形，伴随着合肥城市的整体发展，大建设和合肥轨道交通的发展，越来越多的客户群将有能力和机会在合肥臵业，合肥的房地产市场还是有很多发展的理由。在城市化进程日趋提速，商品住宅成为有条件的外来人群的必需品。在政策的扶持下，商品房市场还是会有很好的明天。
3、竞争项目动态
1)锦绣大地城：
春节期间推出一批91-116平米房源，在原有优惠的基础上再打99折。
一次性付款96折，按揭97折，分期付款98折（支持省直、市直的公积金贷款），老带新优惠3000元。
5号楼43、91、97、116平米在售，均价5300-5400元/平米；2112平米户型，团购价4880-5236元/平米。3、4楼剩余43平方米一房，116平方米的三房，房源剩余不多，均价5650元/平米。16楼（元旦加推约140套房源）45、112平米户型在售，45平米均价5700元/平米，112平米均价5180元/平米。
2)长安一品：
长安一品在售公寓56-89平户型，均价5500元/平米。
推出首付2.7万买两房计划。
3)多伦多国际花园：
将于2012年推出三期高层9-12。
4）幸福大街：
目前只剩2套房源在售，1套住宅126.39㎡，6楼房源，5620元/平米；1套公寓46㎡，6300元/平。暂无后续房源
5）国耀花半里：
特价房5800元/平。1楼湖景楼王90-130㎡户型在售，均价6500元/㎡。100㎡以下总价优惠16000元，100㎡以上总价优惠18000元。一次性付款再优惠5000元。
老带新可享受总价减3000优惠，老客户可得3000元购物卡。
4、本项目前期营销小结
针对元旦、春节营销节点，推出老带新、团购活动，结合通过户外、短信、电视广告等多渠道广告推广，加强营销活动氛围的营造和营销动作实施，实现了春节期间的成交和春节后的蓄客，吸引目标客户。但同时也应该看到目前楼市处于冷淡时期，客户观望，预期看空，诸多主客观因素，营销活动未能真正实现销售目标。
二、营销思路、策略
以三、四月春季小阳春为契机，围绕湖景苑主要卖点的翡翠湖、徽派商业街中心，以踏青出游、赏湖景、品美食等为预热活动搅动区域热度，提高项目人气关注度，顺势加入内部团购活动宣传。针对目前的客观的市场行情，需有阶段性的促销推广方案，以缓解当前房源的滞销状况，带动销售业绩的提升，缩短销售周期。
1、具体思路：
春季踏青、赏湖景、品特色地方土菜活动
加推房源炒作，看房购房
