。2 高力展望广州|2019年1月8日 投资 投资市场方面，预计2019市场交易总额将有所下降，机构投资者与自 用企业保持观望态度。写字楼投资机会或聚焦于新兴商务区，预计资本 值实现同比2.5%的增幅。 预计2019年政府物流仓储供应用地保持紧缩，投资机会更多在二手物 流仓储项目当中，资本值或实现同比3%的增幅。 2018年：广州经济增长放缓 2018年前三季度广州GDP同比增长6.3%，按绝对值计算，经济表现良 好。但2018年广州对亚洲、欧洲、非洲出口总值均为负增长，其中美 国为广州最大出口国，中美贸易摩擦对广州造成冲击。出口贸易困局与 国内“去杠杆”政策拖累广州经济增长。经济增长放缓波及金融、制造、 贸易及相关行业企业，写字楼租户搬迁及扩张意愿下降，租赁交易活动 减缓，需求较2017年出现下滑。 2020年优质写字楼新增供应将突破100万平方米，超过73%体量位于琶 洲，预计全市空置率将攀升至顶峰，租金增幅继续低迷。随着2021至 2023年新增供应逐年减少，预计空置率将平稳下降，租金稳步上涨。 仓储 预计广州非保税优质物流仓储市场在2019年将有超过46万平方米新增 供应入市，除8.4万平方米新增供应位于物流仓储核心区黄埔以外，其 余位于新兴区域：花都、番禺与从化。黄埔作为物流仓储核心区，预期 能实现快速去化，2019年租金水平保持稳健增长。其余新增项目均位 于新兴区域且总体量达37.8万平方米，去化能力面临考验，租金增长速 度或减缓。2019年随着电商和大型零售商业务暂时进入稳定期，大面 积租赁需求或有所减弱，但全市新增供应超过过去十年平均值的4.6倍， 预计至明年底全市整体空置率有所攀升，全年平均租金实现3%的缓慢 增长。 2020年仅有一个位于南沙的非保税优质物流仓储项目入市，将为市场 带来超过10万平方米的新增供应。预计2020年市场继续吸纳来自新兴 区域的空置面积，新兴区域空置率将平稳下降，伴随着租金的缓慢上升； 而核心区黄埔无新增供应入市，且空置率处于低位，预期空置率小幅下 降，租金平稳上涨。2020年预计全市整体空置率稳步下降，平均租金 或实现4%的增长。2021至2023年无新增供应入市，预计优质物流仓储 需求保持活跃，整体空置率持续下降，租金水平或实现每年5%的稳健 增长。 由广州、佛山与中山三城企业合资建设经营的南沙四期集装箱码头预计 于2021年投产，将进一步提升广州南部以及珠江西岸的航运物流处理 能力，带动仓储物流需求，利好南沙物流仓储租金水平。 未来4年琶洲将有大 量优质写字楼推出 市场，包括阿里巴 巴与腾讯等区域总 部大楼。 3 高力展望广州|2019年1月8日 2018年：新增写字楼供应落后于需求，租金平稳 攀升 2018年房地产业、TMT业与零售/贸易业共占去全市核心区甲级写字楼 66%的新增租赁交易面积。受全球经济下行及国家去杠杆政策的影响， 金融业租户需求下降，新增租赁交易面积比例仅占15%，较2017年下 降11个百分点。 灵活办公运营商除了聚焦核心区优质写字楼以外，亦开始将核心区非优 质写字楼作为扩张策略。核心区非优质写字楼楼宇设施相对落后，但位 于核心地段，具备成熟的商务氛围。灵活办公的进驻使陈旧写字楼物业 重新活化的同时，亦实现了品牌的扩张，实现双赢。 2018年珠江新城继续主导租赁交易活动，新增租赁交易面积占全市 42%，是广州最活跃的子市场。 2018年：珠江西岸仓储市场崛起 本年度广州非保税优质物流仓储呈现供需两旺的状态，来自电商相关快 递和零售商的需求持续活跃。尽管位于新兴区域的新增供应入市，但去 化迅速，全市整体空置率下降，平均租金水平缓和上升。 粤港澳大湾区范围内，东莞惠州等珠江东岸城市追求更高的土地使用效 率，物流用地开发受限；而物流市场西进趋势明显，佛山、江门等珠江 西岸的仓储供应呈现快速上升的态势。珠江西岸物流市场的稳步发展不 仅能更好地服务区域内发达的制造业和消费市场，还能承接部分来自于 广州外溢需求。 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 201020112012201320142015201620172018 新增供应净吸纳量空置率 广州写字楼新增供应，净吸纳量与空置率（千平方米） 广州仓储新增供应，净吸纳量与空置率（千平方米） 数据来源：高力国际 数据来源：高力国际 尽管万科与宝能均 成功进入广州非保 税物流仓储市场， 但政府对一手物流 用地的开发限制未 放松。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 25 50 75 100 125 150 175 200 201020112012201320142015201620172018 新增供应净吸纳量空置率 4 高力展望广州|2019年1月8日 新兴商务园：聚焦高端产业，物业前景乐观 政府印发的《广州市人民政府关于加快工业与信息化产业发展的扶持意 见》强调将重点支持汽车、IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医 药）、NEM（新能源、新材料）、高端装备制造等重点发展领域。多 项政策致力于实现先进制造业与现代服务业对未来广州经济增长的双轮 驱动。政策引导下，广州商务园市场正在稳步发展。 企业能以较为低廉的成本在商务园内租赁办公及研发场所。符合标准的 入驻企业不仅享受来自各级政府的办公场所补贴与人才奖励，还能享受 税务优惠。 现有商务园项目除商业用地与科研用地以外，还包含了大量工业用地。 商务园的发展不仅促进了广州高新科技产业的集聚，还有效地盘活了大 量二手工业用地，提高了企业使用土地的效率。预计商务园对优质企业 与高素质人才的集聚效应将持续增强，从而促进商务园租金与资本值的 平稳增长。 投资： 新兴商务区或主导市场交易 2019年，广州写字楼投资活动或继续聚焦于新兴商圈，核心区投资机 会相对有限的局面将持续。 广州南站：交通枢纽建设，利好周边物业 2018年9月，备受瞩目的广深港高铁正式开通运营，从广州南站抵达香 港西九龙的时长缩短至48分钟。广州南站未来将依托区域交通枢纽的优 势，继续发展高端商务、商业贸易和会展等产业。 广州政府2018年9月审议通过了《广州南站周边地区规划编修》，将重 点发展新一代信息技术、人工智能与生物医药产业（合称IAB产业）。 南站地区毗邻“中国家电之都”佛山顺德区，顺德区提供了一个“研 发—生产”制造战略的转化平台，吸引来自广深港的高端人才。随着周 边配套设施的逐步完善，预计未来五年写字楼物业价值与租金稳步增长。 此外，广州政府审议通过了《广州综合交通枢纽总体规划（2018－ 2035年）》，明确将把高铁线路引入中心城区，实现广州站至广州南 站、广州站至广州东站等枢纽间的一体化联运。由于目前广州南站距离 广州核心商务区较远，把高铁引入中心城区将有效加强核心商务区对资 本和人才的集聚作用。 。。。。。。